Autres prestations de services se rattachant à des biens immobiliers (31.12.2020)

Commentaire TVA, Topics. Biens immobiliers - Prestations de services - Autres prestations de services se rattachant à des biens immobiliers (31.12.2020)

LIVRE VI. Topics particuliers

Chapitre 16. Topics particuliers

Section 2. Biens immobiliers – Prestations de services

N° 7. Autres prestations de services se rattachant à des biens immobiliers

Mise à jour 31.12.2020 – Version précédente [01.07.2019]

A. Travaux intellectuels (architectes, géomètres, ingénieurs)

a. Nature des travaux

Les travaux intellectuels portant sur un immeuble par nature ne sont pas considérés comme des travaux immobiliers, ceux-ci étant caractérisés par l’aspect matériel de la prestation.

Il en résulte que les travaux intellectuels sont exclus :

• de la taxation des travaux immobiliers effectués par un assujetti pour ses propres besoins, prévue à l’article 19, § 2, du Code de la TVA ;

• de l’application d’un taux réduit de la TVA dans Le secteur immobilier ;

• du report de perception, prévu à l’article 20, § 1er, de l’arrêté royal n° 1, précité.

b. Localisation des prestations

Dans la mesure où leurs prestations sont rattachées à un bien immeuble par nature déterminé, les services fournis par les architectes, géomètres et ingénieurs sont localisés en Belgique si l’immeuble est situé en Belgique, que le preneur soit considéré comme un assujetti ou non, en matière de localisation des prestations de services (article 21, § 3, 1°, du Code de la TVA, en B2B et article 21bis, § 2, 1°, du Code de la TVA, en B2C).

Cette solution est indépendante du fait que le bien immeuble par nature soit, par la suite, construit ou pas.

Pour de plus amples commentaires, il est renvoyé au « Livre 1 : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 3 : Prestations de services, Section 8, titre 3, rubrique A, sous-rubrique c ».

c. Moment d’exigibilité de la taxe

Il convient de distinguer selon la forme juridique adoptée par l’architecte, le géomètre ou l’ingénieur.

• Personne physique ou société sans personnalité juridique

En toute hypothèse, par tolérance administrative, la TVA est exigible au moment de la réception du paiement des honoraires, à concurrence du montant perçu (circulaire n° 50/1971 du 02.04.1971).

• Société possédant la personnalité juridique

Les règles habituelles sont applicables, ce qui suppose de distinguer selon que le prestataire :

•est tenu d’émettre une facture :

La TVA est exigible :

 le jour de l’émission de la facture avant ou après le fait générateur et au plus tard le 15^ème jour du mois qui suit celui-ci (article 22bis, § 1^er, premier et deuxième alinéas, du Code de la TVA) ;

 ou au moment de la réception d’un paiement avant le fait générateur, à concurrence du montant perçu, à défaut de facture déjà émise (article 22bis, § 1er, troisième alinéa, du Code de la TVA) ;

 au moment de la réception du paiement du prix, à concurrence du montant perçu, en tant que règle dérogatoire si le preneur est une personne de droit public, visée à l’article 6 du Code de la TVA (article 22bis, § 4, du Code de la TVA).

•n’est pas tenu d‘émettre une facture :

La TVA est exigible au moment de la réception du paiement du prix, à concurrence du montant perçu, qu’une facture soit émise ou pas (voir article 22bis, § 3, du Code de la TVA).

Il est renvoyé au « Livre 1 : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 3 : Prestations de services, Section 9, titres 4 et 5 et titre 8, rubrique A » et à la circulaire 2019/C/65 du 09.07.2019 relative à l’exigibilité de la TVA, numéros 90 à 100, 114 à 130 et 150 à 152).

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B. Mandat, courtage, commissionnaire en immeubles

a. Intermédiaire non considéré comme un commissionnaire

• Localisation

Il est renvoyé au « Livre 1 : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 3 : Prestations de services, Section 8, titre 3, rubrique A, sous-rubrique c ».

Les services d’un intermédiaire dans la vente ou la location d’un immeuble par nature, n’agissant pas dans les conditions des articles 13, § 2 et 20, § 1er, du Code de la TVA, sont localisés en Belgique si l’immeuble est situé en Belgique (article 21, § 3, 1°, du Code de la TVA, en B2B et article 21bis, § 2, 1°, du Code de la TVA, en B2C).

Peu importe que le contrat de vente ou de location ne soit pas signé, en fin de compte.

• Exemption

Le mandat conventionnel (article 18, § 1er, deuxième alinéa, 3°, du Code de la TVA) ou le courtage (article 18, § 2, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA) ne bénéficient pas d’une exemption de TVA, établie par l’article 44 du Code de la TVA, même si les intermédiaires interviennent dans une livraison ou une location immobilière exemptée de TVA par ce même article.

Les prestations des courtiers et des mandataires qui n’agissent pas dans les conditions des articles 13, § 2 et 20, § 1er, du Code de la TVA sont, toutefois, exemptées de TVA avec droit à déduction dans les cas visés par l’article 41, § 2, du Code de la TVA.

L’exemption de TVA relative au mandat ou au courtage dépend du statut de l’opération principale (par exemple, une livraison ou une location localisée en dehors de la Communauté).

b. Intermédiaire considéré comme un commissionnaire

• Localisation

Si l’intermédiaire est assimilé à un acheteur/revendeur (article 13, § 1er, du Code de la TVA), ce sont les règles de localisation des livraisons de biens qui s’appliquent.

S’il est censé recevoir la prestation de location et la fournir, à son tour (articles 13, § 2 et 20 du Code de la TVA), les locations immobilières sont localisées à l’endroit où est situé l’immeuble par nature (article 21, § 3, 1°, du Code de la TVA, en B2B et article 21bis, § 2, 1°, du Code de la TVA, en B2C).

• Exemption

L’intermédiaire, étant assimilé à un acheteur/revendeur ou à un locataire/bailleur, il peut bénéficier de l’exemption de TVA, établie par l’article 44, § 3, 1° ou 2°, du Code de la TVA.

Par exemple, une agence immobilière agissant en son propre nom pour le compte du propriétaire donne en location des logements de vacances en Belgique. Tant les prestations des propriétaires que celles de l’agence immobilière sont exemptées de TVA par l’article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA (voir « Livre 1 : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 3 : Prestations de services, Section 7 »).

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C. Gestion et syndic d’immeubles

a. Cadre de l’intervention des syndics

Il convient de distinguer selon que le syndic agit comme organe de la personne morale « association des copropriétaires » ou dans le cadre d’un mandat conventionnel, pour le compte d’un ou de plusieurs copropriétaires (circulaire n° 13/1995 du 20.09.1995).

• Syndic, organe de l’association des copropriétaires

o Syndic personne physique

S’il exerce en personne physique, le syndic, organe de l’association des copropriétaires, n’est pas assujetti, à défaut d’agir de manière indépendante.

o Syndic personne morale

On ne peut soutenir que les personnes morales n’agissent pas de manière indépendante. Celles-ci sont donc assujetties mais l’administration n’exige pas leur identification à la TVA, par analogie avec les personnes physiques.

Ce régime optionnel relatif aux syndics personnes morales reste applicable, bien que ces derniers soient considérés comme des administrateurs de société, dans la loi sur la copropriété.

Le règlement pour les syndics remonte à une mesure particulière communiquée le 01.01.1977 à la Commission européenne, conformément à l’article 394 de la directive 2006/112/CE, précitée.

Le règlement est appliqué de manière à ce que les syndics soient traités d’une façon aussi neutre que possible, quelle que soit leur qualité juridique (question parlementaire orale n° 25092 de madame la Représentante Griet Smaers du 22.05.2018).

o Décompte détaillé

Le syndic doit établir, au nom de l’association des copropriétaires, au moins une fois par an, un décompte détaillé qui permettra, le cas échéant, aux copropriétaires assujettis d’exercer leur droit à déduction.

• Syndic, mandataire conventionnel

S’il agit de manière régulière et indépendante, en dehors de la mission d’organe de l’association des copropriétaires, sauf si le mandat est exercé à titre gratuit, le syndic, personne physique ou morale, acquiert la qualité d’assujetti.

Par exemple, moyennant rémunération, un copropriétaire confie au syndic la gestion de son lot privatif.

b. Localisation de la prestation d’un syndic

Que le syndic agisse dans le cadre de sa mission d’organe de l’association des copropriétaires ou dans l’exercice d’un mandait conventionnel, les prestations de gestion des biens immeubles sont localisées en Belgique, si l’immeuble est situé en Belgique.

La qualité du preneur importe peu (article 21, § 3, 1°, du Code de la TVA, en B2B et article 21bis, § 2, 1°, du Code de la TVA, en B2C).

Il est renvoyé au « Livre 1 : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 3 : Prestations de services, Section 8, titre 3, rubrique A, sous-rubrique c ».

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