Btw-commentaar · Andere diensten met betrekking tot onroerende goederen (31.12.2020)

De intellectuele werken met betrekking tot een uit zijn aard onroerend goed worden niet beschouwd als werken in onroerende staat, aangezien werken in onroerende staat gekenmerkt worden door het materiële aspect van de dienst.

Als gevolg daarvan zijn ze uitgesloten van:

• de belastingheffing op werken in onroerende staat die door een belastingplichtige voor zijn eigen rekening worden verricht, als bedoeld in artikel 19, § 2, van het Btw-Wetboek

• de toepassing van een verlaagd tarief in de onroerende sector

• de verlegging van heffing als bedoeld in artikel 20, § 1, van het koninklijk besluit nr. 1

b. Plaats van de diensten

Voor zover hun diensten verband houden met een bepaald onroerende goed uit zijn aard, vinden de diensten verricht door architecten, landmeters en ingenieurs plaats in België indien het onroerend goed zich in België bevindt, ongeacht of de klant al dan niet als belastingplichtige wordt aangemerkt, voor wat de plaatsbepaling van diensten betreft(artikel 21, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek, voor een B2B-situatie en artikel 21bis, § 2, 1°, van het Btw-wetboek, voor een B2C-situatie). Deze oplossing is onafhankelijk van het feit of het uit zijn aard onroerend goed achteraf al dan niet wordt gebouwd.

Voor verdere toelichting wordt verwezen naar ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 8, titel 3, rubriek A, subrubriek c’.

c. Tijdstip van opeisbaarheid van de belasting

Er dient een onderscheid te worden gemaakt naargelang de rechtsvorm die is aangenomen door de architect, landmeter of ingenieur.

• Natuurlijke persoon of onderneming zonder rechtspersoonlijkheid

Bij wijze van administratieve tolerantie, is de btw in elk geval opeisbaar op het moment van ontvangst van de betaling van de erelonen, over het ontvangen bedrag (aanschrijving nr. 50/1971 van 02.04.1971).

• Onderneming met rechtspersoonlijkheid

De gebruikelijke regels zijn van toepassing, wat betekent dat een onderscheid moet worden gemaakt naargelang de dienstverrichter:

* verplicht is om een factuur uit te reiken:

De btw is opeisbaar:

 op de dag waarop de factuur wordt uitgereikt onafhankelijk of dit vóór of na het belastbare feit gebeurt en uiterlijk op de 15^e van de maand na het belastbare feit (artikel 22bis, § 1, eerste en tweede lid, van het Btw-Wetboek)

 of bij gebrek aan een reeds uitgereikte factuur: op het ogenblik van de ontvangst van een betaling vóór het belastbare feit, over het ontvangen bedrag (artikel 22bis, § 1, derde lid, van het Btw-Wetboek)

 bij wijze van uitzondering indien de afnemer een publiekrechtelijke persoon is, zoals bedoeld in artikel 6 van het Btw-Wetboek: op het moment van de ontvangst van de betaling van de prijs, over het ontvangen bedrag (artikel 22bis, § 4, van het Btw-Wetboek).

* niet verplicht is een factuur uit te reiken:

De btw is opeisbaar op het tijdstip van de ontvangst van de betaling van de prijs, over het ontvangen bedrag, ongeacht of er een factuur wordt uitgereikt (zie artikel 22bis, § 3, van het Btw-Wetboek).

Er wordt verwezen naar ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 9, titels 4 en 5 en titel 8, rubriek A’ en naar de circulaire 2019/C/65 van 09.07.2019 met betrekking tot de opeisbaarheid van de btw, randnummers 90 tot en met 100, 114 tot en met 130 en 150 tot en met 152).

[Top]

B. Mandataris, makelaar, commissionair in onroerende goederen

a. Tussenpersoon die niet als commissionair wordt aangemerkt

• Plaatsbepaling

Er wordt verwezen naar ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 8, titel 3, rubriek A, subrubriek c’.

De diensten van een tussenpersoon, die niet handelt onder de voorwaarden van de artikelen 13, § 2 en 20, § 1, van het Btw-Wetboek, bij de verkoop of verhuur van uit hun aard onroerende vinden plaats in België indien het onroerend goed in België is gelegen (artikel 21, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek voor een B2B-situatie en artikel 21bis, § 2, 1°, van het Btw-Wetboek voor een B2C-situatie). Het maakt hierbij niet uit of het verkoop- of verhuurcontract uiteindelijk niet wordt ondertekend.

• Vrijstelling

De klassieke lastgeving (artikel 18, § 1, eerste lid, 3°, van het Btw-Wetboek) of de makelarij (artikel 18, § 2, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek) genieten niet de vrijstelling voorzien in artikel 44 van het Btw-Wetboek, zelfs niet indien de tussenpersonen betrokken zijn bij een levering of verhuur van onroerende goederen die krachtens hetzelfde artikel vrijgesteld zijn van btw.

De diensten van makelaars en lasthebbers die niet handelen onder de voorwaarden van artikel 13, § 2 en artikel 20, § 1 van het Btw-Wetboek, zijn echter vrijgesteld van btw maar behouden hun recht op aftrek in de gevallen bedoeld in artikel 41, § 2, van het Btw-Wetboek. De btw-vrijstelling voor lasthebbers of makelaars is afhankelijk van de aard van de hoofdhandeling (bijvoorbeeld een levering of verhuur buiten de Gemeenschap).

b. Tussenpersoon die als commissionair wordt aangemerkt

• Plaatsbepaling

Indien de tussenpersoon wordt gelijkgesteld met een koper/verkoper (artikel 13, § 1, van het Btw-Wetboek), zijn de regels voor de plaatsbepaling van de levering van goederen van toepassing.

Indien hij geacht wordt de verhuurdienst te ontvangen en op zijn beurt te verstrekken (artikelen 13, § 2 en 20 van het Btw-Wetboek), vindt de onroerende verhuur plaats daar waar het uit zijn aard onroerend goed is gelegen (artikel 21, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek voor een B2B-situatie en artikel 21bis, § 2, 1°, van het Btw-Wetboek voor een B2C-situatie).

• Vrijstelling

De tussenpersoon, die gelijkgesteld wordt met een koper/verkoper of een huurder/verhuurder, kan in aanmerking komen voor de vrijstelling voorzien in artikel 44, § 3, 1° of 2°, van het Btw-Wetboek.

Bijvoorbeeld: een immobiliënagentschap verhuurt in eigen naam, voor rekening van de eigenaar, vakantiewoningen in België.

Zowel de diensten van de eigenaars als die van het immobiliënagentschap zijn vrijgesteld van btw door artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek (zie ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 7’).

[Top]

C. Beheer en syndicus van gebouwen

a. Kader van de tussenkomst van syndici

Er moet een onderscheid worden gemaakt naargelang de syndicus optreedt als orgaan van de rechtspersoon ‘vereniging van mede-eigenaars’ of volgens een contractueel mandaat voor rekening van één of meerdere mede-eigenaars (aanschrijving nr. 13/1995 van 20.09.1995).

• Syndicus als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars

* Syndicus als natuurlijk persoon

Indien hij handelt als een natuurlijke persoon, is de syndicus als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars geen belastingplichtige, aangezien hij niet zelfstandig handelt.

* Syndicus als rechtspersoon

Er kan niet worden aangenomen dat een rechtspersoon niet handelt op zelfstandige wijze.

Deze rechtspersonen zijn dus belastingplichtigen, maar de administratie eist niet dat ze, naar analogie met natuurlijke personen, worden geïdentificeerd. Dit optionele stelsel voor syndici-rechtspersonen, blijft van toepassing, ook al worden deze laatste in de wet op de mede-eigendom als bestuurders van vennootschappen beschouwd.

De regeling voor syndici komt voort uit een bijzondere maatregel die op 01.01.1977 aan de Europese Commissie is meegedeeld overeenkomstig artikel 394 van de voornoemde richtlijn 2006/112/EG.

Sindsdien wordt die bijzondere regeling op een manier toegepast die zoveel mogelijk een neutrale behandeling garandeert voor syndici, ongeacht hun juridische hoedanigheid (mondelinge parlementaire vraag nr. 25.092 van mevrouw de Volksvertegenwoordiger Griet Smaers van 22.05.2018).

* Gedetailleerde afrekening

De syndicus moet ten minste eenmaal per jaar, in naam van de vereniging van mede-eigenaars, een gedetailleerde afrekening opstellen die het de belastingplichtige mede-eigenaars mogelijk maakt om, in voorkomend geval, hun recht op aftrek uit te oefenen.

• Syndicus als conventionele mandataris

Indien hij geregeld en zelfstandig, buiten zijn opdracht als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars, optreedt, verkrijgt de syndicus, natuurlijke persoon of rechtspersoon, de hoedanigheid van belastingplichtig, behalve ingeval het mandaat gratis wordt uitgeoefend.

Bijvoorbeeld, een mede-eigenaar vertrouwt tegen vergoeding aan de syndicus het beheer van zijn private kavel toe.

b. Plaatsbepaling van de diensten van een syndicus

Indien het gebouw zich in België bevindt, vinden de diensten van beheer van onroerende goederen plaats in België, ongeacht of de syndicus optreedt als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars dan wel als mandataris. De hoedanigheid van de huurder is irrelevant (artikel 21, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek voor een B2B-situatie en artikel 21bis, § 2, 1°, van het Btw-Wetboek voor een B2C-situatie).

Bijvoorbeeld, tegen vergoeding

Er wordt verwezen naar ‘Boekwerk I: Belastingplicht en belastbare handelingen – Hoofdstuk 3: Diensten, Afdeling 8, titel 3, rubriek A, subrubriek c’.

[Top]