Travaux immobiliers, Travaux de transformation ou rénovationTaxe sur la valeur ajoutée - Travaux immobiliers - Travaux de transformation ou rénovation - Rejet d’application du taux réduit de 6% - Travaux de démolition et reconstruction - Structure et murs porteurs - Critère de superficie - Critère de l’autonomie - Amendes proportionnelles - Absence de recours préalable fondé sur l’arrêté du Régent - Absence de pouvoir du tribunal de réduire les amendes

Fiche du SPF Finances

Texte intégral

Corps de la décision

Tribunal de Première Instance francophone de BRUXELLES

trente-deuxième chambre fiscale (section civile)

21.11.2025

R.G. 23/3428/A

o/r 2025/25440

TVA - Immeuble - Taux de TVA

Jugement définitif - Contradictoire

EN CAUSE DE :

1. Madame C. V. (N.N. . . . . . - .. . . ), domiciliée à … ;

2. Monsieur A. J. (N.N. . . . . . - .. . . ), domicilié à … ;

Dénommés ensemble la « Partie demanderesse » ,

Représentée par Me LB. G. , avocat à … ( … @ … ) ;

CONTRE :

L'ÉTAT BELGE, représenté par le ministre des Finances, rue de la Loi, 12, 1000 BRUXELLES, poursuites et diligences du Conseiller général, Directeur du Centre PME BRUXELLES 1 -KMO Centrum Brussel 1, 760, dont les bureaux sont établis Boulevard du Jardin Botanique,50, boîte 560 à 1000 BRUXELLES ;

Partie défenderesse,

Représentée par Madame H. S. , attachée (kmo.bru1.expertise1.pme@minfin.fed.be) ;

En cette cause, tenue en délibéré le 09 octobre 2025, le tribunal prononce le jugement suivant.

Vu les pièces de la procédure, et notamment :

• la requête contradictoire, et ses annexes, déposées le 06 juillet 2023 ;

• l'ordonnance de mise en état judiciaire du 28 septembre 2023, rendue sur pied de l'article 747, § 2, du Code judiciaire ;

• les conclusions de synthèse déposées pour la partie demanderesse par e-deposit, le 03 février 2025 ;

• les conclusions de synthèse/ultimes répliques déposées pour la partie défenderesse par e-deposit, le 11 juin 2025 ;

Entendu le conseil de la partie demanderesse et le représentant de l'État Belge en leurs dires et moyens à l'audience publique du 09 octobre 2025.

I. FAITS ET RETROACTES

1. En mai 2015, la partie demanderesse acquière un immeuble sis … qui est composé de 3 étages distincts et qui est affecté/occupé par des personnes différentes sur les différents étages.

Dès 2017, la partie demanderesse souhaite réaliser des travaux qui concernent le rez-de-chaussée et le deuxième étage.

Le 5 février 2018, le permis d'urbanisme est accordé pour les travaux demandés, soit « étendre le bureau du rez-de-chaussée avant vers le sous-sol, réunir un cabinet médical au rez-de-chaussée arrière et trois studios au premier étage ».

Selon la partie demanderesse, les travaux sont confiés à l'architecte COL. et à l'entreprise BS.

Le 28 mai 2018, la partie demanderesse obtient un deuxième permis d'urbanisme qui prévoit les rénovations suivantes : « construire un volume sur la toiture de l'immeuble en vue d'étendre l'appartement du dernier étage ».

Selon la partie demanderesse, ces travaux sont réalisés par le bureau d'architectes « ACL. » et par l'entreprise « KDN. ».

L'ensemble des travaux est facturé avec une TVA de 6 %.

Le 5 novembre 2019, l'administration de la TVA adresse une demande de renseignements concernant les travaux réalisés dans l'immeuble litigieux.

Le 22 novembre 2019, la partie demanderesse répond à cette demande de renseignements en mentionnant que les travaux ont commencé le 1er octobre et se termineront le 31 décembre 2019. La partie demanderesse écrit qu'il s'agit du rehaussement de la toiture, du gros-œuvres, des sanitaires et des sols.

Le 9 janvier 2020, une nouvelle demande de renseignements est envoyée afin d'obtenir les factures liées aux travaux effectués dans l'immeuble. La partie demanderesse s'exécute et transmet les factures de l'entreprise BS.

Le 21 janvier 2020, l'administration réceptionne les factures.

Le 1er octobre 2020, l'administration écrit à la partie demanderesse que les travaux effectués au cabinet médical devaient être facturés à un taux de TVA de 21 % et non à 6 %, par conséquent elle réclame une somme de 37.541,13 € (soit la différence entre les 6 % facturés et les 21 % qui devaient être facturés).

Le 13 octobre 2020, la partie demanderesse répond à l'administration en disant qu'elle ignorait qu'un taux de TVA de 21 % devait s'appliquer et précise que les cabinets médicaux ont été annexés pour en faire des chambres reliées au premier logement. Elle demande la confirmation que dans ce cas le taux de TVA est bien de 21 %.

Le 15 janvier 2021, l'administration envoie à la partie demanderesse une demande de communication de l'étude de stabilité et souhaite obtenir également les rapports de chantier ainsi que les photos. Ces documents sont transmis le 20 janvier 2021.

Le 5 février 2021, l'administration examine le dossier « déposé en ses bureaux le 25 septembre 2020 » (les plans, la demande de renseignements et les factures).

Le 10 février 2021, l'administration écrit à la partie demanderesse qu'elle estime que les travaux du troisième étage doivent être considérés comme une nouvelle construction dans son ensemble (21 % de TVA) et non comme une transformation (6 % de TVA). Un montant de 22.541,13 € de TVA est réclamé.

Le 4 mars 2021, la partie demanderesse écrit que l'architecte COL. a mesuré les murs porteurs en mètres carrés et selon ses calculs, 74 % des murs porteurs d'origine sont conservés. L'appartement duplex après travaux mesure 150,4m et avant travaux 88,23m2. L'agrandissement de cet appartement s'inscrit dans les normes autorisées. La partie demanderesse indique également que l'architecte COL. a introduit les deux demandes de permis de bâtir. La partie demanderesse ne fait aucune remarque quant aux factures qui sont reprises dans le calcul de régularisation.

Le 5 mars 2021, l'administration adresse une demande de renseignements à l'architecte COL.

Le 11 mars 2021, la partie demanderesse précise à l'administration que l'architecte COL. n'a fait que déposer les demandes de permis d'urbanisme mais que le reste du projet a été suivi par l'architecte VDW. de chez ACL.

Le 18 mars 2021, l'administration adresse une nouvelle demande de renseignements à l'architecte VDW. demandant des photos avant, pendant et après travaux ainsi que les procès-verbaux de chantiers. Elle reçoit en retour 18 rapports sur les 19. Elle ne dispose pas du n° 13.

Le 2 avril 2021, en lisant sur les procès-verbaux de chantiers que l'entrepreneur référencé est l'entreprise KDN. et non l'entreprise BS. mentionné par la partie demanderesse dans sa réponse à la demande de renseignement du 22 novembre 2019, l'administration adresse une demande de renseignements à cette deuxième entreprise.

Le 8 avril 2021, à la suite d'un contact téléphonique avec le gérant de la société KDN. , celui-ci précise à l'administration que son entreprise a bien réalisé des travaux sur le chantier mais qu'à la suite d'une mésentente entre les associés, la suite des travaux a été accomplie par la société BS. gérée par l'ancien associé de la société KDN. Quant aux travaux de démolition réalisés avant le démarrage du chantier, suivant la réponse de l'entrepreneur, ils ont été effectués par la partie demanderesse elle-même.

Le 18 mai 2021, l'administration notifie son procès-verbal de régularisation qui stipule que les travaux concernant le dernier étage sont des travaux de transformation soumis à une TVA de 21 %. Elle régularise la TVA sur les factures de 2018 émises par la société BS. , soit un montant de base HTVA de 150.274,17 € et une TVA de 15 % sur ces sommes, soit 22.541,13 € et une amende réduite à 10 %, soit la somme de 2.250 €.

Le 18 août 2021, la partie demanderesse introduit un recours à l'encontre du relevé de Le 1er octobre, à la suite d'un contrôle TVA, l'administration mentionne à la partie demanderesse que les travaux concernant l'appartement du 3ème étage ne constituent pas une rénovation mais une transformation passible du taux de TVA de 21 %.

Le 31 août 2021, la partie demanderesse sollicite une demande de conciliation fiscale à laquelle il est répondu favorablement le 3 septembre 2021.

Entre la demande de conciliation et le 26 janvier 2023, les parties tentent de se concilier sans y parvenir.

Le 21 novembre 2021 dans la phase de conciliation, la partie demanderesse rectifie ses précédentes déclarations et précise à l'administration que les travaux du duplex ont été réalisés par l'entreprise KDN. et non par l'entreprise BS.

Le 4 mai 2023, l'administration confirme sa décision de maintenir le taux de TVA de 21 % pour l'appartement duplex du 3ème étage.

Le 6 juillet 2023, la partie demanderesse dépose sa requête devant le Tribunal.

II. OBJET DU LITIGE

A. RÉSUMÉ

2. Le litige a trait à une TVA supplémentaire de 15 %, soit la somme de 22.541,13 € pour des travaux réalisés sur l'immeuble place Raymond Blyckaerts, 6 à 1050 BRUXELLES ainsi qu'une amende de 10 %, soit la somme de 2.250 € repris sur l'OR n° 500. .. . .. 06.

B. DEMANDES DES PARTIES

3. Monsieur A. J. et Madame C. V. demandent au Tribunal de :

- Dire la demande recevable et fondée ;

- Annuler le procès-verbal de régularisation du 18 mai 2021 ;

- Annuler la décision du 4 mai 2023, par laquelle l'administration fiscale rejette la réclamation du 18 août 2021 et qui visait à annuler la régularisation d'un montant de 22.541,13 € et de 2.250 €d'amende ;

- Ordonner le remboursement de la somme de 22.541,13 € versée par la partie demanderesse, augmentée des intérêts fiscaux à partir du paiement jusqu'au complet remboursement ;

- Condamner la partie défenderesse aux dépens, en ce compris l'indemnité de procédure ;

- Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision nonobstant tous recours et sans caution ni faculté de cantonnement.

4. L'État Belge requiert du Tribunal de :

- Déclarer la demande recevable mais non fondée ;

- Confirmer en tous points la taxation telle que reprise dans le procès-verbal de régularisation du 18 mai 2021 ;

- Autoriser la partie défenderesse à poursuivre l'exécution de l'OR n° 500. .. . .. 06 ;

- Condamner la partie demanderesse aux dépens, en ce compris l'indemnité de procédure.

III. RECEVABILITÉ

5. La demande est recevable, ce point n'est pas discuté par les parties.

IV. DISCUSSION

A. EXPOSÉ DU LITIGE

6. Monsieur A. J. et Madame C. V. postulent l'annulation de la régularisation TVA ainsi que de l'amende et se fondent sur les motifs suivants :

1) La décision de l'administration est basée sur des informations erronées ;

2) Les conditions

3) La prescription

7. Concernant la procédure, l'État Belge estime qu'elle a retenue une régularisation qui était la plus favorable au contribuable et que celle-ci a été basée sur des documents qui étaient en sa possession et qui n'avaient jamais été contestés par la partie demanderesse avant la phase de conciliation.

Quant au fond, l'État Belge soutient que les conditions ne sont pas remplies que pour pouvoir considérer les travaux comme une simple rénovation et que par conséquent la TVA et l'amende sont dues.

B. ANALYSE

B.1. LA DÉCISION DE L'ADMINISTRATION EST BASÉE SUR DES INFORMATIONS ERRONÉES

B.1.1. PRINCIPE - DISPOSITIONS APPLICABLES

8. Lorsque l'administration considère que le montant de TVA qui a été déclaré par l'assujetti ne correspond pas au montant qui aurait dû être reversé au Trésor que ce soit en raison d'une erreur de taux, de base de taxation ou de déduction par l'assujetti, elle lui adresse un relevé de régularisation.

L'assujetti est en droit de contester ce relevé de régularisation par l'envoi d'un courrier motivé. Lorsque des griefs sont acceptés par l'administration, cette dernière adresse un nouveau relevé de régularisation.

Ensuite, le relevé de régularisation est inscrit au registre de perception et recouvrement. Ce dernier constitue une invitation à payer un montant de TVA complémentaire. Il ne peut être contesté que par l'introduction d'un recours judiciaire.

9. L'obligation pour l'administration de respecter un délai d'un mois entre la justification de la dette et son inscription au registre a été modifiée en 2018.

Depuis, l'article 85, § 1, al.3 stipule ce qui suit :

^{« La justification de la dette fiscale doit avoir été portée à la connaissance du redevable au plus tard un mois avant que la dette fiscale ne soit reprise à un registre de perception et recouvrement visé à l'alinéa 1er ou 2, sauf si les droits du trésor sont en péril, auquel cas elle doit avoir été portée à la connaissance du redevable au plus tard au moment où la dette fiscale est reprise à un registre de perception et recouvrement. Lorsque le redevable n'a pas de domicile connu en Belgique ou à l'étranger, cette justification est adressée au procureur du Roi à BRUXELLES. »}

Le législateur n'a pas prévu de sanction qui s'attache au non-respect de cette disposition.

B.1.2. ARGUMENTS DE LA PARTIE DEMANDERESSE

10. La partie demanderesse allègue que l'administration se serait trompée de factures pour établir la régularisation portant sur le 3ème étage. Elle aurait pris en compte uniquement les factures émises par BS. et non par KDN.

En effet, la partie demanderesse prétend que de bonne foi, en cours de la période de conciliation fiscale, elle se serait aperçue que les travaux réalisés pour le duplex avaient été réalisés par l'entreprise KDN. et non la société BS. Tenant compte de cette information, l'administration a procédé à un inventaire des factures de cette entreprise KDN. qui pouvaient être imputés au duplex et en a conclu que la régularisation devrait s'élever à un montant de 31.660,05 € , soit un montant plus important que celui repris dans le relevé de régularisation. Au stade de la conciliation fiscale, l'administration ne pouvant aggraver la situation du contribuable a maintenu la régularisation qui était le plus favorable à ce dernier, soit un montant de 22.541,13 €.

Or, selon la partie demanderesse, partant de ce constat, l'administration aurait dû annuler le procès-verbal de régularisation et refaire tout le travail en amont de détermination des travaux qui devaient être soumis à une TVA de 21 %.

11. La partie demanderesse soutient également que l'administration aurait repris la dette TVA au recouvrement seulement trois jours après l'envoi du procès-verbal de régularisation, soit le 22 mai 2021. Ce recouvrement est selon la partie demanderesse pris en violation de l'article 85, § 1er du CTVA qui stipule qu'un délai d'un mois entre la prise de connaissance de la dette et son recouvrement doit être respecté.

12. Concernant, les éventuelles « manœuvres » de la partie demanderesse qui aurait délibérément cachée à l'administration des informations concernant les prestataires des travaux, ainsi que des travaux, elle s'exempt de toute responsabilité, en estimant avoir largement collaboré avec l'administration en transmettant toutes les informations utiles. Elle impute la confusion portée au traitement des factures des deux intervenants BS. et KDN. sur l'administration seule et accuse l'administration de ne pas avoir mené à bien ses investigations et enquêtes.

13. Enfin, la partie demanderesse estime que ses droits de la défense ont été violés étant donné que toute la régularisation porte sur des éléments erronés et que l'administration n'a pas pris la peine d'établir un nouveau procès-verbal de régularisation.

B.1.3. RÉFUTATION DE L'ÉTAT BELGE

14. L'administration retrace l'historique du contrôle en précisant que depuis février 2021 elle mentionne que les factures BS. doivent être régularisées sans que la partie demanderesse ne conteste ou ne précise qu'un autre entrepreneur est venu réaliser des travaux sur le duplex, soit la société KDN. L'administration estime que la confusion a volontairement été orchestrée par la partie demanderesse qui ne se serait inopinément rendue compte de sa méprise qu'en phase de conciliation, soit quand la modification du procès-verbal n'était plus possible en vertu de l'article 84quater, § 3 du CTVA^[1].

La partie défenderesse répète que la partie demanderesse a été largement entendue et qu'elle a tenue compte de la situation la plus favorable dans le chef du contribuable, soit un montant de TVA due de 22.541,13 € en lieu et place d'une TVA de 31.660,05 € calculée sur les factures KDN.

Concernant l'inscription dans le registre de perception et de recouvrement, l'administration soutient que l'article 85, § 1er du CTVA a été respecté et que la partie demanderesse confond l'avis de paiement du 26 mai 2021 avec l'inscription au registre de la dette, soit le 28 juin 2021 (pièces 19 et 20 de la partie défenderesse).

B.1.4. DÉCISION DU TRIBUNAL

15. À l'examen du dossier des échanges entre les parties et des pièces produites, le tribunal n'est pas convaincu du déroulement des faits tel qu'il a été présenté par la partie demanderesse.

Le relevé des factures de BS. et KDN. se résume comme suit :

Le Tribunal relève que :

- La partie demanderesse mentionne dans sa réponse du 22 novembre 2019 que les travaux ont commencés « le 1er octobre 2019 et se termineront le 31 décembre 2019 » , or, suivant les différentes factures déjà émises, les travaux avaient débuté bien avant cette date ;

- n'est pas convaincu que la rénovation du toit et l'agrandissement du dernier appartement étaient des travaux « imprévus » ;

- Les montants facturés tant par l'entreprise BS. que par l'entreprise KDN. sont importants et impliquent que la partie demanderesse devait probablement avoir largement planifiés ceux-ci (le total des factures est proche des 600.000 € avec une TVA de 6 % incluse) ce qui décrédibilise le caractère inopiné de la décision de rénover la toiture ;

- Les travaux ont chronologiquement été facturés par BS. ensuite par KDN. pour se terminer par BS. sans que la partie demanderesse ne fasse état de l'existence de la société KDN. dans ses premiers échanges avec l'administration fiscale au stade des demandes de renseignements ;

- Bien que le relevé de régularisation ne fasse référence qu'aux factures de BS. , la partie demanderesse n'émet aucune remarque sur ce point ;

- Tant les factures de BS. , que les factures de KDN. ne donnent des informations sur les différents postes du devis auxquelles elles se rapportent. Les travaux peuvent aussi bien être relatifs aux communs, au rez-de-chaussée ou à la toiture de l'immeuble ;

- Seule la partie demanderesse détenait toutes les informations concernant les tranches des travaux facturés ainsi que l'entreprise qui les avaient réalisés.

16. L'historique des échanges entre la partie demanderesse et l'administration n'accrédite pas que les propriétaires de l'immeuble étaient complets dans leurs réponses aux différentes demandes de renseignements et qu'ils ont transmis toutes les informations utiles au temps demandés.

17. Quant au calcul, le Tribunal n'a aucune certitude que finalement les travaux du duplex ont été réalisés par l'une ou l'autre entreprise, voire les deux.

18. Enfin, les contestations concernant la calcul repris dans le relevé de régularisation sont émises après l'ordre de recouvrement. Il n'était donc plus possible pour l'administration d'émettre un nouveau relevé de régularisation dans une phase de conciliation administrative.

19. Dès lors, la demande d'annulation du procès-verbal n'est pas fondée.

B.2. LE TAUX DE 6 %

B.2.1. PRINCIPE - DISPOSITIONS APPLICABLES

20. Suivant le tableau A, rubrique XXXI, § 1er, de l'annexe de l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, le taux de 6 % est prévu pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au paragraphe 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

- les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

- les opérations doivent être affectées à un bâtiment d'habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal, comme logement privé ;

- les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation précède d'au moins quinze ans la première date d'exigibilité de la taxe sur la valeur ajoutée survenue en vertu de l'article 22, § 1er ou de l'article 22bis du Code ;

- les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ; la facture délivrée par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base d'une attestation formelle et précise du client, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit

Cet arrêté royal ne comporte aucune disposition définissant la transformation d'un immeuble ou traçant la limite entre les travaux de transformation d'une part et de l'autre les travaux immobiliers ayant pour objet la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un immeuble, qui sont implicitement exclus du champ d'application du taux réduit^[2].

Au sujet de la distinction entre le « travail de construction » d'une part et le « travail de transformation » d'autre part, la circulaire n° 6 du 22 août 1986 énonce ce qui suit :

^{« Distinction entre le travail de construction et le travail de transformation}

^{< .. >}

^{On entend par "transformation", aussi bien la transformation extérieure de l'immeuble (et notamment sa réhabilitation) que la transformation intérieure du bâtiment ou son agrandissement, par adjonction de pièces nouvelles et extension des pièces existantes.}

^{De même, l'existence d'une transformation n'est pas critiquée lorsque la rénovation s'appuie d'une manière significative sur d'anciens murs portants (notamment les murs extérieurs) et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble à rénover.}

^{Par contre, serait à considérer comme un travail de construction, comme concourant à l'érection d'un nouvel immeuble :}

^{1 ° la reconstruction d'un immeuble après démolition, même en cas de maintien des fondations et caves de l'immeuble ancien ou d'éléments accessoires de sa structure (p. ex. la seule façade à front de rue, maintenue pour des raisons d'intégration dans le tissu urbain) ;}

^{2° en cas de construction d'un ou plusieurs appartements supplémentaires, en surélévation ou autrement, dans un immeuble à appartements, lorsque ces nouveaux appartements placés sous le régime de la copropriété sont cessibles avec application de la T.V.A. ;}

^{3° en cas de construction par le propriétaire d'un immeuble jouxtant le sien, lorsque le nouvel immeuble ne constitue pas un agrandissement du premier mais constitue un bâtiment neuf susceptible en soi d'être cédé sous le régime de la T.V.A. , comme distinct de l'ancien immeuble ;}

^{4° en cas de transformation radicale (v. n° 30, 2° al. , a contrario, et le 1° du présent numéro) d'une grange ou autre annexe d'une exploitation agricole en une maison d'habitation ».}

La circulaire précise encore qu'il ne peut y avoir de transformation rehaussement d'un immeuble si celui-ci respecte les conditions suivantes :

1. maintien significatif des éléments essentiels de la structure ;

2. la superficie ancienne après travaux doit être supérieure à la moitié de la superficie totale après travaux ;

3. la nouvelle construction ne peut être autonome.

B.2.2. ARGUMENTS DE LA PARTIE DEMANDERESSE

21. La partie demanderesse estime que le taux de 6 % doit être appliqué pour les travaux d'extension de l'appartement du 3ème étage car ceux-ci répondent aux 3 critères repris dans la circulaire de 1986.

B.2.2.1. LA STRUCTURE ESSENTIELLE DU BÂTIMENT EXISTANT EST MAINTENUE

22. La partie demanderesse précise que l'appartement du 3ème étage était, avant travaux, composé d'un plateau et d'un grenier accessible et qu'après travaux, l'appartement se présente sur un plateau et sur un grenier aménagé via la création d'un nouveau volume sous la toiture.

Les propriétaires de l'immeuble litigieux estiment qu'il n'y a pas de création d'un nouvel étage mais la simple transformation d'un appartement avec grenier en un duplex.

La partie demanderesse allègue que la majorité de la structure et des murs porteurs ont été conservés. La première condition est donc selon elle respectée.

B.2.2.2. LA SUPERFICIE DE LA PARTIE ANCIENNE EST SUPÉRIEURE À LA MOITIÉ DE LA SURFACE TOTALE DE L'HABITATION APRÈS TRAVAUX

23. La partie demanderesse reprend les informations contenues dans la demande de permis du duplex qui mentionne ce qui suit :

- La superficie du 3ème étage avant travaux s'élevait à 128,78 m2

- La superficie après travaux est de 185,04 m2, soit un supplément de 56,26 m2.

La partie défenderesse soutient que ce calcul ne peut prendre en compte les surfaces avant travaux qui ont depuis été démolies. Or en l'espèce, les surfaces n'ont pas été démolies mais renforcées afin de supporter le poids de la structure.

Enfin, considérant l'arrêt de la Cour d'Appel de GAND du 21 mars 2006, la partie demanderesse répète que le critère de superficie n'est pas une règle absolue et qu'une légère dérogation pourrait en tous les cas être admise (sous-entendu par les tribunaux).

B.2.2.3. LES PARTIES NOUVELLES ET ANCIENNES SONT DÉPENDANTES L'UNE DE L'AUTRE

24. La partie demanderesse soutient que la transformation du troisième étage en duplex n'était pas initialement prévue et que la volonté a été de n'ajouter qu'une seule chambre sans modifier l'ensemble du bâtiment et s'en réaliser un nouvel étage autonome.

Enfin, la partie demanderesse répète que la dernière facture de KDN. a été reconnue par l'administration comme étant liée aux travaux sur les communs de l'immeuble et ne doit en toute hypothèse pas être prise en compte dans le calcul éventuel de régularisation.

B.2.3. RÉFUTATION DE L'ÉTAT BELGE

25. L'administration estime que les trois critères qui permettraient de ne pas considérer les travaux comme une nouvelle construction ne sont pas remplis :

1) Les structures ont été démolies (à l'exception des murs mitoyens) et reconstruites (tout le plancher du 3ème étage a été remplacé / renforcé) pour mettre en place une nouvelle structure et une nouvelle charpente afin de rehausser le 3ème étage destiné à supporter le duplex ;

Quant au calcul des murs porteurs conservés, il convient de mesurer ceux-ci en mètre courant et non en mètre carré comme le fait la partie demanderesse. En mètre courant, la partie défenderesse démontre que la majorité des murs porteurs ont été démolis et que donc la structure existante n'a pas été conservée ;

2) La superficie du nouvel appartement est selon l'administration largement supérieure à l'ancienne, et de l'aveu de la propriétaire elle-même le nouvel appartement serait agrandi de 70 %.

3) Le critère de l'autonomie est superfétatoire selon l'administration vu que les deux précédents critères ne répondent pas à la notion d'une rénovation, mais toutefois l'administration estime que le duplex est bien une nouvelle entité indépendante et qu'il ne s'agit plus d'une simple rénovation. La partie défenderesse considère également que tenant compte du montant des travaux de la réalisation de ceux-ci, l'appartement n'a pas été « amélioré » mais complètement modifié.

26. Enfin, l'administration ne confirme pas avoir marqué son accord sur l'imputation de la dernière facture KDN. comme étant relative aux travaux des communs de l'immeuble.

B.2.4. DÉCISION DU TRIBUNAL

27. Concernant le premier critère des travaux de structures, à l'examen du rapport de stabilité, des photos et des schémas réalisés sur les poutres de soutènement, le Tribunal adhère au raisonnement de l'administration et observe que seuls (ou presque) les murs mitoyens ont été conservés.

Le premier critère ne permet dès lors pas de considérer que la construction du duplex est une simple amélioration.

28. Quant au critère de superficie, le Tribunal avait déjà relevé à l'audience que le calcul présenté par la partie demanderesse était biaisé^[3].

En effet, dans les calculs avant travaux, la cave est de 21,67 m sur les 128,78m2. La cave constitue donc 16,82 % de « l'appartement ». Or, cette cave n'est pas contiguë à l'appartement et selon le Tribunal cette partie doit être exclue des calculs, mais surtout après travaux, cette cave passe à 8,62m2, soit 4,65 % de l'appartement. Des mètres carrés de cave non contigus à l'appartement ont donc été perdus au profit du duplex. La même réflexion peut être faite pour le grenier qui constituait avant les travaux un simple espace de rangement de 16,20m et qui après travaux à complètement disparu au profit d'une chambre supplémentaire.

Quoi qu'il en soit, si le calcul de superficie était réalisé sans la cave, l'appartement serait de 107,11 m2 avant travaux et après travaux de 176,42 m2, soit plus de 64 % de travaux d'agrandissements.

Les photos du chantier ainsi que la site internet de l'architecte reprenant les photos de la réalisation du duplex démontre que cet appartement est agrandi de plus de 50 % de sa surface initiale.

29. Quant au critère d'autonomie, le Tribunal ne partage pas les considérations de l'État Belge, le dernier étage ne constitue pas une entité autonome. La partie demanderesse n'a pas obtenu un appartement supplémentaire après la réalisation des travaux mais seulement un appartement plus grand et plus moderne.

Toutefois étant donné que les autres critères ne permettent pas de considérer les travaux comme de simples travaux de rénovation. La partie demanderesse ne peut bénéficier du taux de TVA de 6 % sur la réalisation des travaux.

30. Quant aux factures à reprendre pour le calcul de la régularisation, le Tribunal a déjà indiqué que la partie demanderesse avait eu à maintes reprises l'occasion de critiquer ce calcul, ce qu'elle s'est abstenue de faire et même au stade judiciaire, le Tribunal n'est pas convaincu que seules les factures KDN. devraient être reprises comme base pour une quelconque régularisation TVA. Par conséquent, les seules factures à régulariser sont celles reprises dans le relevé de régularisation.

B.3. PRESCRIPTION

B.3.1. PRINCIPE -- DISPOSITIONS APPLICABLES

31. Suivant le tableau A, rubrique XXXI, § 1er, de l'annexe de l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970

B.3.2. ARGUMENTS DE LA PARTIE DEMANDERESSE

32. Citant les articles 81, 81bis, § 1er, 83, 85 du CTVA La partie demanderesse estime que l'administration ne serait plus en droit de réclamer la TVA sur les factures de la société KDN. Pour la partie demanderesse, le délai de 3 ans de prescription commence à courir au 31 décembre de l'année qui suit l'émission de la facture de l'entreprise de construction.

La partie demanderesse rappelle également que la reprise de la dette au registre de perception et recouvrement ne lui est pas opposable étant donné que l'administration n'aurait pas respecté le délai d'un mois prévu à l'article 85 du CTVA (voir ci-avant).

B.3.3. RÉFUTATION DE L'ÉTAT BELGE

33. L'administration expose que la partie défenderesse confond le délai de prescription visé à l'article 81bis, § 1 du CTVA avec la disposition de l'article 85 du CTVA.

La parte défenderesse rappelle que l'enrôlement a déjà été réalisé, qu'un avis de paiement a été adressé le 26 mai 2021 soit plus de 3 jours après la notification du procès-verbal de régularisation et que l'inscription au registre de recouvrement n'a été inscrite qu'au 28 juin 2021.

Enfin sur pied de l'article 83, l'administration rappelle que le délai de prescription sur cette matière est de 5 ans et non de 3 ans.

Le relevé de régularisation ayant été dressé sur base de factures qui n'étaient pas prescrites au moment de son établissement, l'administration considère qu'aucune prescription ne peut venir couvrir l'établissement ou l'exigibilité de la dette.

B.3.4. DÉCISION DU TRIBUNAL

34. Le délai de prescription de la demande de paiement de la TVA commence à courir le jour où la demande de paiement naît (article 81 du Code de la TVA), soit la réalisation des travaux.

La régularisation a été effectuée dans le délai de 3 ans qui suivant l'émission des factures des travaux.

La prescription a en outre chaque fois été interrompue aux dates respectives de signification/notification des demandes de recouvrement, où en application de l'article 83 du Code de la TVA, un nouveau délai de prescription de 5 ans a commencé.

L'inscription de l'ordre de recouvrement par le receveur a également comme conséquence que la prescription de la demande de paiement (articles 81 et 81bis du Code de la TVA) a été interrompue.

35. En espèce, le relevé de régularisation a été établi dans le délai de 3 ans et la dette TVA établie n'est pas prescrite.

B.4. INSCRIPTION DE LA DETTE

B.4.1. ARGUMENTS DE LA PARTIE DEMANDERESSE

36. La partie demanderesse répète que le délai d'un moi entre la notification de la dette TVA et l'inscription au registre n'aurait pas été respecté. Selon elle, le non-respect de cette procédure entraine l'irrégularité de l'inscription de la dette fiscale et doit être annulée.

La partie demanderesse rappelle qu'elle a payé la somme principale de 22.541,13 € le 21 octobre 2021 et qu'aucun intérêt ne peut donc être réclamé sur cette somme alors qu'il avait été demandé par le conseil de la partie demanderesse d'imputer le paiement sur la dette spécifique.

B.4.2. RÉFUTATION DE L'ÉTAT BELGE

37. L'administration répond qu'un reliquat reste à payer car l'administration impute toujours les paiements sur les intérêts et amendes avant le principal, sauf si elle reçoit des instructions spécifiques et préalable du débiteur. En l'espèce, l'administration ne nie pas avoir reçu des informations de la partie demanderesse mais celles-ci, selon la partie demanderesse n'étaient pas suffisamment claires et surtout elles ont été données après l'imputation du paiement.

38. La partie défenderesse présente un tableau d'affectation des différents paiements dans lequel il apparait un solde de 42,73 € qui serait à payer.

B.4.3. DÉCISION DU TRIBUNAL

39. Le Tribunal comprend que les parties ne se sont pas entendues sur l'imputation des différents paiements, mais que le point de litige est à présent minime puisque seul un solde de 42,73 € serait à payer.

40. En l'absence de preuve par la partie demanderesse de ses ordres d'imputation de paiements, le Tribunal ne peut faire droit aux griefs de la partie demanderesse.

41. Quant au délai d'inscription de la dette, le Tribunal a déjà répondu à ce point ci-avant.

B.5. REMISE OU SURSIS DES AMENDES

B.5.1. ARGUMENTS DE LA PARTIE DEMANDERESSE

42. Hors conclusion, la partie demanderesse plaide à l'audience une remise ou un sursis de l'amende TVA appliquée compte tenu de sa bonne foi et de sa bonne collaboration lors des échanges avec l'administration.

B.5.2. RÉFUTATION DE L'ÉTAT BELGE

32. L'administration ne s'est pas exprimée sur une remise ou un sursis d'amende.

B.5.3. DÉCISION DU TRIBUNAL

44. Le Tribunal ne voit pas dans le dossier que la partie demanderesse aurait introduit au stade administratif une demande de remise d'amende. Au regard de la jurisprudence développée par la Cour de Cassation^[4], le juge ne peut avoir plus de pouvoir que l'administration. Dès lors si l'administration n'a pas eu l'opportunité de se prononcer sur la remise des amendes en répondant à une requête introduite par le contribuable, le Tribunal ne peut trancher cette question.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant contradictoirement,

Vu la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire.

Dit la demande de Monsieur A. J. et Madame C. V. recevable et non fondée ;

Confirme en tous points la taxation telle que reprise dans le procès-verbal de régularisation du 18 mai 2021 ;

Autorise l'État Belge à poursuivre l'exécution de l'OR n° 500. .. . .. 06 ;

Condamne aux dépens de l'instance Monsieur A. J. et Madame C. V. et leur délaisse la charge de la contribution au fonds budgétaire pour l'aide juridique de deuxième ligne de 24,00 €.

Ainsi jugé et prononcé à l'audience publique de la 32ème chambre du tribunal de première instance francophone de BRUXELLES, le 21 novembre 2025,

où étaient présents et siégeaient :

Mme T. L. , juge,

Mme S. H. , expert administratif assumé greffier art. 329 C.J.

(signatures)

^[1] Article 84quater, §3 du CTVA : « Suite au rapport de conciliation, la décision administrative peut rectifier le montant de la dette fiscale pour autant qu'il n'en résulte pas d'exemption ou de modération d'impôt. Il n'est cependant pas permis d'exiger un supplément d'impôt »

^[2] L'administration relève ceci avec justesse dans sa circulaire n° 6 du 22 août 1986 relative au taux réduit dans le secteur immobilier à dater du 1er août 1986, point 27.

^[3] Pièce 9 de la partie demanderesse.

^[4] Cass., 25 avril 2025 Cour de cassation - Arrêt du 25 avril 2025 - Rôle n° F .22.0162.N, Taxwin.