Les livraisons de biens immobiliers (15.05.2026)

LIVRE II: Détermination de la base d’imposition et du taux applicable

Chapitre 9 : Exemptions visées par l’article 44 du Code de la TVA

Section 22 – Les livraisons de biens immobiliers (article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA)

Mise à jour 15.05.2026 – Versions précédentes : [01.07.2018] [01.06.2020] [15.06.2021] [01.01.2023] [15.05.2024] [15.05.2025*]

*même contenu que la version du 15.05.2026

1. Transfert de propriété

A. Exemption de principe

Un bien corporel, qu’il soit meuble ou immeuble, peut faire l’objet d’une livraison imposable.

L’article 135, paragraphe 1, points j) et k), de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28.11.2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée prévoit une exemption de la TVA au bénéfice des livraisons de certains biens immobiliers.

Plus précisément, les dispositions de cette directive, en la matière, opèrent une distinction entre le caractère ancien et le caractère nouveau d’un bâtiment, la livraison d’un bâtiment ancien étant, en principe, exemptée de la TVA.

La ratio legis de ces dispositions est l’absence relative de valeur ajoutée générée par la vente d’un bâtiment ancien. En effet, la vente d’un bâtiment, consécutive à sa première livraison à un consommateur final, qui marque la fin du processus de production, ne génère pas une valeur ajoutée significative et doit dès lors, en principe, être exemptée (Cour de Justice de l’Union Européenne, Arrêt K.P.S., affaire C- 308/16, du 16.11.2017, points 29 à 31 et jurisprudence y citée et Arrêt K.H., affaire C-71/18, du 04.09.2019, points 56 et 57).

Ces règles communautaires ont été transposées en droit belge à l’article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA qui exempte, en principe, les livraisons de biens immeubles par nature, sauf exceptions (voir rubrique B, de ce titre).

B. Exclusions de l’exemption de principe

a. Objet de l’opération

Par exception, sont exclues de l’exemption en matière de livraisons immobilières, les livraisons de bâtiments, fractions de bâtiments, s’ils sont considérés comme « neufs » (voir sous-rubrique d, de cette rubrique) et celles du sol y attenant (article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA).

b. Nature du bien

Les biens faisant l’objet de l’exclusion de l’exemption, visée à la sous-rubrique a, de cette rubrique, sont définis à l’article 1er, § 9, premier alinéa, du Code de la TVA, qui énonce qu’il convient d’entendre :

•par bâtiment ou fraction de bâtiment, toute construction incorporée au sol ;

•par sol y attenant, le terrain sur lequel il est permis de bâtir et qui est cédé par la même personne, en même temps que le bâtiment et attenant à celui-ci.

c. Nature des droits cédés

Le titre 1, de cette Section ne concerne que la cession du droit de propriété (ou de la nue – propriété) des biens définis à la sous-rubrique b, de cette rubrique. La cession des droits réels, visés à l’article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA et portant sur de tels biens, fait l’objet du titre 2, de cette Section.

Les droits peuvent être cédés tant dans un contexte contractuel (article 10, § 1er, du Code de la TVA) que dans un contexte non contractuel (article 10, § 2, a), du Code de la TVA) ; (Voir Cour de Justice de l’Union Européenne, Arrêt Gmina Wroclaw, affaire C- 604/19, du 25.02.2021, points 51 à 63).

d. Délai de la cession du bâtiment, de la fraction de bâtiment et du sol y attenant

Font l’objet de l’exclusion de l’exemption en matière de livraisons immobilières, les livraisons de bâtiments, fractions de bâtiments et du sol y attenant, lorsque leurs cessions sont effectuées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ces bâtiments ou fractions de bâtiments (ci-dessous, désignés comme des bâtiments ou fractions de bâtiments « neufs »). La date du contrat ne peut être établie que par les modes de preuve opposables aux tiers (article 44, § 3, 1°, a) et 1°, in fine, du Code de la TVA).

L’administration admet cependant que la preuve de la date de telles cessions peut résulter aussi d’éléments extrinsèques aux actes et documents émanant des parties elles-mêmes, par exemple, le paiement du prix par virement bancaire ou postal, la communication de l’acte à une administration publique, la demande de prêt adressée par l’une des parties à un organisme de crédit…

e. Taxes en amont

Par l’effet du mécanisme des déductions, la neutralité de l’impôt est assurée dans le circuit économique lorsque sont traitées de la même manière, des livraisons immobilières habituelles et des livraisons immobilières occasionnelles, qui sont susceptibles d’entrer en concurrence.

L’opération à l’entrée, qui aboutira en aval à une livraison immobilière exclue de l’exemption visée à la sous-rubrique d, de cette rubrique, doit être soumise à la TVA. Dès lors, le bâtiment ou la fraction de bâtiment « neuf », faisant l’objet d’une telle livraison, doit avoir été construit ou acquis avec application de la TVA.

A cet égard, est aussi considéré comme « neuf », un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment ancien qui a subi des transformations radicales ou importantes, de telle manière qu’il acquiert les caractéristiques d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment « neuf » (circulaire n° 16/73 du 28.06.1973, numéro 10 ; décisions n° E.T.19.497 du 20.02.1976 et du 29.04.1976 ; voir « Livre VI : Topics particuliers - Chapitre 16 : Topics particuliers, Section 1 - Biens immobiliers – Livraisons, titre 3, rubrique C »).

f. Qualité de l’auteur de l’opération

Les livraisons de biens exclues de l’exemption, visées à la sous-rubrique d, de cette rubrique sont passibles de la taxe, si elles sont effectuées par une personne qui a la qualité d’assujetti.

•Première catégorie : L’assujetti de plein droit, visé à l’article 12, § 2, du Code de la TVA (constructeur professionnel et/ou acheteur/revendeur professionnel) qui, dans l’exercice d’une activité économique habituelle :

•cède des bâtiments ou des fractions de bâtiments « neufs », construits ou acquis avec application de la taxe et le sol y attenant, visées à l’article 44, § 3, 1°, a), premier tiret, du Code de la TVA ;

•et/ou constitue, cède ou rétrocède des droits réels, au sens de l’article 44, § 3, 1°, b), premier tiret, du Code de la TVA.

Sans la possibilité de choisir entre l’exemption et la taxation, cet assujetti agissant en tant que tel est redevable de la TVA à l’occasion de chaque livraison (cession d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment « neuf » et du sol y attenant) qu’il effectue à titre onéreux en Belgique.

Par exemple, un promoteur ou développeur immobilier et, plus généralement, un vendeur professionnel dans l’immobilier vend 24 appartements, considérés comme « neufs », dans un immeuble qu’il a construit ou acquis avec application de la TVA.

•Deuxième catégorie : l’assujetti occasionnel volontaire, visé à l’article 8, § 1er, du Code de la TVA qui, en dehors de toute activité économique, cède occasionnellement un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment « neuf », construit ou acquis avec application de la TVA et le sol y attenant. A cette occasion, il opte formellement pour la qualité d’assujetti et, par voie de conséquence, pour l’application de la TVA (article 44, § 3, 1°, a), deuxième tiret, du Code de la TVA). Sont visés, les non - assujettis (par exemple, les particuliers, les organismes publics cités à l’article 6, premier alinéa, du Code de la TVA) ainsi que les assujettis avec ou sans droit à déduction, lorsque l’opération concernée se place dans la sphère privée ou, plus généralement, lorsqu’elle est réalisée à d’autres fins que l’activité économique.

Par exemple, un dentiste vend son habitation privée, considérée comme « neuve » et opte formellement pour la qualité d’assujetti et par conséquent, pour l’application de la TVA.

•Troisième catégorie : tout autre assujetti que celui appartenant à la première ou deuxième catégorie ci - dessus, avec ou sans droit à déduction, qui opte formellement pour l’application de la TVA, à l’occasion de la cession occasionnelle :

•d’un bâtiment ou d’une fraction d’un bâtiment « neuf », construit ou acquis avec application de la TVA et utilisé dans l’exercice de son activité économique ;

•et du sol y attenant (article 44, § 3, 1°, a), troisième tiret, du Code de la TVA).

Par exemple, un psychothérapeute vend le bâtiment encore « neuf », qu’il a construit ou acquis avec application de la TVA et qu’il occupait en guise de cabinet. La circonstance que son activité économique soit exemptée de la TVA est dénuée d’importance, dans ce contexte.

Concernant les assujettis des deuxième et troisième catégories, les modalités d’exercice de l’option, celles de l’exercice du droit à déduction et celles du paiement de la taxe due sont précisées à l’arrêté royal n° 14 du 03.06.1970 relatif aux cessions de bâtiments, fractions de bâtiment et du sol y attenant et aux constitutions, cessions et rétrocessions d’un droit réel au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée, portant sur de tels biens.

C. Enumération des livraisons d’immeubles par nature obligatoirement exemptées de la TVA

Sont obligatoirement exemptées de la TVA, les livraisons effectuées à titre onéreux de :

•terrains à bâtir ou non, autres que des terrains attenants au sens de l’article 1er, § 9, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA : les terrains nus et ceux simplement aménagés, tels que définis dans la décision n° E.T. 124.513 du 23.12.2013, numéro 2.1., qui traite de la problématique des travaux d’infrastructure (par exemple, des travaux de mesurage, de nivellement du sol, d’égouttage…) effectués sur des terrains destinés à la vente, tels des lots privatifs destinés à être vendus à des particuliers dans le cadre d'un lotissement ;

•bâtiments ou de fractions de bâtiments autres que « neufs » ;

•bâtiments ou de fractions de bâtiments « neufs » acquis sans application de la TVA ;

•bâtiments ou de fractions de bâtiments neufs, qui ne répondent pas aux conditions de taxation, prévues pour les deuxième et troisième catégories d’assujettis, reprises à la rubrique B, sous -rubrique f, de ce titre, c’est-à-dire les livraisons de tels biens effectuées par des personnes qui n’ont pas opté formellement pour l’application de la taxe.

2. Transfert d’un droit réel, autre que le droit de propriété, octroyant un pouvoir d’utilisation sur un bien immeuble

A. Exemption de principe

Le législateur belge a utilisé la faculté offerte par l’article 15, paragraphe 2, point b, de la directive 2006/112/CE, précitée pour considérer comme des biens corporels, les droits réels donnant à leur titulaire un pouvoir d’utilisation sur les biens immeubles (article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA). Leur cession (ou même déjà leur constitution) ou encore leur rétrocession peut donc faire l’objet d’une livraison taxable.

Toutefois, sont en principe exemptées de la taxe, les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels, précités portant sur des biens immeubles par nature (article 44, § 3, 1°, b), du Code de la TVA).

B. Exclusions de l’exemption de principe

a. Objet de l’opération

Par exception, sont exclues de l’exemption en matière de livraisons immobilières, les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels, énumérés à la sous-rubrique b, de cette rubrique, portant sur des bâtiments, fractions de bâtiments et le sol y attenant, si ces bâtiments ou fractions de bâtiments sont considérés comme « neufs » (voir sous-rubrique d, de cette rubrique ; article 44, § 3, 1°, b), du Code de la TVA).

b. Nature du bien

Les biens faisant l’objet de l’exclusion de l’exemption, visée à la sous-rubrique a, de cette rubrique, sont les droits réels, au sens de l’article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA, portant sur des bâtiments ou fractions de bâtiments et le sol y attenant, visés à l’article 1er, § 9, premier alinéa, du Code de la TVA. Ils sont énumérés à la sous-rubrique c, de cette rubrique.

c. Nature des droits cédés

Sont visés :

•l’usufruit (article 3.138 du Code civil) ;

•la superficie (article 3.177 du Code civil);

•l’emphytéose (article 3.167 et 3.169 du Code civil, sauf le droit d’emphytéose constitué ou cédé dans le cadre d’un contrat de leasing immobilier, pour lequel :

•l’exemption de la TVA n’est pas applicable (article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA) ;

•l’option pour la taxation, visée à l’article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA, a été exercée.

•le droit d’habitation (article 3.138, alinéa 2 du Code civil et décision n° E.T. 99.087 du 13.12.2000) ;

•les servitudes (article 3.114 du Code civil)

Les caractéristiques de ces droits réels sont précisées au « Livre I : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 2 : Livraisons de biens, Section 3, titre 2, rubrique B».

A défaut de donner à leur titulaire un pouvoir d’utilisation sur les biens immeubles, ne sont pas visés :

•les privilèges ;

•les hypothèques.

d. Délai de la constitution, cession ou rétrocession des droits réels visés

Font l’objet de l’exclusion de l’exemption en matière de livraisons immobilières, les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels, énumérés à la sous-rubrique c, de cette rubrique, portant sur des bâtiments ou fractions de bâtiments et le sol y attenant, lorsqu’elles sont effectuées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ces bâtiments ou fractions de bâtiments. La date du contrat ne peut être établie que par les modes de preuve opposables aux tiers (article 44, § 3, 1°, b) et 1°, in fine, du Code de la TVA).

L’administration admet cependant que la preuve de la date de telles cessions peut résulter aussi d’éléments extrinsèques aux actes et documents émanant des parties elles-mêmes, par exemple, le paiement du prix par virement bancaire ou postal, la communication de l’acte à une administration publique, la demande de prêt adressée par l’une des parties à un organisme de crédit…

e. Taxes en amont

Il est renvoyé aux précisions apportées au titre 1, rubrique B, sous-rubrique e, de cette Section. Dès lors, font l’objet d’une livraison exclue de l’exemption, visée à la sous-rubrique d, de cette rubrique :

•les constitutions de droits réels, énumérés à la sous-rubrique c, de cette rubrique, sur des bâtiments ou fractions de bâtiments :

•« neufs », construits ou acquis avec application de la taxe ;

•anciens, considérés comme « neufs », vu qu'ils ont subi des transformations telles qu'ils acquièrent les caractéristiques des bâtiments neufs.

•les cessions et rétrocessions de tels droits réels, qui ont été constitués ou cédés avec application de la TVA.

f. Qualité de l’auteur de l’opération

Les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels exclues de l’exemption, visées à la sous-rubrique d, de cette rubrique, sont passibles de la taxe, si elles sont effectuées par une personne qui a la qualité d’assujetti.

•Première catégorie : l’assujetti de plein droit visé à l’article 12, § 2, du Code de la TVA, dont l’activité économique est précisée au titre 1, rubrique B, sous-rubrique f, de cette Section :

•qui constitue dans le délai précisé à la sous-rubrique d, de cette rubrique, un des droits réels, énumérés à la sous-rubrique c, de cette rubrique, sur un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment qu’il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe et sur le sol y attenant ;

•et/ou qui cède ou rétrocède dans le même délai, un tel droit réel qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé avec application de la taxe (article 44, § 3, 1°, b), premier tiret, du Code de la TVA) ;

•Deuxième catégorie : l’assujetti occasionnel volontaire, visé à l’article 8, §§ 2 ou 3, du Code de la TVA (article 44, § 3, 1°, b), deuxième tiret, du Code de la TVA) ;

•Troisième catégorie : tout autre assujetti que celui appartenant à la première ou deuxième catégorie ci-dessus, avec ou sans droit à déduction, lorsqu’il a opté formellement pour l’application de la TVA à l’occasion :

•de la constitution, dans le délai précisé à la sous-rubrique d, de cette rubrique, d’un des droits réels, énumérés à la sous-rubrique c, de cette rubrique, sur un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment qu’il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe et sur le sol y attenant ;

•ou de la cession ou rétrocession, dans le même délai, d’un de ces droits réels, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé avec application de la taxe (article 44, § 3, 1°, b), troisième tiret, du Code de la TVA).

Concernant les assujettis des deuxième et troisième catégories, les modalités d’exercice de l’option, celles de l’exercice du droit à déduction et celles du paiement de la taxe due sont précisées à l’arrêté royal n° 14, précité.

C. Enumération des opérations relatives aux droits réels immobiliers obligatoirement exemptées de la TVA

Sont obligatoirement exemptées de la TVA, les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels, au sens de l’article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA, qui portent sur :

•des terrains à bâtir ou non, autres que des terrains attenants, au sens de l’article 1er, § 9, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA ;

•des bâtiments ou des fractions de bâtiments autres que « neufs » ;

•des bâtiments ou des fractions de bâtiments « neufs » acquis sans application de la TVA ;

•des bâtiments ou des fractions de bâtiments « neufs », qui ne répondent pas aux conditions de taxation, prévues pour les deuxième et troisième catégories d’assujettis, reprises à la rubrique B, sous-rubrique f, de ce titre, c’est-à-dire lorsque de telles opérations sont effectuées par des personnes qui n’ont pas opté formellement pour l’application de la taxe.

3. Renvoi

Les livraisons de biens immobiliers exemptées de la TVA et celles exclues de cette exemption, soit obligatoirement, soit moyennant option (en ce compris les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels, au sens de l’article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA, portant sur des bâtiments ou fractions de bâtiments et le sol y attenant) sont commentées au « Livre VI : Topics particuliers - Chapitre 16 : Topics particuliers, Section 1 - Biens immobiliers - Livraisons », auquel il est renvoyé.

[Top]