Décision TVA n° E.T.19.497 dd. 20.02.1976
Revue de la TVA, n° 28, page 29
Livraison de bien - Bâtiment neuf - Cession de bâtiment - Immeuble - Délai de cession - Premier enrôlement au précompte immobilier - Transformation d'immeuble - Transformation de bâtiment
En vertu de l'article 9, § 3, du Code de la T.V.A., la cession d'un bâtiment ne peut entrer dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée que si cette cession est consentie, à titre onéreux, au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle pour laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier.
Dès lors, en principe, la cession à titre onéreux d'un bâtiment ne peut pas être soumise à la T.V.A. si elle a lieu après l'expiration du délai visé ci-dessus.
Il est, à cet égard, sans importance que le revenu cadastral du bien ait été modifié par la suite, pour tenir compte, notamment, d'aménagements qui auraient été apportés au bâtiment et qui auraient modifié sa valeur locative.
Toutefois, dans l'esprit du texte de l'article 9, § 3, du Code, il y a lieu de considérer comme un bâtiment neuf non seulement le bâtiment nouvellement construit, mais encore un bâtiment ancien, lorsque ce bâtiment a subi des transformations telles qu'il acquiert de ce fait les caractéristiques d'un bâtiment neuf.
A cet égard, on peut envisager trois hypothèses distinctes.
Premier cas.
Par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination (cfr. circ., n 16/1973, n 10, 3).
Dans pareille hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit du reste le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur du bâtiment avant cette modification.
Deuxième cas.
Les travaux qui ont été entrepris dans le bâtiment ancien n'ont pas modifié le bâtiment dans ses éléments essentiels, comme dans le premier cas ci-dessus, mais ont eu pour objet soit d'assurer la conservation du bien, soit d'en augmenter le confort, comme cela se présente en cas de placement de chauffage central, d'installation d'une salle de bain, d'adjonction d'un garage, de renouvellement de la toiture, etc.
Dans cette hypothèse, on ne se trouve pas devant un bâtiment transformé dans ses éléments essentiels. La revente de ces bâtiment après les travaux, ne saurait donc en aucun cas entrer dans le champ d'application de la taxe, encore que le revenu cadastral du bien aurait été majoré et que le coût des travaux entrepris serait très élevé par rapport à la valeur du bien tel qu'il se présentait avant le début des travaux.
Troisième cas.
Lorsque les travaux entrepris sont tels qu'ils entraînent une modification importante du bâtiment, mais qu'il est néanmoins malaisé d'apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, au sens de ce qui est dit au premier cas ci-dessus, on pourra admettre néanmoins que l'on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors T.V.A., des travaux effectués par le propriétaire lui-même ou par des tiers pour son compte, atteint au moins 60 p.c. de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l'achèvement de ces travaux.
Néanmoins, dans le premier et le troisième cas évoqués ci-dessus, il faut encore, pour que la cession à titre onéreux du bâtiment transformé puisse entrer dans le champ d'application de la taxe :
a) que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux;
b) que la cession à titre onéreux ait lieu au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle pour laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier intervenu après la révision cadastral;
c) que le cédant prouve à l'égard de l'administration l'importance des travaux entrepris. A cet égard, il est conseillé, pour prévenir les difficultés éventuelles de preuve, de produire le permis par lequel l'autorité communale a autorisé les travaux prévus, lorsque la délivrance de pareil permis est rendue obligatoire en vertu des réglementations en vigueur en matière d'urbanisme.
Le premier alinéa de la décision du 26 mars 1974, n° E.T. 16.118, publiée dans la Revue de la T.V.A. N° 17, sous le n° 481, est abrogé.
Juriel