Beslissing Btw nr. E.T.19.497 dd. 20.02.1976
BTW-Revue, nr. 28, blz. 29
Levering van een goed - Nieuw gebouw - Vervreemding van een gebouw - Vervreemdingstermijn - Onroerend goed - Verbouwd gebouw - Eerste opneming in kohier van de onroerende voorheffing - Verbouwingswerk
Ingevolge artikel 9, § 3, van het BTW-Wetboek, kan de overdracht van een gebouw slechts tot de werkingssfeer van de belasting over de toegevoegde waarde behoren wanneer die overdracht onder bezwarende titel plaatsvindt uiterlijk op 31 december van het jaar na dat waarvoor het voor het eerst is opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing.
Bijgevolg kan in principe de overdracht onder bezwarende titel van een gebouw niet aan de BTW worden onderworpen wanneer ze plaatsgrijpt na het verstrijken van bovengenoemde termijn.
In dit opzicht is het zonder belang dat het kadastraal inkomen van het goed achteraf wordt gewijzigd, inzonderheid wegens veranderingen die aan het gebouw zijn uitgevoerd waardoor de huurwaarde ervan werd gewijzigd.
In de geest van de tekst van artikel 9, § 3, van het Wetboek, dient evenwel niet alleen een pas opgericht gebouw als een nieuw gebouw te worden aangemerkt, doch ook een reeds vroeger opgericht gebouw, wanneer dit gebouw op zodanige wijze werd verbouwd dat het hierdoor de kenmerken verkrijgt van een nieuw gebouw.
In dit opzicht kunnen drie duidelijk onderscheiden onderstellingen worden gemaakt.
Eerste geval. Wegens de in het oude gebouw uitgevoerde werken heeft dit een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (verg. aanschr. nr. 16/1973, nr. 10, 3°).
In die onderstelling gaat het ontegensprekelijk om een nieuw gebouw, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw voor deze wijziging.
Tweede geval. De werken die aan het oude gebouw werden uitgevoerd hebben het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen gewijzigd, zoals in het eerste geval hierboven, maar hadden tot doel, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren, zoals dit het geval is bij het plaatsen van centrale verwarming, het inrichten van een badkamer, het bijbouwen van een garage, het vernieuwen van de dakbedekking, enz.
In die onderstelling gaat het niet om een gebouw dat in zijn wezenlijke elementen wijzigingen heeft ondergaan. De doorverkoop van dit gebouw na de uitvoering van de werken kan dus geenszins tot de werkingssfeer van de BTW behoren, zelfs niet wanneer het kadastraal inkomen van het goed werd verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevond voor de aanvang van de werken.
Derde geval. Wanneer de uitgevoerde werken van die aard zijn dat ze een belangrijke wijziging aan het gebouw met zich brengen, doch dat het niettemin moeilijk is te bepalen of het gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, zoals bedoeld in het bovengenoemde eerste geval, kan evenwel worden aanvaard dat het gaat om een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief BTW, van de door de eigenaar zelf of door derden voor zijn rekening uitgevoerde werken, ten minste 60 pct. bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken.
Opdat de overdracht onder bezwarende titel van het verbouwde gebouw in het bovengenoemde eerste en derde geval tot de werkingssfeer van de BTW kan behoren is er daarenboven nog vereist :
a) dat de uitgevoerde verbouwing de aanleiding is tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend voor de aanvang van de werken;
b) dat de overdracht onder bezwarende titel plaatsheeft uiterlijk op 31 december van het jaar na dat waarvoor het gebouw na de herziening van het kadastraal inkomen voor het eerst in het kohier van de onroerende voorheffing is opgenomen;
c) dat de overdrager ten opzichte van de administratie het belang van de uitgevoerde werken aantoont. Teneinde eventuele moeilijkheden bij de bewijsvoering te voorkomen, is het in dit opzicht raadzaam de vergunning waarbij de gemeentelijke overheid de toelating tot het uitvoeren van de bedoelde werken heeft verleend, voor te leggen, wanneer het afleveren van zulke vergunning ingevolge de van kracht zijnde stedenbouwkundige reglementering verplicht is.
Het eerste lid van de beslissing van 26 maart 1974, nr. E.T. 16.118, opgenomen onder het nr. 481 van de BTW-Revue, nr. 17, wordt geheven.
Juriel