Bâtiments neufs pour l’application de la TVA, Constructeur professionnelTVA - Bâtiments neufs pour l’application de la TVA - Constructeur professionnel - Régime cocontractant - Droit à déduction

I. Objet de la demande

1. Les demandeurs souhaitent obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci-après « SDA ») les confirmations suivantes :

- L’immeuble visé ci-après sera considéré comme neuf au sens de la TVA après la réalisation des travaux décrits dans la présente demande.

- X sera considérée comme « constructeur professionnel » au sens de l’article 12,§2 C.TVA de sorte qu’elle est de plein droit réputée assujettie à la TVA conformément à l’article 4 C.TVA et bénéficiera d’un droit à déduction immédiat de la TVA grevant les travaux via ses déclarations périodiques dans la mesure où elle destine l’immeuble à faire l’objet d’une opération soumise à TVA et sera également soumise au régime de l’autoliquidation prévu par l’article 20 de l’arrêté royal n°1 du 29 décembre 1992.

II. Description des faits

2. X va acheter un immeuble pour un prix de N €.

3. Elle va réaliser des travaux de transformation et d’agrandissement du bâtiment dont le coût est estimé à N € hors TVA et hors honoraires d’architecte.

4. Pour ce faire, elle fera appel à un entrepreneur de travaux, Y.

5. Y est une société qui a notamment pour objet la construction, la gestion, l’exploitation, l’achat et la vente de biens immobiliers.

6. Les travaux qui seront réalisés, et dont le coût estimé par le demandeur s’élève à N EUR, consistent notamment à/au :

- Désamiantage du bâtiment,

- Démontage de la toiture et des châssis,

- Dépollution des sols,

- Construction de dalles et complexe de sol,

- Création de structures bois et métalliques,

- Couverture et isolation,

- Bardage,

- Menuiseries intérieures et extérieures,

- Cloisonnements et plafonds,

- Peinture,

- Electricité et détection incendie,

- HVAC,

- Sanitaire,

- Ascenseur,

- Terrassement,

- Abords et aménagements extérieurs,

- …

III. Décision

7. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère de la modification radicale

8. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

9. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA. (1)

[(1) v. Circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Commentaire TVA, Chapitre 16, Section 1ère, n° 3, C.]

10. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA.

11. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

12. Selon le SDA et sur base de la description faite par le demandeur des travaux envisagés (tels que repris ci-dessus, au point 6 de la décision), et bien qu’une partie des importants travaux décrits impactera la structure du bâtiment, le SDA considère qu’il est malaisé d’apprécier si ces travaux seront d’une ampleur telle que ce bâtiment subira une modification pouvant être qualifiée de radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination.

13. Dans ce cas, il convient d’analyser si la règle des 60% telle qu’énoncée au point 10 deuxième tiret, ci-dessus et invoquée à titre subsidiaire par le demandeur, est remplie.

Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère des 60%

14. A titre subsidiaire, le demandeur invoque l’application de la règle des 60% (cf. point 10 deuxième tiret) et estime que ce bâtiment constituera un bâtiment neuf pour l’application de la TVA car il fera l’objet d’une modification importante. Pour le démontrer, le demandeur fournit une estimation de la valeur des travaux à N EUR HTVA et une expertise de la valeur vénale du bâtiment après travaux qui s’élève à N EUR HTVA.

15. Le SDA souligne cependant le fait qu’il n’est pas habilité à se prononcer sur les montants et le caractère admissible des travaux. Le SDA n’est pas non plus compétent pour la détermination de la valeur vénale d’un bâtiment (2) ou d’un terrain. Néanmoins et pour rendre la présente décision, le service se fonde sur les déclarations du demandeur et notamment le rapport établi par des experts et repris en annexe de la décision. Sur base de ces rapports communiqués par le demandeur, il apparaît que la règle des 60% visée au point 10, deuxième tiret est respectée et peut être utilisée pour déterminer le caractère neuf du bâtiment.

[(2) v. article 1er, 3°, de l’arrêté royal du 17 janvier 2003 pris en exécution de l'article 22, alinéa 2, de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale.]

16. En conclusion, si les données chiffrées communiquées – valeur des travaux matériels et valeur vénale du bâtiment après travaux – s’avèrent correctes et pour autant que la transformation subie par le bâtiment entraîne une modification de son revenu cadastral, celui-ci peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.

Qualité de constructeur professionnel au sens de l’article 12, §2 C.TVA de X et ses conséquences

17. Une personne physique ou morale est considérée comme un constructeur professionnel assujetti, au sens de l’article 12, § 2, du Code de la TVA, dès qu’elle extériorise par des actes non équivoques la volonté de céder à titre onéreux et de manière habituelle des bâtiments ou fractions de bâtiments neufs et le sol y attenant ou encore de constituer, céder ou rétrocéder de la même manière un droit réel, visé à l'article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA, sur un tel bien.

18. Il s’agit donc de l'assujetti dont l'activité économique habituelle consiste :

- à céder, à titre onéreux, des biens visés à l’article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA, qu'il a construits, fait construire ou acquis avec application de la taxe, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ces biens ;

- et/ou à constituer à titre onéreux, dans le délai précité, un droit réel, visé à l'article 9, deuxième alinéa, 2°, du Code de la TVA, sur des biens visés à l’article 1er, § 9, premier alinéa, 1°, du Code de la TVA qu'il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe ;

- et/ou à céder ou rétrocéder, à titre onéreux et dans le délai précité un tel droit réel, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé, avec application de la taxe.

19. En l’espèce, la nouvelle activité que X envisage de mener, à savoir la transformation importante d’un immeuble sur plusieurs années et dont le coût de transformation est estimé à N EUR, qui sera utilisé, selon ses déclarations, pour réaliser des opérations futures soumises à la taxe, lui confère la qualité de constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA.

20. Par conséquent, X disposera dès le début des travaux de transformation d'un droit à déduction de la TVA qui grèvera les travaux de transformation du bâtiment visé par la présente décision.

Application du régime du cocontractant conformément à l’article 20 de l’arrêté royal n°1

21. Conformément à l'article 51, § 1er, 1°, du CTVA, la taxe est en principe due par l'assujetti qui effectue une livraison de biens ou une prestation de services imposable qui a lieu en Belgique.

22. L'article 51, § 4, prévoit que le Roi peut déroger à la disposition du § 1er, 1°, pour obliger le cocontractant du fournisseur de biens ou de services au paiement de l'impôt dans la mesure où Il l'estime nécessaire pour garantir ce paiement.

23. En exécution de cette disposition, l'article 20 de l'arrêté royal n° 1 du 29 décembre 1992 relatif aux mesures tendant à assurer le paiement de la TVA stipule que le cocontractant de l'assujetti établi en Belgique qui effectue une des opérations indiquées au § 2, doit acquitter la taxe due en raison de cette opération lorsqu'il est lui-même un assujetti établi en Belgique et tenu au dépôt d'une déclaration visée à l'article 53, § 1er, alinéa 1er, 2°, du Code.

24. Parmi les opérations visées par le § 2 de cet article 20 figurent notamment les travaux immobiliers au sens de l'article 19, § 2, du CTVA, à savoir tout travail de construction, de transformation, d'achèvement, d'aménagement, de réparation, d'entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d'un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d'un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature.

25. En l'espèce, compte tenu que X disposera de la qualité d'assujetti déposant des déclarations périodiques, les travaux immobiliers relatifs à la transformation du bâtiment décrit dans la présente décision devront être facturés avec application du régime de report de perception conformément à l'article 20 de l'AR n° 1.