QUESTION
Une société - qui n'est pas une entreprise de bâtiment professionnelle - achète une habitation à rénover. La maison est donnée en location au gérant ou mise à sa disposition. La société confie les grands travaux de transformation à un entrepreneur enregistré; par contre, elle achète et paie tous les matériaux nécessaires pour la finition et les met à la disposition du gérant, qui, lui, n'est pas un entrepreneur enregistré. Le gérant utilise ces matériaux pour assurer lui-même, à titre de personne privée et de locataire, gratuitement la finition de la maison, éventuellement avec l'aide de sa famille (installation de la salle de bains, pose du parquet et réalisation des plafonds en bois, installation de nouvelles portes, etc.).
Il ressort de la réponse à la question n° 453 de M. Cardoen du 16 juillet 1993 que l'aide bénévole de famille ou d'amis n'est pas soumise à la TVA, sauf si la personne qui fournit l'aide gratuite est un assujetti à la TVA qui exécute un travail immobilier et que la travail relève de l'activité pour laquelle il est assujetti (Code de la TVA, article 2, alinéa 1 er et article 19, § 2, 2°) (Questions et Réponses, Sénat. 1992-1993, n° 73. p.3766).
1. La société doit-elle, dans le cas précité, payer la TVA sur le travail réalisé gratuitement par le gérant?
2. L'article 555 du Code civil dit que les constructions et ouvrages faits par le locataire demeurent la propriété du locataire jusqu'à expiration du bail. Un accord peut ensuite être conclu à l'expiration du bail (ou éventuellement avant terme) pour déterminer le prix de la plus-value. La société doit-elle, dans ce cas, payer la TVA sur le travaux effectués?
REPONSE
1. En vertu de l'article 19, § 2, 2°, du Code de la TVA, pris sur la base de l'article 6, 2, b), de la sixième Directive du 17 mai 1977, est assimilée à une prestation de services effectuée à titre onéreux, l'exécution par un assujetti d'un travail immobilier pour ses besoins privés ou pour ceux de son personnel et, plus généralement, à titre gratuit ou à des fins étrangères à son activité économique.
Pour que soient imposables à la TVA les travaux, qui, sur la base de l'article 19, § 2, 2°, du Code de la TVA, sont assimilés à des prestations de services effectuées à titre onéreux, il est en outre exigé que ces travaux soient effectués dans l'exercice de l'activité économique de l'assujetti concerné (Code de la TVA, article 2, alinéa premier).
Dans la situation envisagée par l'honorable membre en ce qui concerne les travaux effectués par le gérant, c'est bien la société, qui ne sait agir que par la voie des personnes physiques qui la représentent, qui doit être regardée comme le prestataire des travaux immobiliers. Etant donné qu'un travail immobilier effectué par un assujetti personne morale est toujours réalisé dans ou pour l'exercice de son activité économique, puisqu'une personne morale n'a pas de patrimoine privé, l'article 19, § 2, 2°, précité, s'applique en l'espèce.
En vertu de l'article 33, 2°, du Code de la TVA, la TVA due doit être calculée sur le montant des dépenses engagées par la société assujettie, c'est-à-dire sur le montant des dépenses qui ont un rapport direct avec le travail presté. Dès lors, en ce qui concerne les opérations concernées, aucune TVA n'est due sur le travail presté par le gérant dans l'hypothèse où ce dernier n'est normalement pas rémunérée par la société pour ce travail. Par contre, la taxe est due sur le montant des dépenses précisément engagées pour ce travail (achat de matériaux, etc.).
L'aide bénévole de membres de la famille n'est pas soumise à la T.V.A., à moins que la personne qui fournit l'aide gratuite ne soit une personne physique assujettie à la TVA qui exécute un travail immobilier relevant de l'activité pour laquelle elle est assujettie (Code de la TVA, article 2, alinéa premier, et article 19, § 2, 2°).
La TVA ainsi due conformément à l'article 19, § 2, 2°, du Code de la TVA, et calculée sur le montant des dépenses engagées par la société, n'est pas déductible dans le chef de ladite société puisqu'il s'agit de travaux à un bâtiment qui est destiné à une activité exemptée par l'article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA, à savoir la location d'un bien immeuble par nature.
2. Puisque les travaux visés ici sont incorporés indissociablement au bâtiment auquel ils ont été effectués, et contrairement à ce qu'affirme l'honorable membre, ils appartiennent de plein droit à la société bailleresse de la maison, le transfert de propriété n'étant pas différé jusqu'à la fin de la location. Les travaux effectués ne conservant pas leur individualité propre, on ne peut parler ici d'accession différée (voir Dekkers , tome I, n° 1085; Cass., 23 décembre 1943, Pas. , 1944, I, 123).
L'éventuel prix à payer par le bailleur au locataire à la fin du contrat de location, pour la plus-value apportée au bâtiment du fait des travaux, doit être regardée comme une indemnité qui n'est pas soumise à la TVA.
Il résulte de ce qui précède qu'en l'espèce, la TVA est due par la société uniquement sur ce dont il est question au point 1.
(Q. et R. Parl., Chambre, S.O. 1994-95, n° 132)
Juriel