Articles 37 et 38 du C.TVATva - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe de l’AR n^o 20 - Démolition et reconstruction de bâtiments - Bâtiments neufs pour l’application de la TVA

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. Le demandeur souhaite obtenir du Service des Décisions Anticipées les confirmations suivantes :

- les travaux immobiliers seront assimilés à la démolition d’un bâtiment et à la reconstruction conjointe d’un ensemble de bâtiments, de sorte que la livraison des appartements, qui composent, notamment ces bâtiments, pourra bénéficier du taux réduit de 6% prévu au paragraphe 3 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA.

- les unités non-résidentielles du projet seront considérées comme neuves au moment de l’achèvement des travaux, au sens des articles 44,§3, 1°a) et b) et 44,§3,2°,d) du CTVA.

II. Description des faits

2. Le projet immobilier se situe sur un terrain sur lequel est érigé un ancien immeuble industriel, composé :

- D’une partie historique construite dans la première moitié du 20e siècle. Elle compte trois travées transversales sur quinze travées longitudinales. Les travées latérales ont un seul niveau et la travée centrale s’élève sur trois niveaux (R+2) ;

- D’une travée supplémentaire côté sud-est et d’une zone de stockage arrière, toutes deux ajoutées à la partie historique au fil des années. Ces extensions représentent une surface de X m2 sur les X m2 d’emprise au sol actuelle de l’ensemble du bâti ; ci-après l’« Ancien Bâtiment ».

3. Le propriétaire constituera sur le terrain un droit de superficie au sens des articles 3.177 et suivants du nouveau Livre 3 du Code civil au profit de la Société. Conformément à l’article 3.179 du nouveau Livre 3 du Code civil, la Société acquerra l’Ancien Bâtiment.

4. Un permis d’urbanisme relatif à l’Ancien Bâtiment a été octroyé, à la Société, en vue de réhabiliter le site et , notamment, l’ancien bâtiment pour le transformer en un programme mixte comprenant : un certain nombre de logements, un habitat groupé avec plusieurs appartements, des surfaces de professions libérales, des surfaces de bureaux, un commerce, une surface HoReCa, une crèche, un parking souterrain de X emplacements, des locaux vélos intégrés aux bâtiments et au parking et des aménagement d’espaces verts et minéraux (ci-après le « Permis d’Urbanisme »).

5. De manière plus précise, le projet prévoit de transformer la partie historique de l’Ancien Bâtiment en X logements et X unités non-résidentielles(ci-après le « Nouveau Bâtiment A »).

6. Le projet prévoir également la construction d’un parking souterrain de X emplacements en sous-sol et plusieurs bâtiments suivants par-dessus. Ces bâtiments se composeront de logements et d’unités non-résidentielles.

(ci-après ensemble avec le Nouveau Bâtiment A les « Nouveaux Bâtiments »).

7. La structure portante de l’ancien Bâtiment se compose de quatre rangées de pilastres en briques, reliées par un réseau de poutres en béton. Deux planchers en béton armé de 10cm se situent dans la nef centrale à hauteur des couvrants +1 et +2 de la situation projetée.

8. Le projet immobilier engendrera sur l’Ancien Bâtiment les travaux de démolition suivants :

- Démolition totale de la nef latérale côté sud-est, ajoutée à posteriori à la partie historique ;

- Démolition totale de la zone de stockage arrière ;

- Démolition des travées arrières, ajoutées à posteriori à la partie historique, pour créer une échancrure dans celle-ci et y créer un patio en pleine terre ;

- Concernant la partie historique de l’Ancien Bâtiment :

• Curage de l’ensemble du bâtiment (démolition des séparations intérieures, enlèvement des allèges, des châssis, des techniques, des finitions, des chapes et des revêtements intérieurs ;

• Démolition totale des deux nefs latérales, excepté les éléments de la façade avant (façade sud sur les plans de démolition) ;

• Démolition de l’ancien noyau de circulation derrière la façade avant (entre les axes 1 à 3 des plans de stabilité) ;

• Démolition totale de la dalle de sol du rez-de-chaussée ;

• Les dalles (couvrants +1 et +2) seront démolies ponctuellement pour accueillir les deux noyaux de circulation, entre les axes 11 à 13 et 21 à 23 des plans de stabilité, et les différentes trémies techniques ;

• Les poutres situées sur les axes 9, 11 et 21 des plans de stabilité seront démolies tant au niveau du couvrant +1 que de celui du +2 pour créer un passage libre au sommet des escaliers ;

• La toiture sera démolie ;

Ci-après les « Travaux de démolition »

9. Dans l’Ancien Bâtiment, les pilastres en brique de la nef centrale et les poutres en béton qui les relient seront conservées, sauf quelques exceptions. De même, la façade avant et une partie des dalles (couvrants +1 et +2) seront maintenues. Néanmoins, ces éléments perdront en grande partie leur qualité portante ou devront faire l’objet de travaux de renforcement importants pour pouvoir supporter les nouvelles charges du projet.

10. Les principaux travaux de construction et de renforcement à réaliser dans l’Ancien Bâtiment seront les suivants :

- De manière générale :

• Réalisation de nouvelles fondations pour les nouvelles colonnes portantes qui doubleront les pilastres existants ;

• Réaménagement des espaces intérieurs ;

• Nouvelles finitions, chapes et revêtements ;

- Au niveau des deux nefs latérales : elles seront entièrement reconstruites comme suit :

• Création de trois étages via le placement de nouvelles dalles ;

• Reconstruction de nouveaux pilastres en brique en façade, lesquelles reposeront sur de nouvelles fondations ;

• Construction de nouvelles maçonneries portantes ;

• Placement de nouvelles poutres ;

• Création de nouvelles trémies techniques ;

• Construction de nouvelles toitures végétalisées ;

- Au niveau de la nef centrale :

• Nouveau radier de fondations au niveau de la dalle de sol ;

• Création d’un étage au couvrant RDC ;

• Aux couvrants +1 et +2, les parties de dalles maintenues et son réseau de poutres en béton intermédiaire ne répondent pas aux normes de résistance au feu applicables à un bâtiment de logement. Elles serviront donc de coffrage perdu pour de nouvelles dalles autoportantes ;

• Les pilastres en brique (conservées jusqu’au couvrant +2) ne peuvent supporter les nouvelles charges liées au projet, de sorte que chacune de ces colonnes sera liaisonnée avec une contre colonne par ancrages chimiques ;

• Les poutres existantes maintenues aux couvrants +1 et +2 seront renforcées par l’ajout de nouvelles colonnes dans l’espace central (axe E sur les plans de stabilité).

• Création de quatre nouveaux étages (couvrants +3, +4, +5, +6) via le placement de nouvelles dalles, colonnes, murs et poutres ;

• Création de deux noyaux de circulation en béton armé, entre les axes 11 à 13 et 21 à 23 des plans de stabilité, et de nouvelles trémies technique ;

• Construction d’une nouvelle toiture végétalisée, laquelle reprendra une rétention d’eau et des techniques (panneaux solaires, groupe,…) ;

- Au niveau de la façade avant (façade sud), elle est presque totalement conservée. Néanmoins, vu la démolition des structures portantes à l’arrière de cette dernière, des mesures de préservation devront être mis en place pour la maintenir jusqu’à la réalisation des nouveaux planchers. Ces derniers permettront ensuite d’assurer la stabilité de la façade par l’intermédiaire de nouvelles poutres et colonnes de liaison. Sans ces mesures de préservation et ces travaux de renforcement, la façade s’écroulerait.

Ci-après les « Travaux de Construction ».

11. Les Travaux de Démolition et de Construction transformeront de manière radicale l’Ancien Bâtiment d. Ce bâtiment est aujourd’hui totalement inadapté aux normes incendies, d’isolation, urbanistiques et environnementales applicables aux logements. Le Nouveau Bâtiment A sera composé de X appartements et X unités non-résidentielles, axé sur la durabilité, l’efficacité et l’autosuffisance – tant en termes d’énergie (installation de panneaux photovoltaïques et de pompes à chaleur aérothermiques), de climatisation (ventilation double flux) que d’utilisation d’eau (installation de citernes d’eau de pluie pour notamment alimenter certains robinets) – ainsi qu’en termes d’écologie avec des toitures végétalisées.

III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

12. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Application du taux TVA réduit aux travaux de démolition d’un ensemble immobilier à la reconstruction conjointe de N appartements

13. Conformément à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

14. A cet égard, la rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6% s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné à une location de longue durée et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.

Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne

15. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

16. En l’espèce, le demandeur déclare être le maitre d’ouvrage de l’entièreté du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie.

Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative

17. Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi.

18. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du CTVA). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

19. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas.

Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis.

20. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

21. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que le bâtiment faisant l’objet des travaux, soit un ensemble immobilier industriel, a les caractéristiques objectives d’une construction durable et a également une consistance significative au regard du projet d’habitations envisagé. La condition 2 est donc remplie.

Condition 3 – Démolition d’un bâtiment : application de la tolérance administrative

22. Les travaux de démolition doivent en principe aboutir à une démolition complète du bâtiment.

23. Néanmoins, pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubrique XXXI, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application de la rubrique XXXVII précitée. Il convient de noter que cette tolérance administrative est strictement limitée aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (1)

[(1) v. point 2.2 de l’Info 22.06.07/1- Informations et communications (A.F.E.R.-T.V.A.) du 22 juin 2007 et point 3.2. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021]

24. En l’espèce, il ressort des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans, photos), que le projet consiste bien à démolir majoritairement un bâtiment pour reconstruire un ensemble immobilier composé de N logements ainsi que de N espaces de professions libérales et une crèche non visée par le présent taux réduit. En effet, il ressort des déclarations du demandeur que moins de N% de la structure portante du bâtiment industriel principal sera conservée. L’ensemble des annexes seront, quant à elles, démolies. De surcroit, l’Ancien Bâtiment étant inscrit à l’inventaire du patrimoine immobilier culturel, le demandeur serait contraint de préserver l’esprit industriel du lieu et donc certains éléments architecturaux. Les pilastres en brique de la nef centrale et les poutres en béton qui les relient seront conservées sauf quelques exceptions. La façade ainsi qu’une partie des dalles seront également maintenues. Ces éléments architecturaux perdront leur qualité portante et devront faire l’objet de travaux de renforcement importants pour pouvoir supporter les nouvelles charges du projet de reconstruction.

25. Dès lors, compte tenu de l’ampleur des démolitions et de la construction d’une nouvelle structure portante dans le volume de l’ancien bâtiment (moins de N% de la structure initiale est conservée), les travaux immobiliers envisagés ne peuvent pas bénéficier de l’application du taux réduit de la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA et s’inscrivent donc parfaitement dans le cadre de la tolérance administrative évoquée ci-avant. La condition n°3 est donc remplie.

Condition 4 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale

26. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

27. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

28. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (2).

[(2) v. point 3.3 de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021]

29. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme et de l’extrait cadastral transmis, que, le bâtiment à démolir est situé sur parcelle cadastrale sur laquelle le bâtiment d’habitation sera lui-même érigé, soit la parcelle référencée X. La condition 4 est donc remplie.

Conditions 5 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, sera livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre

30. Les opérations doivent être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, et qui y aura son domicile sans délai.

31. En l’espèce, le demandeur s’engage effectivement à livrer les unités d’habitation à plusieurs personnes physiques qui les utiliseront comme habitation unique et propre qui y éliront domicile sans délai.

32. A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition après qu’ait été réalisée la livraison du bien immeuble.

Condition 6 – Opérations relatives à un bâtiment dont la superficie totale habitable, après travaux, n’excède pas 175m²

33. Afin de limiter le bénéfice de la présente mesure aux logements de petite et de moyenne taille, cette superficie ne peut pas excéder 175m2, quel que soit le type d'habitation concernée.

34. Il ressort des déclarations du demandeur que les surfaces habitables des 4 appartements situés dans le bâtiment reconstruit, telle que définie dans la règlementation applicable, seront inférieures à la surface maximum de 175 mètres carrés. Pour autant que les appartements respectent in fine les superficies annoncées, ce qu’il n’appartient pas au SDA de vérifier, la condition 6 sera remplie.

Condition 7 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20

35. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises :

Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, §1er, du Code TVA, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être donné en location en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci-avant ;

Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, §1er, du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ;

Condition 3 : les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

Conclusion

36. Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci-avant et reprises aux points 35.1 à 35.3 de la présente décision), et que les appartements visés par la présente demande soient effectivement loués à des personnes physiques pendant une durée de quinze ans, les travaux immobiliers relatifs à la démolition du bâtiment existant et à la reconstruction conjointe du bâtiment comprenant les quatre appartements, tel que visé dans la présente décision, pourront bénéficier du taux réduit de 6%.

37. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

- au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

- aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.

38. Par conséquent les éventuels travaux d’aménagement du jardin seront exclus du bénéfice du taux réduit de 6% et passibles de la taxe au taux de 21%.

Caractère neuf des unités non-résidentielles situées dans les nouveaux bâtiments bâtiment au sens de la TVA

39. En vertu de l’article 44, § 3, 1°, a) du Code de la TVA, les livraisons de biens immeubles par nature sont, en principe, exonérées de la taxe. Toutefois, sont exclues de cette exonération les livraisons de bâtiments, de fractions de bâtiments ainsi que du sol y attenant, tels que visés à l’article 1er, § 9, lorsque leur cession intervient au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la première occupation ou de la première utilisation desdits biens. Cette exclusion vise notamment les opérations réalisées par l’assujetti-constructeur ou assimilé au sens de l’article 12, § 2, par l’assujetti visé à l’article 8, § 1er, ou par tout autre assujetti ayant manifesté, dans les formes fixées par le Roi, l’intention de céder le bien avec application de la taxe. Cette règle s’inscrit dans le cadre de l’article 12, § 1er, de la directive 2006/112/CE du Conseil, qui permet aux États membres de soumettre à la TVA les livraisons de bâtiments avant leur première occupation, en assortissant cette notion de définitions nationales, pour autant que soient respectés les principes de neutralité et de sécurité juridique consacrés par la jurisprudence de la Cour de justice (v. not. CJUE, 16 novembre 2017, Kozuba Premium Selection, C-308/16).

40. De manière analogue, l’article 44, § 3, 1°, b) du Code soumet au même régime les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, portant sur des biens immeubles par nature. Ces opérations bénéficient de l’exonération de principe, à l’exception des droits réels constitués, cédés ou rétrocédés sur des bâtiments, fractions de bâtiments et le sol y attenant visés à l’article 1er, § 9, lorsque ces actes interviennent dans le délai précité de deux ans suivant la première occupation ou utilisation. Ici encore, l’exception concerne les opérations effectuées par un assujetti-constructeur ou assimilé, par un assujetti agissant en vertu de l’article 8, §§ 2 et 3, ou par tout autre assujetti qui a, dans les formes prévues, exprimé son intention d’assujettir l’opération à la taxe. Le caractère imposable de telles opérations répond à l’objectif de soumettre à la TVA les transactions qui s’apparentent économiquement à une première commercialisation d’immeubles neufs, conformément à l’économie de la directive 2006/112/CE.

41. Enfin, l’article 44, § 3, 2°, d) CTVA prévoit, par dérogation à l’exonération générale des locations immobilières (prévue par l’article 135, § 1er, l) de la directive 2006/112/CE), que la location d’un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment est soumise à la taxe lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : d’une part, le preneur doit utiliser exclusivement le bien loué pour les besoins de son activité économique lui conférant la qualité d’assujetti ; d’autre part, bailleur et preneur doivent conjointement opter pour l’application de la taxe à cette opération. Ce mécanisme optionnel, introduit dans le sillage de l’article 137 de la directive 2006/112/CE, traduit la volonté du législateur d’assurer une meilleure neutralité en matière de déduction de la taxe en amont, notamment dans les secteurs où la location immobilière constitue un outil d’exploitation économique.

42. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.

43. Selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA.

44. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

45. L’énumération et la description des différents travaux réalisés figurant aux numéros 2 à 11 de la présente décision démontrent l’existence de travaux impactant de manière radicale la structure des différentes parties de l’immeuble démoli partiellement dans lequel sont situés, outre les unités résidentielles dont le traitement fiscal est réglé ci-avant, plusieurs unités non-résidentielles. De surcroit, les bâtiments qui accueillent les autres unités non-résidentielles ont été entièrement reconstruits.

46. Dans le cas d’espèce, le SDA estime qu’il est suffisamment démontré que les travaux effectués aux immeubles dans lesquels sont situés les unités non-résidentielles visées par la présente demande entraine la construction de fractions de bâtiments pouvant être qualifiés de neuves aux fins de la TVA.