ExemptionTVA - Exemption - Article 44, § 3, 1°,a) premier alinéa du C.TVA - Bâtiments anciens tranformés - Rubrique XXXI, Tableau A, A.R. n^o 20 – 6% TVA - Nouveau bâtiment - Article 44, §3, 1° a) deuxième alinèa du C.TVA

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Met deze aanvraag wenst X, te vernemen of de verbouwingen uitgevoerd aan de appartementen zonder oppervlakte uitbreiding van meer dan 101% , niet van die aard zijn dat deze appartementen als nieuw aangemerkt worden, waardoor de werken beoogd door artikel 19, §2, 2de lid van het Btw-wetboek kunnen genieten van het verlaagd Btw-tarief als beoogd door rubriek XXXI, tabel A KB nr. 20 en de verkoop plaatsvindt onder toepassing van artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het Btw-Wetboek.

2. Dat daarentegen artikel 44, §3, 1°, a) tweede lid, eerste streep van het Btw-wetboek toepasselijk zal zijn bij de vervreemding van de nieuw tot stand te brengen appartementen, samen met de erbij horende grondaandelen, gelegen in hetzelfde gebouw maar die individueel een oppervlakte toename hebben met meer dan 101%.

II. Omschrijving van de verrichtingen

3. De twee gebouwen bestaan beide uit vier traveeën. Het pand huisnummer 1 bestaat uit vier bouwlagen, het pand huisnummer 2 bestaat uit drie bouwlagen. De gebouwen grenzen aan elkaar en bevatten doorgangen die het mogelijk maken om zich van het ene gebouw naar het andere gebouw te verplaatsen. Beide gebouwen zijn momenteel opgevat als kantoor. De aanvrager beoogt beide gebouwen te renoveren tot twee meergezinswoningen van in totaal 24 wooneenheden en 1 kantoorruimte.

4. Bij de uitvoering van de werken blijft de gehele draagconstructie en fundering van de gebouwen behouden en blijft eveneens de voorgevel en de dakconstructie behouden, behoudens de toevoeging van dakkapellen en veluxen.

5. De achterzijde van de gebouwen worden op bepaalde verdiepingen (+1, +2, +3 en +4) uitgebreid, waardoor de verdiepingen (bijna) allemaal worden gelijkgetrokken naar de achterzijde toe, met aldus een aanpassing en vernieuwing van de achtergevel. Er worden eveneens terrassen aangelegd. De bestaande trapkernen blijven in gebruik mits kleine aanpassingen aan de nieuwe situatie.

6. In het algemeen zijn er aldus geen ingrijpende structurele wijzigingen aan beide gebouwen. Het gaat in essentie over een interne reorganisatie van de bestaande verdiepingen (door de plaatsing van gipskartonwanden) met een beperkte uitbreiding naar de achterzijde toe voor een aantal verdiepingen.

7. De kelderverdieping, de verdieping op straatniveau en op het gelijkvloers (niveau +0) worden enkel interne wijzigingen aangebracht zonder aantasting van de bestaande draagstructuur, noch wijzigingen aangaande toegang en trapstructuren.

8. De andere verdiepingen (verdieping +1, verdieping +2, verdieping +3 en verdieping +4) worden volledig ingericht (studio’s en appartementen). De renovatie- en verbouwingswerken brengen enerzijds het vernieuwen en het herindelen van deze verdiepingen met zich mee. Anderzijds wordt elk van deze verdiepingen uitgebreid naar de achterzijde toe, teneinde een terras aan te leggen en de kamers achteraan uit te breiden. Deze uitbreiding steunt telkens op de bestaande dragende structuur van het gebouw.

9. De uitbreidingswerkzaamheden leiden ertoe dat de bruto-vloeroppervlakte (BVO) van de volgende appartementen gelegen op huisnummer 1 voor minder dan 50% bestaat uit oude gedeelten en aldus voor meer dan 50% bestaat uit nieuwe gedeelten:

9.1 Appartement 2.2.:

- BVO in oud gedeelte : 29,06 m²

- BVO in nieuw gedeelte: 30,04 m²

9.2 Appartement 3.2.:

- BVO in oud gedeelte: 30,2 m²

- BVO in nieuw gedeelte: 57,2 m²

9.3 Appartement 4.2.:

- BVO in oud gedeelte: 13,6 m²

- BVO in nieuw gedeelte: 74,9 m²

10. In de andere appartementen blijft het oud gedeelte meer dan 50% van de bruto-vloeroppervlakte na de werken.

III. Beslissing

11 Verwijzend naar artikel 44, § 3,1° a) van het Btw-wetboek, dient gesteld dat men met de levering van uit hun aard onroerende goederen, onder meer de levering van een gebouw in zijn geheel als gedeelten van gebouwen beoogt.

12. Bij de vervreemding van oude gebouwen die verbouwd worden, dient in het kader van hun overdracht, onderzocht te worden of de verbouwing ertoe bijdraagt dat het gebouw na verbouwing als Btw technisch nieuw aangemerkt moet worden. De administratieve commentaar opgenomen in de Btw-handleiding nr 152/2 reikt hiervoor een aantal criteria aan, opgenomen in drie gevallen, opdat men bij vervreemding de toepasselijke regelgeving, met name artikel 44, §3, 1 a) eerste lid dan wel artikel 44, §3, 1 a) tweede lid van het Btw-wetboek, zou kunnen bepalen.

13. In de Btw-handleiding nr. 152/2 wordt het begrip ‘nieuw’ gebouw uitgebreid tot verbouwingen, zoals de renovatie van een oud gebouw dat de eigenschappen krijgt van een nieuw gebouw.

14. De op onderhavige casus te onderzoeken geval betreft het navolgende :

“In het eerste geval: wegens de in het oude gebouw uitgevoerde werken heeft dit een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen van zijn structuur ondergaan (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, ….) namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (cfr. circ. Nr. 16/1973, nr. 10.3°). In die onderstelling gaat het ontegensprekelijk om een nieuw gebouw, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging.

Opdat de handeling met betrekking tot dit verbouwde gebouw in het bovengenoemde eerste geval een levering uitmaakt die aan de belasting kan worden onderworpen, is daarenboven nog vereist:

- dat de uitgevoerde verbouwing aanleiding geeft tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken;

- dat de beoogde handeling plaatsheeft binnen de termijn bepaald in art. 44, §3, 1° van het Btw-wetboek;

- dat de persoon in wiens hoofde de Btw opeisbaar is ten opzichte van de administratie het belang van de uitgevoerde werken aantoont.”

15. Geconcretiseerd in onderhavige aanvraag, leidt dit ertoe dat besloten moet worden dat bij het beoordelen of de uitgevoerde werken de aard en de structuur van het gebouw aangetast hebben, uitgegaan wordt van een beoordeling ervan per individuele zelfstandige wooneenheid die deel uitmaakt van eenzelfde bouwtechnische structuur. Voormelde leidt ertoe dat in onderhavige aanvraag de aan het hoofdgebouw uitgevoerde werken en de zich erin bevindende zelfstandige wooneenheden individueel onderzocht worden.

III.A. Toepassing artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het Btw-Wetboek bij verkoop van individuele wooneenheden zich bevindende in de huisnummers 1 en 2, uitgezonderd appartement 2.2; 3.2: 4.2 in huisnummer 1;

16. Met verwijzing naar de in randnummers 3 tot en met 8 en 10, opgesomde verbouwingswerken, kan gesteld worden dat de werken die aan die individuele wooneenheden c.q. appartementen uitgevoerd zullen worden, deze niet in hun wezenlijke elementen zullen wijzigen. De weergegeven beschrijving van de initiële gebouwen en de uit te voeren werken met uitzondering van deze opgenomen in randnummer 9, bevestigen het behoud van de bestaande structuur.

17. Na vastgesteld te hebben, dat voormelde appartementen geen structurele wijzigingen zullen ondergaan. Werd onderzocht of de per verdieping voorziene oppervlakte uitbreiding, er toe zal leiden dat deze uitbreidingen onafhankelijk van het oude gedeelte zullen kunnen functioneren door het creëren van nieuwe op zich functionerende entiteiten.

18. Daar voormelde evenmin het geval zal zijn, werd de uitbreiding per appartement in oppervlakte berekend en vastgesteld dat deze uitbreiding er niet toe zal leiden dat de oppervlakte van het appartement in het oud gedeelte minder zal bedragen dan de helft van de totale oppervlakte per appartement na uitvoering van de werken.

III.B. Toepassing van het verlaagd Btw-tarief van 6% conform rubriek XXXI, tabel A, KB. Nr. 20 op de uitgevoerde werken aan de gebouwen huisnummer 1 en 2, uitgezonderd appartement 2.2; 3.2; 4.2 gelegen in huisnummer 1

19. Daar de uit te voeren werken aan de individuele woongelegenheden, gelegen in de betreffende gebouwen, op enkele uitzonderingen na als voormeld :

- deze niet in hun wezenlijke elementen zullen wijzigen;

- noch een vergroting in oppervlakte zullen veroorzaken die ertoe zal leiden dat het oud gedeelte dat overblijft kleiner is of gelijk aan de helft van de totale oppervlakte na uitvoering van de werken;

dient geconcludeerd dat de handelingen als bedoeld in artikel 19, §2 van het Btw-wetboek het verlaagd Btw kunnen genieten.

20. Dit om reden en mits ook de andere voorwaarden vervuld zullen worden, met name

20.1 de appartementen na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning zullen aangewend worden; (1)

[(1) Aanschrijving nr. 6 dd 22.08.1986, randnummer 38 tot en met 41]

20.2 de handelingen verricht zullen worden aan de gebouwen waarvan de eerste ingebruikneming reeds ten minste vijftien jaar voorafging aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de Btw dat zich zal voordoen overeenkomstig artikel 22, § 2 van het Btw-wetboek;

20.3 de handelingen verstrekt en gefactureerd zullen worden aan een eindverbruiker […]; hierbij stellende dat de aanvrager de ontwikkeling van residentieel en niet residentieel vastgoed als activiteit heeft en hij de renovatie zal uitvoeren met het oog op de verkoop van de appartementen waardoor hij geacht wordt als Btw-plichtige eindverbruiker op te treden. (2)

[(2) Toepassing artikel 20 § 4, KB nr. 1 met betrekking tot de regeling voor de voldoening van de Btw.]

III.C Toepassing van het Btw-tarief van 21% op de omvormingswerken uitgevoerd aan de appartementen 2.2; 2.3 en 4.2 gelegen in het gebouw huisnummer 1.

21 Het onderscheid tussen werken die bijdragen tot het bouwen dan wel de omvorming of verbouwing is met het oog op het bepalen van het toepasselijk Btw-tarief belangrijk en dient derhalve onderzocht te worden.

22. Onder "omvorming" wordt verstaan de verbouwing zowel aan de buitenkant (en inzonderheid de rehabilitatie) als aan de binnenkant van het gebouw of de vergroting door toevoeging van nieuwe vertrekken en de uitbreiding van bestaande vertrekken.

23. Daarentegen dient als een bouwwerkzaamheid die bijdraagt tot de oprichting van een nieuw gebouw te worden aangemerkt de bouw van een of meer bijkomende appartementen in een appartementsgebouw door bovenbouw of op een andere wijze, wanneer deze nieuwe appartementen, onder toepassing van het stelsel van mede eigendom, vervreemdbaar zijn met toepassing van de BTW. (3)

[(3) Aanschrijving nr 6/1986 randnummer 31]

24. Teneinde te bepalen of de uitbreiding resulteert in de oprichting van een nieuw appartement die op enigerlei wijze tot stand gekomen is deels binnen en deels buiten de bestaande constructie, dient het oppervlakte criteria onderzocht te worden. (4)

[(4) Vraag nr. 1117 van de heer Leterme dd. 09.10.2002]

25. De uitbreiding van een bestaande entiteit kan slechts worden aangemerkt als een omvorming of andere handeling in de zin van rubriek XXXI, § 1,1° Tabel A bij KB nr. 1, voor zover de oppervlakte van het oude gedeelte betekenisvol is ten aanzien van het nieuwe gedeelte. Er kan worden van uitgegaan dat dit het geval is wanneer de totale oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft na de uitvoering van de werken groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de entiteit na de uitvoering van de werken. Bij de berekening van de te vergelijken oppervlakten moet dus inzonderheid gemeten worden vanaf en tot de buitenkanten van de opgaande muren.

26. Onder verwijzing naar randnummer 9, supra, blijkt dat voor de betreffende appartementen de werken zullen resulteren in een oppervlakte toename, waardoor het oud gedeelte ondergeschikt zal zijn binnen de nieuw tot stand te brengen appartementen. Om reden dat deze werken niet resulteren in de omvorming van voormelde appartementen, worden ze uitgesloten voor de toepassing van een afwijkend Btw tarief en geldt het algemeen tarief van 21%. (5)

[(5) K.B. nr. 20, artikel 1, 1^ste lid genomen ter uitvoering van artikel 37 van het Btw-wetboek.]

III.D Toepassing artikel 44, §3, 1° a) tweede lid van het Btw-Wetboek bij verkoop van de nieuw opgerichte appartementen nr 2.2; 3.2 en 4.2 gelegen in het gebouw huisnummer 1, inclusief de grond, door een in artikel 12 §2 van het Btw-wetboek beoogde Btw-plichtige

27. Met verwijzing naar de onder randnummers 9, 21 tot en met 26 vermelde nieuw opgerichte appartementen, dient gesteld dat de verkoop van deze appartementen samen met de erbij horende grondaandelen, als nieuwe gebouwde onroerende goederen met toepassing van Btw vervreemd moeten worden door een in artikel 12§2 van het Btw-wetboek beoogde Btw-plichtige, in casu de aanvrager.

28. Dit om reden dat de uit te voeren uitbreidingswerken aan respectievelijke appartement 2.2; 3.2 en 4.2 gelegen in het gebouw met huisnummer 1, ertoe bij zullen dragen dat de oppervlakte van de respectievelijke oude gedeelten die overblijven na uitvoering van de werken kleiner zal zijn dan de helft van de totale oppervlakte van de respectievelijk appartementen na uitvoering van de werken.