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Q.R. Senat. Sess'ord. 1990-1991 p.560

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QUESTION

Quel est le taux de T.V.A. applicable par un professionnel lors de la revente d'un bâtiment en cours de restauration ?

Exemple : un entrepreneur achète un immeuble en mauvais état, obtient l'autorisation de le restaurer sans devoir recourir à des plans d'architecte (en ne modifiant ni l'aspect, ni le volume, ni la structure de l'immeuble) et le revend après avoir effectué des travaux pour plus de deux fois le coût d'acquisition.

Pour l'immeuble bâti avant travaux, les droits d'enregistrement de 12,50 % s'appliqueront.

Quant aux travaux (bâtiment de plus de 20 ans destiné à l'habitation), s'agit-il de la T.V.A. de 6 p.c.?

REPONSE

L'honorable Membre vise la situation où un entrepreneur en travaux immobiliers acquiert, avec application des droits d'enregistrement, un immeuble ancien qu'il restaure en vue de le revendre.

Pour ce qui concerne les travaux immobiliers qu'il effectue avant la cession, l'entrepreneur est tenu de procéder au prélèvement conformément à l'article 19, § 2, du Code de la T.V.A.

La cession d'un tel immeuble ancien transformé ne peut avoir lieu avec application de la T.V.A. que si cet immeuble est considéré comme neuf au sens de l'article 9, § 3, du Code de la T.V.A.

A cet égard, l'administration ne critique pas que pareil immeuble puisse, lorsque les travaux qui y sont exécutés sont tels qu'ils entraînent une modification importante du bâtiment, être considéré comme un bâtiment neuf au sens de l'article 9, § 3, précité, lorsque le coût, hors T.V.A., desdits travaux atteint au moins 60 p.c. de la valeur vénale du bâtiment dont il s'agit, terrain exclu, au moment de l'achèvement de ces travaux. Néanmoins, dans cette situation, il faut encore, en principe, pour que la cession à titre onéreux du bâtiment transformé puisse entrer dans le champ d'application de la T.V.A. :

a) que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux;

b) que la cession à titre onéreux ait lieu dans le délai fixé à l'article 9, § 3, alinéa 1er, 1, du Code;

c) que le cédant prouve à l'égard de l'administration l'importance des travaux entrepris. A cet égard, il est conseillé, pour prévenir les difficultés de preuve, de produire le permis par lequel l'autorité communale a autorisé les travaux prévus, lorsque la délivrance de pareil permis est rendue obligatoire en vertu des réglementations en vigueur en matière d'urbanisme.

Lorsque les conditions prérappelées sont rencontrées, il va de soi que l'entrepreneur précité n'a, comme quiconque, la qualité d'assujetti à la T.V.A. à l'égard de cette cession que s'il a manifesté de la manière et dans les conditions déterminées à l'arrêté royal n 14 du 3 juin 1970, relatif aux cessions de bâtiments effectuées dans les conditions prévues à l'article 8, §§ 2 et 3, du Code de la T.V.A., l'intention de céder le bâtiment avec application de la T.V.A.

Quant à la taxe dont cet entrepreneur est redevable à l'occasion du prélèvement dont question ci-avant, elle ne peut être portée en déduction par celui-ci que si le bâtiment transformé est cédé avec application de la T.V.A. Il exerce, conformément à l'article 5 de l'arrêté royal n 14 précité, son droit à déduction en imputant sur le montant total dont il est redevable, le montant total des taxes pour lesquelles le droit à déduction est né au moment du dépôt de la déclaration prévue à l'article 2 de cet arrêté.

Dans la situation où la revente d'un bâtiment a lieu en cours de restauration et où les transformations déjà apportées au bâtiment à ce moment sont telles que l'on peut considérer ledit bâtiment comme neuf au sens de l'article 9, § 3, du Code de la T.V.A., le propriétaire de l'immeuble peut exercer l'option précitée pour vendre ce bâtiment, dans l'état ou il se trouve alors, avec application de la T.V.A. Par ailleurs, l'entrepreneur peut conclure, distinctement du contrat de cession, un contrat d'entreprise avec l'acquéreur de l'immeuble pour les travaux immobiliers qui restent à affectuer.

Dans l'hypothèse où la cession du bâtiment a lieu en cours de restauration mais où cette cession porte sur le bien considéré dans son état après l'entière exécution des travaux et où, dès lors, le prix fixé pour cette cession tient compte également de la valeur des travaux qui doivent encore être effectués par le vendeur, l'administration ne critiquera pas que la cession puisse avoir lieu avec application de la T.V.A. pour autant qu'il soit établi à ce moment que ce bâtiment puisse être considéré comme neuf lorsque les travaux seront terminés.

Enfin, si les transformations apportées ne sont pas suffisantes pour faire considérer que le bâtiment rénové est un bâtiment neuf au sens du Code de la T.V.A. ou si ces transformations sont au contraire suffisantes pour que le bien puisse être considéré comme un bâtiment neuf mais que le propriétaire n'exerce pas l'option prévue par l'article 8, § 2, du Code de la T.V.A., la vente du bien est soumise pour la totalité au droit d'enregistrement. L'entrepreneur reste tenu de procéder au prélèvement conformément à l'article 19, § 2, du Code de la T.V.A. et la taxe payée à l'occasion de ce prélèvement ne peut être portée en déduction par cet entrepreneur. Il est d'autre part entendu que, si la cession intervient à un moment où la restauration du bâtiment n'est pas terminée et porte sur le bâtiment dans son état à ce moment, les travaux exécutés ultérieurement par le vendeur au profit de l'acheteur en exécution d'un contrat d'entreprise, sont imposables à la T.V.A., au taux applicable selon les distinctions qui sont opérées ci-après, sans que cette perception ouvre un droit à déduction de la T.V.A. grevant le prélèvement précité.

En ce qui concerne les taux de T.V.A. les solutions suivantes sont applicables.

Les livraisons de bâtiments visés à l'article 9, § 3, du Code et les opérations, relatives à un bien immobilier, définies au tableau B de l'annexe à l'arrêté royal n 20 du 20 juillet 1970, fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, sont passibles du taux de T.V.A. de 17 p.c.

Toutefois, les opérations visées sous les chiffres 2 à 8 du tableau B précité et ayant pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation peuvent bénéficier du taux réduit de 6 p.c. prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n 20 précité, pour autant que ces opérations soient effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation remonte à vingt ans au moins et qui, après l'exécution des travaux, est effectivement utilisé, exclusivement ou à titre principal, comme logement privé, et qu'en outre, ces opérations soient fournies et facturées par un entrepreneur enregistré à un consommateur final.

En revanche, les travaux de construction ou de reconstruction d'un bâtiment d'habitation ne peuvent bénéficier du taux réduit. Ces travaux sont dès lors passibles du taux de 17 p.c., conformément à la rubrique 11 du tableau B susmentionné.

En ce qui concerne la distinction entre les travaux de transformation ou de rénovation et les travaux de construction ou de reconstruction, je ne peux mieux faire que me référer aux dispositions faisant l'objet des points 27 à 33 inclus de la circulaire n 6 du 22 août 1986 (1), dont un exemplaire sera envoyé directement à l'honorable Membre.

(1) V. Revue n 73, p. 289.

Je lui signale d'ores et déjà que le critère énoncé au quatrième alinéa de la présente réponse - à savoir l'exécution de travaux dont le coût, hors T.V.A., atteint 60 p.c. ou plus de la valeur vénale du bâtiment - reste étranger au domaine de la tarification de ces travaux en matière de taxe sur la valeur ajoutée.

Si l'honorable Membre vise un cas concret, je suis évidemment disposé à le faire examiner par mes services, pour autant qu'il me communique les éléments nécessaires.