ANTWOORD
Het geachte Lid beoogt het geval waarbij een aannemer van werken in onroerende staat een oud gebouw verkrijgt met toepassing van het registratierecht om het te restaureren en te verkopen.
Wat de werken in onroerende staat betreft, die hij verricht vóór de overdracht, is de aannemer ertoe gehouden deze overeenkomstig artikel 19, § 2, van het BTW-Wetboek ten laste van zichzelf te belasten.
De overdracht van een dergelijk verbouwd oud gebouw kan slechts met toepassing van de BTW gebeuren indien dit gebouw als een nieuw gebouw in de zin van artikel 9, § 3 (oud en 44, § 3, 1, a nieuw), van het BTW- Wetboek kan worden aangemerkt.
Wanneer de uitgevoerde werken van die aard zijn dat ze een belangrijke wijziging aan het gebouw met zich brengen, aanvaardt de administratie dat dergelijk gebouw als nieuw in de zin van voornoemd artikel 9, § 3 (oud en 44, § 1, 1, a nieuw), wordt aangemerkt, wanneer de kostprijs, exclusief BTW, van de bedoelde werken ten minste 60 pct. bereikt van de verkoopwaarde van het betreffende gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken. Opdat de overdracht onder bezwarende titel van het verbouwde gebouw in dat geval tot de werkingssfeer van de BTW kan behoren, is daarenboven nog vereist dat :
a) de verrichte verbouwing aanleiding geeft tot wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken;
b) de overdracht onder bezwarende titel plaatsheeft, naargelang van het geval, binnen de termijn bepaald in artikel 9, § 3, eerste lid, 1° (oud en 44, § 3, 1°, a nieuw), van het Wetboek;
c) de overdrager ten opzichte van de administratie het belang van de uitgevoerde werken aantoont. Teneinde eventuele moeilijkheden bij de bewijsvoering te voorkomen is het in dit geval raadzaam de vergunning waarbij de gemeentelijke overheid de toelating tot het uitvoeren van de bedoelde werken heeft verleend, voor te leggen, wanneer het afleveren van zulke vergunning ingevolge de van kracht zijnde stedebouwkundige reglementering verplicht is.
Het spreekt vanzelf dat, wanneer voldaan is aan de hierboven vermelde voorwaarden, de voornoemde aannemer, net overigens als om het even welke andere persoon, ten aanzien van deze overdracht, slechts de hoedanigheid van BTW-belastingplichtige heeft wanneer hij op de wijze en onder de voorwaarden bepaald in het koninklijk besluit nr. 14 van 3 juni 1970 met betrekking tot de vervreemding van gebouwen overeenkomstig het bepaalde in artikel 8, §§ 2 en 3 (oud en 8, § 1 nieuw), van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde, zijn bedoeling om het gebouw met toepassing van de BTW te vervreemden heeft kenbaar gemaakt.
De door de aannemer verschuldigde belasting met betrekking tot de hierboven bedoelde omvormingswerken, kan door laatstgenoemde slechts in aftrek worden gebracht wanneer het verbouwde gebouw wordt vervreemd met toepassing van de BTW. Hij oefent, overeenkomstig artikel 5 van voornoemd koninklijk besluit nr. 14, zijn recht op aftrek uit door op het totaalbedrag van de door hem verschuldigde belasting, het totaalbedrag toe te rekenen van de belasting waarvoor het recht op aftrek uit door op het totaalbedrag toe te rekenen van de belasting waarvoor het recht op aftrek is ontstaan op het tijdstip van indiening van de in artikel 2 van het besluit bedoelde aangifte.
In het geval dat de verkoop van het gebouw plaatsvindt tijdens de restauratie en wanneer de omvormingswerken die op dat tijdstip reeds aan het gebouw werden verricht van die aard zijn dat het bedoelde gebouw reeds als een nieuw gebouw in de zin van artikel 9, § 3, (oud en 44, § 3, 1a nieuw) van het BTW-Wetboek kan aangemerkt worden, mag de eigenaar van het gebouw de voornoemde optie uitoefenen om het gebouw in de staat waarin het zich op dat ogenblik bevindt te vervreemden met toepassing van de BTW. Overigens kan de aannemer met de koper een van de verkoopsovereenkomst onderscheiden aannemingscontract sluiten voor de nog te verrichten werken.
In de veronderstelling dat de verkoop van het gebouw plaatsvindt tijdens de restauratie maar de overdracht toch betrekking heeft op het gebouw in de staat waarin het zich zal bevinden na het beëindigen van de werken en bijgevolg de prijs van de overdracht de waarde van de nog uit te voeren werken omvat, aanvaardt de administratie dat deze overdracht kan plaatsvinden met toepassing van de BTW voor zover het op dat tijdstip vaststaat dat het gebouw als nieuw zal kunnen worden aangemerkt wanneer de werken zullen beëindigd zijn.
Wanneer tenslotte de uitgevoerde verbouwingen niet van die aard zijn om het verbouwde gebouw als nieuw in de zin van het BTW-Wetboek te beschouwen of wanneer deze verbouwingen daarentegen wel voldoende zijn om het gebouw als nieuw aan te merken maar de eigenaar niet de in artikel 8, § 2 (oud en 8, § 1 nieuw), van het Wetboek bedoelde optie uitoefent, is de verkoop van het goed in zijn geheel onderworpen aan het registratierecht. De aannemer blijft evenwel verplicht de in artikel 19, § 2, van het BTW-Wetboek bedoelde dienstverrichting te belasten. Die aldus verschuldigde belasting is in hoofde van de aannemer niet aftrekbaar. Tevens is het ook zo dat wanneer de verkoop plaatsvindt vóór het beëindigen van de restauratie en betrekking heeft op het gebouw in de staat waarin het zich op dat tijdstip bevindt, de nadien door de verkoper ten bate van de koper verrichte werken ter uitvoering van een aannemingscontract aan de BTW zijn onderworpen tegen het toepasselijke tarief volgens het hierna gemaakte onderscheid, zonder dat die heffing enig recht op aftrek geeft van de BTW verschuldigd bij toepassing van bovengenoemd artikel 19, § 2.
Op het vlak van de BTW-tarieven zijn de volgende bepalingen van toepassing.
De leveringen van gebouwen bedoeld in artikel 9, § 3 (oud en 44, § 3, 1, a, nieuw), van het Wetboek en de handelingen met betrekking tot een onroerend goed, zijn onderworpen aan het BTW-tarief van 17 pct. (19,5 pct. vanaf 1 april 1992 en 20,5 pct. vanaf 1 januari 1994).
De handelingen die bedoeld zijn in § 3 van de rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 en die de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben, kunnen het verlaagd tarief van 6 pct. bedoeld in rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het voormelde koninklijk besluit nr. 20 genieten, voor zover deze handelingen verricht worden aan een woning die ten minste twintig jaar geleden voor het eerst werd in gebruik genomen en die, na de uitvoering van deze handelingen, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning wordt gebruikt, en voor zover deze handelingen bovendien verstrekt en gefactureerd worden door een geregistreerde aannemer aan een eindverbruiker.
Daarentegen kunnen de handelingen die bijdragen tot de oprichting of het heropbouwen van een woning dit verlaagd tarief niet genieten. Deze handelingen zijn derhalve onderworpen aan het BTW-tarief van 17 pct. (19,5 pct. vanaf 1 april 1992 en 20,5 pct. vanaf 1 januari 1994).
In verband met het onderscheid tussen enerzijds de omvormings- of renovatiewerken en anderzijds de handelingen die bijdragen tot de oprichting of het heropbouwen, kan ik best verwijzen naar de bepalingen van de nummers 27 tot en met 33 van de aanschrijving nr. 6 van 22 augustus 1986, waarvan een exemplaar het geachte Lid rechtstreeks zal worden toegezonden.
Ik maak hem er reeds attent op dat het criterium uiteengezet in het vierde lid van dit antwoord - namelijk de uitvoering van werken waarvan de kostprijs, exclusief BTW, ten minste 60 pct. bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw - geen verband houdt met de tarifering van deze handelingen op het vlak van de belasting over de toegevoegde waarde.
Juriel