Tribunal de première instance de Bruxelles, 1^er avril 2011Taxe sur la valeur ajoutée

Fiche du SPF Finances

Texte du jugement

Corps de la décision

Le texte est publié uniquement dans la langue originale

RECHTBANK VAN EERSTE AANLEG TE BRUSSEL, 33ste Kamer

AR 2009/15178/A

- Federale belastingen - BTW

- op tegenspraak

- eindvonnis

In zake van :

De heer P. M. en mevrouw V. V. H., wonende te …, …,

eisende partij,

vertegenwoordigd door Mr. T. C. loco Mr. R. F., advocaat te …, … (ref. : 11086/RF/MBR/271),

tegen :

De BELGISCHE STAAT, vertegenwoordigd door de heer Minister van Financiën, Administratie van de BTW, registratie en domeinen, op vervolging en benaarstiging van de heer hoofdinspecteur van het BTW­ontvangkantoor van Halle, waarvan de burelen zijn gevestigd te 1500 Halle, Zuster Bernardastraat 32,

verwerende partij,

vertegenwoordigd door de heer J. A., hoofdinspecteur-diensthoofd, en de heer J. C., directeur, met burelen te 1500 Halle, Zuster Bernardastraat 32,

Na beraad op 21 februari 2011 spreekt de rechtbank het navolgend vonnis uit :

Gelet op :

- het tegensprekelijk verzoekschrift in toepassing van artikel 1385decies van het Gerechtelijk Wetboek uitgaande van eisende partij en neergelegd ter griffie van deze rechtbank op 17/12/2009,

- de beschikking tot regeling van conclusietermijnen overeenkomstig artikel 747, § 2 van het Gerechtelijk Wetboek van 9/3/2010,

- de conclusie van verweerder, neergelegd ter griffie respectievelijk op 31/3/2010 en 13/8/2010,

- de conclusie van eisers, neergelegd ter griffie op 16/7/2010,

- de stukkenbundel van eisers, neergelegd ter zitting van 21/2/2011,

- de stukkenbundel van verweerder, neergelegd ter griffie op 31/3/2010.

Gehoord de raadslieden van partijen ter openbare zitting van 21 februari 2011, waarna de debatten werden gesloten en de zaak in beraad genomen werd.

Toepassing is gemaakt van de bepalingen van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken.

1. FEITEN

1. In toepassing van artikel 8, § 1 van het BTW-Wetboek werden eisers geïdentificeerd als BTW-plichtige onder het nummer 04/2006.

Bij eisers werd op 9 juni 2009 een controle uitgevoerd van de op grond van artikel 1, § 1, 1° van het KB nr. 14 van 13 juni 1970 ingediende verklaringen d.d. 9 januari 2006 en 5 juli 2006 met betrekking tot de verkoop van twee appartementen te …, … en …, met toepassing van de BTW.

2. Op 10 november 2009 werd door de administratie een proces-verbaal opgesteld (stuk 1 bundel verweerder).

De opsteller stelde het volgende vast :

- de belastingplichtige heeft verschillende nieuwe appartementen en parkings verkocht te …;

- voor de verkoop van de appartementen werd beroep gedaan op het I. L. D. te …, …, die voor haar tussenkomsten commissiefacturen heeft uitgereikt;

- de directeur van de L. D. verklaarde aan de opsteller dat de aangerekende commissie schommelt tussen de 2 % tot maximum 3 % van de totale verkoopprijs van het gebouw exclusief BTW, vermeerderd met het aandeel in de grond, afhankelijk van het behaalde resultaat en de gedane onderhandelingen. Er werd geen schriftelijke overeenkomst afgesloten met de belastingplichtige;

- de belastingplichtige heeft voor de verkoop van twee appartementen in de … de BTW voldaan over een prijs die lager is dan de werkelijke prijs;

De betrokken verkopen betroffen de volgende appartementen :

1) Appartement 3.1

Door de belastingplichtige werd een verkoopcompromis voorgelegd van 29 maart 2006. De bedongen prijs bedroeg 182.000 EUR voor het geheel, hetzij 140.904 EUR voor de constructie en 41.096 EUR voor het aandeel in de grond, exclusief BTW. Deze overeenkomst is ondertekend door mevrouw V. V. H. en de koper.

Op vraag van de administratie legde L. D. eveneens een verkoopcompromis voor opgemaakt op 1 april 2006 voor de verkoop tussen dezelfde partijen voor hetzelfde appartement. De prijs die wordt vermeld in deze overeenkomst is 202.000 EUR voor het geheel, hetzij 160.904 EUR voor de constructie en 41.096 EUR voor het aandeel in de grond, exclusief BTW. Deze overeenkomst is ondertekend door de heer M., mevrouw V. V. H. en de koper.

Op 5 april 2006 werd door L. D. een commissiefactuur uitgereikt op 5 april 2006 en op 12 juli 2006 voor een totaalbedrag van 6.060 EUR, exclusief BTW (hetzij 3 % van de verkoopprijs van 202.000 EUR).

Hieruit heeft de opsteller afgeleid dat de reële verkoopprijs 160.904 EUR was en dat op het verschil van 20.000 EUR een bedrag is verschuldigd aan BTW van 4.200 EUR.

2) Appartement 01

Door de belastingplichtige werd een verkoopcompromis voorgelegd van 13 juli 2006. De bedongen prijs bedroeg 240.000 EUR voor het geheel, hetzij 164.233 EUR voor de constructie en 78.767 EUR voor het aandeel in de grond, exclusief BTW. Deze overeenkomst is ondertekend door mevrouw V. V. H. en de vertegenwoordiger van de koper.

De opsteller stelde vast dat op de door eisers voorgelegde kopie de oorspronkelijk vermelde prijs en de bovenstaande en twee onderstaande regels gedeeltelijk bedekt waren met een stuk blanco papier, zodat enkel de laatste vijf cijfers van de oorspronkelijk getypte bedragen leesbaar waren. Als totale som werd vermeld 240.000 EUR, als prijs voor de constructie en de grond bleef respectievelijk leesbaar 51.233 EUR en 78.767 EUR. Op het blanco papier werden met de hand de bedragen 161.233 EUR voor het gebouw opgeschreven en 78.767 EUR voor de grond. Deze aanpassingen werden niet geparafeerd in tegenstelling tot de andere manueel aangevulde gegevens.

Op vraag van de administratie legde L. D. eveneens een verkoopcompromis voor, opgemaakt op 13 juli 2006, voor de verkoop tussen dezelfde partijen voor hetzelfde appartement. Deze overeenkomst is evenwel niet ondertekend. De prijs die wordt vermeld in deze overeenkomst is 330.000 EUR voor het geheel, hetzij 251.233 EUR voor de constructie en 78.767 EUR voor het aandeel in de grond, exclusief BTW.

Op 13 juli 2006 en 19 oktober 2006 werden door L. D. commissiefacturen uitgereikt voor een totaalbedrag van 10.200 EUR, exclusief BTW. Op 19 oktober 2006 werd een tweede commissiefactuur uitgereikt onder hetzelfde nummer voor 5.000 EUR excl. BTW. Volgens de belastingplichtige heeft 50 EUR van deze factuur betrekking op het gelijkvloerse appartement 01.

Hieruit heeft de opsteller afgeleid dat de reële verkoopprijs 251.233 EUR was en dat op het verschil van 90.000 EUR een bedrag is verschuldigd aan BTW van 18.900 EUR.

Overeenkomstig het proces-verbaal zijn eisers verschuldigd :

- als BTW : 23.100 EUR

- als wettelijke geldboete 46.200 EUR

- als intresten 0,8 % per maand

Op 23 november 2009 werd een dwangbevel uitgevaardigd lastens eisers, geviseerd en uitvoerbaar verklaard op 24 november 2009. Dit dwangbevel werd aan eisers betekend op 4 december 2009.

3. Op 17 december 2009 legden eisers een verzoekschrift strekkende tot fiscaal verhaal (art. 1385decies Ger. W.) neer ter griffie van deze rechtbank houdende verzet tegen voormeld dwangbevel.

2. VOORWERP VAN DE VORDERING

4. De vordering van eisers strekt ertoe "de vordering van [eisers] ontvankelijk en gegrond te verklaren, het dwangbevel nr. C.T.R.l. … afgeleverd lastens de heer P. M. en mevrouw V. V. H. in datum van 24 november 2009, te vernietigen, de Belgische Staat tot de kosten te veroordelen".

Verweerder besluit tot de ongegrondheid van de vordering.

3. BEOORDELING

3.1. Ontvankelijkheid

5. Partijen werpen geen specifieke gronden van niet-ontvankelijkheid van de vordering op. De rechtbank ziet evenmin redenen om ambtshalve te besluiten tot de niet-ontvankelijkheid van de vordering. Deze is ontvankelijk.

3.2. Gegrondheid

3.2.1 Het appartement 3.1

6. Volgens eisers heeft de administratie zelf vastgesteld dat de overeenkomst van 1 april 2006 niet vermeldde dat deze verkoopovereenkomst was opgesteld ter wijziging of vervanging van deze van 29 maart 2006. Ter bepaling van de reële verkoopprijs heeft de administratie verwezen naar het percentage zoals mondeling medegedeeld door het vastgoedagentschap. Volgens eisers is de reële verkoopprijs van het appartement 182.000 EUR, hetzij 140.904 EUR voor de constructie en 41.096 EUR voor het aandeel in de grond.

Eisers verwijzen verder naar documenten opgesteld door notaris B., onder meer de opmaak van de afrekening van de koper. Hieruit zou blijken dat de verkoopprijs van het appartement wel degelijk 182.000 EUR bedraagt. Factuur nr. 5 gericht aan de koper en opgesteld door eisers zou dit eveneens bewijzen (stuk nr. 3 bundel eisers).

7. In tegenstelling tot hetgeen eisers lijken aan te nemen is de navordering van de administratie niet enkel gesteund op de verklaring van de heer D. aangaande de toegepaste commissie, maar tevens op de bepalingen van de overeenkomst van 4 april 2006, meer bepaald artikel 2 van deze overeenkomst.

Zoals werd vastgesteld in het proces-verbaal van 10 november 2009, verschilt de overeenkomst gedateerd op 4 april 2006 van de overeenkomst van 29 maart 2006 enkel op de volgende punten:

- de ondertekening : Daar waar de overeenkomst van 29 maart 2006 enkel werd ondertekend namens de verkopers door mevrouw V. H., werd de overeenkomst van 4 april 2006 ook door de heer M. ondertekend.

- de verkoopprijs : De verkoopprijs vermeld in de overeenkomst van 29 maart 2006 bedraagt 182.000 EUR, daar waar deze verkoopprijs in de overeenkomst van 4 april 2006 202.000 EUR bedraagt.

- het voorschot van 5 % ten belope van 10.100 EUR : In de overeenkomst van 29 maart 2006 wordt gesteld dat dit voorschot zal worden betaald door middel van een cheque Fortis nr. …. In de overeenkomst van 4 april 2006 wordt gesteld dat het voorschot zal worden betaald door middel van een cheque ING nr. ….

De overeenkomst van 4 april 2006 wordt door eisers niet van valsheid beticht. Aldus erkennen zij dat zij deze overeenkomst hebben ondertekend. Wat de bedoeling was van deze (tweede) overeenkomst wordt door eisers niet verduidelijkt.

Uit voormelde elementen blijkt duidelijk dat de overeenkomst van 29 maart 2006 niet de uitdrukking is van de werkelijke wil van de partijen. De werkelijke wil van de partijen blijkt daarentegen uit de overeenkomst van 4 april 2006, die moet geacht worden tussen partijen te gelden als tegenbrief.

Dit blijkt reeds uit het feit dat partijen een voorschot/waarborg zijn overeengekomen (eveneens vermeld in de overeenkomst van 29 maart 2006) ten belope van 5 %, hetzij de som van 10.100 EUR. Deze som bedraagt evenwel slechts 5 % van het bedrag vermeld in de overeenkomst van 4 april 2006 (202.000 EUR), doch niet van 182.000 EUR. Dit bevestigt dat partijen van bij de aanvang de bedoeling hebben gehad om het appartement 3.1 te verkopen aan de prijs van 202.000 EUR en om deze werkelijke wil te versluieren door middel van een overeenkomst, waarin de prijs van 182.000 EUR werd vermeld.

8. De administratie heeft nog ten overvloede verwezen naar de commissies die werden toegepast door de immobiliënmakelaar. De heer L. verklaard; aan de administratie dat de door hem toegepaste commissie tussen de 2 % en 3 % bedroeg. Het proces-verbaal van 10 november 2009 geldt dienaangaande tot bewijs van het tegendeel overeenkomstig artikel 59, § 1, lid 2 BTW-Wetboek.

De door de makelaar gefactureerde commissie bedroeg 6.060 EUR, hetzij 3 % van de reële verkoopprijs (202.000 EUR), zoals overeengekomen in de overeenkomst van 4 april 2006. Indien zou worden uitgegaan van de verkoopprijs zoals vermeld in de overeenkomst van 29 maart 2006, zou de gefactureerde commissie 3,3 % bedragen van de bedongen verkoopprijs. Dit strijdt evenwel met de verklaring van de heer D.. Er is geen enkele reden om te twijfelen aan de geloofwaardigheid van de verklaring van deze laatste. Het is overigens ongebruikelijk dat geen schriftelijke overeenkomst wordt afgesloten met een makelaar.

9. Het is ten onrechte dat eisers verwijzen naar de afrekening, die zou zijn opgesteld door notaris B. en naar de door eisers zelf opgestelde factuur van 28 juli 2006.

Uit de overeenkomst van 4 april 2006 blijkt immers dat de werkelijk overeengekomen prijs voor de verkoop van het appartement 202.000 EUR bedroeg en dat de overeenkomst van 29 maart 2006 niet beantwoordt aan de werkelijke wil van de partijen.

Het is vanzelfsprekend dat de verborgen overeenkomst niet tot uiting is gekomen in de authentieke akte houdende verkoop, vermits dit afbreuk zou doen aan de verborgen bedoelingen van de partijen, met name BTW te ontduiken. De tussen partijen overeengekomen prijs valt overigens niet onder de authentieke vermeldingen van de akte, vermits deze uitsluitend steunt op de eigen verklaringen van partijen.

Hetzelfde geldt voor de door eisers zelf opgestelde factuur, die niet overeenstemt met de reële tussen partijen overeengekomen verkoopprijs.

10. De navordering van BTW is derhalve naar recht verantwoord.

3.2.1 Appartement 01

11. Eisers stellen dat de administratie zich steunt op een niet-ondertekende overeenkomst, die werd medegedeeld door de immobiliënmakelaar. Eisers benadrukken dat in deze overeenkomst de totale overeengekomen prijs werd bepaald op 240.000 EUR. Zij stellen dat de uitsplitsing een schrijffout uitmaakt veroorzaakt door een verkeerde toepassing van "kopiëren en plakken" door het vastgoedagentschap. Tegelijkertijd met deze verrichting zouden eisers een appartement op de eerste verdieping hebben verkocht voor de prijs van 330.000 EUR, uitgesplitst als 251.233 EUR voor het bouwwerk en 78.767 voor het aandeel in de grond.

Eisers verwijzen verder naar de authentieke verkoopakte. Hieruit zou blijken dat de verkoopprijs van het appartement wel degelijk 240.000 EUR bedraagt. De door de administratie gevolgde redenering in verband met de commissies zou irrelevant zijn.

12. In de eerste plaats is op te merken dat partijen geen origineel of kopie bijbrengen van de door eisers zelf voorgelegde verkoopovereenkomst. Blijkens het proces-verbaal van 10 november 2009 waren op de door eisers voorgelegde kopie de oorspronkelijk vermelde prijs en de bovenstaande en twee onderstaande regels gedeeltelijk bedekt met een stuk blanco papier, zodat enkel de laatste vijf cijfers van de oorspronkelijk getypte bedragen leesbaar waren. Als totale som werd vermeld 240.000 EUR, als prijs voor de constructie en de grond bleven respectievelijk leesbaar 51.233 EUR en 78.767 EUR. De rechtbank neemt aan dat de door eisers aan de administratie voorgelegde kopie van de (ondertekende) verkoopovereenkomst overeenstemt met de door de makelaar voorgelegde (niet­ondertekende) overeenkomst. Dit blijkt met name uit de nog leesbare cijfers aangaande de prijs van de constructie "51.233 EUR". Deze prijs stemt immers niet overeen met de thans beweerde prijs van de constructie, zijnde 161.233 EUR.

Er moet worden vastgesteld dat in de door de immobiliënmakelaar voorgelegde verkoopovereenkomst (die niet werd ondertekend) én in de (ondertekende) overeenkomst een discrepantie bestaat tussen de totale vermelde prijs (240.000 EUR) en de vermelde opsplitsing (voor de constructie 251.233 EUR en voor de grond 78.767 EUR).

De administratie heeft terecht aangenomen dat de werkelijk tussen de partijen overeengekomen prijs wordt bekomen door de som van de vermelde constructiewaarde en de grondwaarde, hetzij 330.000 EUR.

Dit heeft de administratie afgeleid uit :

- de door de makelaar gefactureerde commissie ten belope van 10.250 EUR, hetzij 3,1 % van 330.000 EUR.

- de overeengekomen verkoopprijs met betrekking tot het appartement gelegen op de eerste verdieping, zijnde 330.000 EUR (stuk 12 bundel verweerder).

Eisers voeren daartegen aan dat de in de verkoopovereenkomst vermelde bedragen een vergissing zouden betreffen ingevolgde de gelijktijdige verkoop van een ander appartement.

Dit is evenwel weinig geloofwaardig. De vermelding van de prijs en het voorwerp in een overeenkomst is de meest essentiële bepaling van elke verkoopovereenkomst. Het is weinig waarschijnlijk dat eisers, die kennelijk niet onbekend zijn met het kopen en verkopen van onroerende goederen, dergelijke voor de hand liggende en duidelijke vermelding van foutieve bedragen over het hoofd zouden hebben gezien.

Bovendien blijkt uit de stukken dat eisers een gelijkaardig appartement hebben verkocht op de eerste verdieping voor een bedrag van 330.000 EUR. Dit appartement beschikte weliswaar over een grotere oppervlakte (130 m², niet tegengesproken door eisers) dan het appartement op het gelijkvloers (01) (116 m²). Dit verschil in oppervlakte verklaart evenwel niet het relatief grote verschil in verkoopprijs (90.000 EUR) rekening houdende met de kenmerken van de respectievelijke appartementen, te meer daar de gelijkvloerse verdieping tevens exclusief en privatief kan genieten van de tuin en het gedeelte links van het gebouw. Indien wordt uitgegaan van een overeengekomen prijs van 240.000 voor het gelijkvloerse appartement - zoals eisers beweren, is vast te stellen dat de prijs per m² van het appartement op de eerste verdieping (2.538,46 EUR/m²) zeer sterk verschilt van de prijs per m² van het appartement op de gelijkvloerse verdieping (2.068,97 m²). Het beweerde prijsverschil kan derhalve niet enkel worden gerechtvaardigd door het verschil in oppervlakte.

Dat het appartement op de eerste verdieping "casco" zou zijn verkocht, wordt tegengesproken door artikel 1 van de overeenkomst, zoals terecht aangevoerd door verweerder.

13. De administratie heeft nog ten overvloede verwezen naar de commissies, die werden gefactureerd door de immobiliënmakelaar. De heer L. verklaarde aan de administratie dat de door hem toegepaste commissie tussen de 2 % en 3 % bedroeg. Het proces-verbaal van 10 november 2009 geldt dienaangaande tot bewijs van het tegendeel overeenkomstig artikel 59, § 1, lid 2 BTW-Wetboek.

De door de makelaar gefactureerde commissies bedroegen 10.250 EUR, hetzij 3,1 % van de reële verkoopprijs (330.000 EUR). Indien zou worden uitgegaan van de verkoopprijs zoals vermeld in de overeenkomst van 13 juli 2006, zou de gefactureerde commissie 4,27 % bedragen van de bedongen verkoopprijs. Dit strijdt evenwel met de verklaring van de heer D.. Er is geen enkele reden om te twijfelen aan de geloofwaardigheid van de verklaring van deze laatste. Het is overigens ongebruikelijk dat geen schriftelijke overeenkomst wordt afgesloten met een makelaar.

14. Het is ten onrechte dat eisers verwijzen naar de authentieke verkoopakte.

Uit de hiervoor vermelde elementen blijkt afdoende dat de werkelijk overeengekomen prijs voor de verkoop van het appartement 330.000 EUR bedroeg en dat de vermelde prijs van 240.000 EUR niet beantwoordt aan de werkelijke wil van de partijen.

Het is vanzelfsprekend dat de verborgen overeenkomst niet tot uiting is gekomen in de authentieke akte houdende verkoop, vermits dit afbreuk zou doen aan de verborgen bedoelingen van de partijen, met name BTW te ontduiken. De tussen partijen overeengekomen prijs valt overigens niet onder de authentieke vermeldingen van de akte, vermits deze uitsluitend steunt op de verklaringen van partijen.

Hetzelfde geldt voor de door eisers zelf opgestelde factuur, die niet overeenstemt met de reële tussen partijen overeengekomen verkoopprijs.

15. De navordering van BTW is derhalve naar recht verantwoord.

16. Er worden geen afzonderlijke middelen aangevoerd tegen de toegepaste belastingverhoging.

4. WAARDE VAN DE VORDERING EN DE GEVORDERDE RECHTSPLEGINGSVERGOEDING

17. Aangezien de vordering van eisers gegrond is, worden de kosten van het geding, in overeenstemming met artikel 1017 van het Gerechtelijk Wetboek, ten laste gelegd van eisers.

De waarde van de vordering situeert zich tussen € 40.000,01 en € 60.000,00.

Verweerder heeft geen recht op een rechtsplegingsvergoeding, daar hij niet werd bijgestaan door een advocaat.

Dispositif

OM DEZE REDENEN,

DE RECHTBANK,

Gelet op de artikelen 4, 37, 41 en 42 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken,

Rechtsprekend in eerste aanleg en op tegenspraak,

Alle andersluidende en meer omvattende besluiten van de hand wijzende als niet ter zake en/of overbodig,

Verklaart de vordering van eisers toelaatbaar, doch ongegrond.

Veroordeelt eisers tot betaling van de gedingkosten, in hoofde van verweerder begroot op € 0 rechtsplegingsvergoeding.

Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de 33ste kamer van de Rechtbank van eerste aanleg te Brussel, op 1 april 2011.

Waar aanwezig waren en zitting namen :

De heer M. B. : toegevoegd rechter

Mevrouw I. D. : griffier.

I. D. M. B.