Travaux de transformation ou de rénovation, Bâtiment ancien classé

Fiche du SPF Finances

Texte de l’arrêt

Corps de la décision

Cour d’appel de Liège, neuvième B chambre civile

Arrêt du 03.05.2021

Rôle : 2018/RG/888

EN CAUSE DE:

ETAT BELGE. représenté par Ie Ministre des finances, rue de la Loi, 12 à 1000 Bruxelles, poursuites et diligence du Conseiller général, Directeur du Centre PME Liège, dont les bureaux sont établis à 4000 LIEGE, rue de Fragnée, 2 bte 73. partie appelante, comparaissant par Maître ..., avocat à ...

CONTRE:

VILLE DE “A”. représentée par son Collège communal, dont les bureaux sont établis à .... partie intimée, comparaissant par Maître ..., avocat, dont les bureaux sont établis à ...

Vu les feuilles d'audiences des 17 septembre 2018, 23 septembre 2019, 18 novembre 2019, 13 janvier 2020, 9 mars 2020, 18 mai 2020, 15 mars 2021, 22 mars 2021 et de ce jour.

APRÈS EN AVOIR DÉLIBÉRÉ:

Vu Ie dossier de procédure en forme régulière et notamment :

- Ie jugement du Tribunal de première instance de Liège, division Liège, du 11 juin 2018;

- la requête d'appel reçue au greffe de la Cour Ie 1er août 2018;

- les conclusions et les dossiers des parties.

L'appel a été interjeté dans les formes et délai légaux, sa recevabilité n'est pas contestée et il n'existe aucun moyen d'irrecevabilité à soulever d'office par la cour.

En conséquence, l'appel doit être déclaré recevable.

1. Les faits et l'objet du litige.

Sur ces points, la Cour se réfère à !'exposé du premier juge tel qu'il figure au jugement déféré sous Ie titre « FAITS ET OBJET DE LA CAUSE ».

Il suffit de préciser que la contestation porte sur la qualification de bâtiment neuf au regard de la TVA du bâtiment dénommé « P.P.G.», suite aux travaux dont il a fait l'objet ainsi que sur l'assujettissement occasionnel de la Ville de “A” pour la constitution d'un droit d'emphytéose portant Ie bien et Ie droit à déduction de la TVA supportée par celle-ci en raison des travaux réalisés.

Le litige a été porté devant Ie Tribunal de première instance de Liège, division Liège, par requête déposée au greffe Ie 22 décembre 2016.

Par jugement du 11 juin 2018, Ie premier juge a dit la demande recevable et fondée, a dit pour droit que, suite aux travaux dont il a fait l'objet, Ie bâtiment « P.P.G.» doit être considéré comme neuf au regard de la T.V.A., a, de ce fait, autorisé l'assujettissement occasionnel à la TVA de la Ville de “A”, l'a autorisée à déduire l'intégralité de la T.V.A. déductible supportée dans Ie cadre de la transformation du bâtiment et a condamné l'Etat beige aux dépens non liquidés.

L'appelant conclut à la recevabilité et au fondement de l'appel, à la mise à néant des dispositions du jugement entrepris, demande à la Cour de dire pour droit que, suite aux travaux dont il a fait l'objet, Ie bâtiment dit « P.P.G.» ne peut pas être considéré comme neuf au regard de la TVA, de rejeter l'assujettissement occasionnel à la TVA de la Ville de “A” et par voie de conséquence, de lui interdire de déduire la TVA et de condamner la Ville de “A” aux frais et dépens liquidés à l'indemnité de procédure d'appel de 18.000 euros.

A titre subsidiaire, si la Cour estimait nécessaire la désignation d'un expert chargé de déterminer la nature des travaux et la valeur vénale de l'immeuble, il propose une mission d'expertise.

A titre plus subsidiaire, il est demandé à la Cour de désigner un notaire avec pour mission de déterminer la valeur vénale de l'immeuble.

L'intimée conclut, à titre principal, à la recevabilité mais au non fondement de I'appel et à la confirmation du jugement déféré dans toutes ses dispositions, demandant en outre qu'il soit réservé à statuer sur les dépens des deux instances.

A titre subsidiaire, s'il échet, il est demandé à la Cour de désigner un expert architecte dont la mission est précisée et, à titre plus subsidiaire, il est demandé de désigner un notaire chargé de déterminer la valeur vénale du bien selon une mission déterminée et de réserver à statuer sur les dépens des deux instances.

Il. Discussion.

En vertu de l'article 44, § 3 du Code TVA,

« Sont encore exemptés de la taxe:

1° les opérations suivantes: (...)

b) les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, portant sur des biens immeubles par nature.

Sont toutefois exceptées. les constitutions, cessions et rétrocessions de tels droits réels portant sur des bâtiments ou fractions de bâtiments et Ie sol y attenant visés à l'article ler, § 9, lorsqu'elles sont effectuées au plus tard Ie 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de biens visés à l'article ler, § 9, 1°, par:

- soit un assujetti visé à l'article 12, § 2, qui constitue dans Ie délai précité un desdits droits réels sur un bien visé à l'article ler, § 9, 1°, qu'il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe ou qui cède ou rétrocède dans Ie même délai un tel droit réel, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé, avec application de la taxe;

- soit un assujetti visé à l'article 8, §§ 2 ou 3 ;

- soit tout autre assujetti, lorsqu'il a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par Ie Roi, l'intention de constituer, de céder ou de rétrocéder un tel droit réel avec application de la taxe.

La date du contrat ne peut être établie que par les modes de preuve opposables aux tiers (...) ».

En vertu de l'article 12 de la Directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée, « 1. Les États membres peuvent considérer comme assujetti quiconque effectue, à titre occasionnel, une opération relevant des activités visées à l'article 9, paragraphe 1, deuxième alinéa, et notamment une seule des opérations suivantes

a) la livraison d'un bâtiment ou d'une fraction de bâtiment et du sol y attenant, effectuée avant sa première occupation;

b) la livraison d'un terrain à bâtir.

2. Aux fins du paragraphe 1, point a), est considérée comme «bâtiment» toute construction incorporée au sol.

Les États membres peuvent définir les modalités d'application du critère visé au paragraphe 1. point a), aux transformations d'immeubles. ainsi que la notion de sol v attenant.

Les États membres peuvent appliquer d'autres critères que celui de la première occupation, tels que celui du délai écoulé entre la date d'achèvement de l'immeuble et celle de la première livraison, ou celui du délai écoulé entre la date de la première occupation et celle de la livraison ultérieure, pour autant que ces délais ne dépassent pas respectivement cinq et deux ans.

3. Aux fins du paragraphe 1, point b), sont considérés comme «terrains à bâtir» les terrains nus ou aménagés, définis comme tels par les États membres ».

Selon la Cour de justice, pour qu'il soit question de transformations au sens de la directive, « le bâtiment concerné doit avoir subi des modifications substantielles destinées à en modifier l'usaqe ou à en chanqer considérablement Jes conditions d'occupation ».

L'administration considère à cet égard dans Ie Manuel de la TVA3 que « Dans l'esprit du texte de l'article 44, § 3, 1 °, du Code, il y a lieu de considérer comme bâtiment neuf, non seulement Ie bâtiment nouvellement construit, mais également Ie bâtiment ancien qui a subi des transformations telles qu'il acquiert de ce fait les caractéristiques d'un bâtiment neuf.

A cet égard, on peut envisager trois hypothèses distinctes.

Premier cas. Par Ie fait des travaux entrepris dans Ie bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, Ie cas échéant, sa destination (cfr. cire. n 16/1973 du 28.06.1973, n 10, 3).

Dans pareille hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit du reste Ie coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur du bâtiment avant la modification.

Deuxième cas. Les travaux qui ont été entrepris dans Ie bâtiment ancien n'ont pas modifié Ie bâtiment dans ses éléments essentiels, comme dans Ie premier cas ci-dessus, mais ont eu pour objet soit d'assurer la conservation du bien, soit d'en augmenter Ie confort, comme cela se présente en cas de placement de chauffage central, d'installation d'une salle de bain, de renouvellement de la toiture, etc.

Dans cette hypothèse, on ne se trouve pas devant un bâtiment transformé dans ses éléments essentiels. La revente de ce bâtiment, fraction de bâtiment et du sol y attenant ou la constitution, la cession ou la rétrocession d'un droit réel autre que la propriété sur un tel bâtiment, fraction de bâtiment et Ie sol y attenant après les travaux ne saurait donc en principe pas être soumise à la TVA, encore que Ie revenu cadastral du bien aurait été majoré et que Ie coût des travaux entrepris serait très élevé par rapport à la valeur du bien tel qu'il se présentait avant Ie début des travaux.

Troisième cas. Vu Ie fait que lorsque les travaux entrepris sont tels qu'ils entraînent une modification importante du bâtiment, il est dans la plupart des cas malaisé d'apprécier si Ie bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, au sens de ce qui est dit au premier cas ci-dessus, on pourra admettre néanmoins que l'on se trouve devant un bâtiment neuf si Ie coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même, par Ie propriétaire ou par des tiers pour son compte, atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l'achèvement de ces travaux.

Cette troisième situation tient compte, d'une part, de la seule valeur des travaux matériels (donc à l'exclusion notamment des travaux intellectuels, tels que les honoraires d'un architecte ou d'un coordinateur de sécurité) exécutés, en ce compris des travaux de démolition indispensables au bâtiment lui-même et, d'autre part, de la valeur vénale du bâtiment achevé, telle que cette valeur est déterminée en tenant compte des articles 32, al. ler et 36 du Code. En outre, Ie fait que dans la valeur des travaux ainsi exécutés soit reprise la valeur de travaux qui augmentent Ie confort est sans importance.

Par ailleurs, Ie bâtiment ainsi transformé peut être considéré comme neuf au sens de ce qui a été dit ci-avant , sans attendre la réalisation effective des travaux, pour autant que l'ampleur de ceux-ci soit suffisamment établie de même que la modification du revenu cadastral.

Néanmoins, dans Ie premier et dans Ie troisième cas évoqués ci-dessus, il faut encore, pour que l'opération, relative à ce bâtiment transformé, puisse être imposable à la taxe

a) que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant Ie début des travaux;

b) que l'opération visée ait lieu dans Ie délai fixé à l'article 44, § 3, 1, du Code;

c) que la personne dans Ie chef de qui la TVA est exigible prouve à l'égard de l'administration l'importance des travaux entrepris. A eet égard, il est conseillé, pour prévenir les difficultés éventuelles de preuve, de produire Ie permis par lequel l'autorité communale a autorisé les travaux prévus, lorsque la délivrance de pareil permis est rendue obligatoire en vertu des réglementations en vigueur en matière d'urbanisme (Revue de la TVA n 28, pp. 29 à 31, n 595) ... ».

Le bâtiment en cause dénommé « P.P.G.» est un édifice classé construit en 1880 par !'architecte bruxellois Victor Besme qui abrite la principale source d'eau minérale, naturellement gazeuse, de la Ville de “A”.

Il a fait l'objet de travaux qui se sant achevés en 2012.

Outre l'exploitation de la source, il dispose d'une salle d'exposition ou se déroulent des expositions culturelles et il accueille l'Office du Tourisme de la Ville.

En date du 25 novembre 2014, Ie Conseil communal de la Ville de “A” a décidé de « céder » ce bien à la Régie Communale Autonome Ville de “A” « par bail emphytéotique d'une durée de 35 ans ».

Un bail emphytéotique dont les parties souhaitent qu'il soit soumis à la TVA sera conclu Ie 24 décembre 2014, lequel prévoit 35 redevances annuelles de 169.917 euros et que Ie paiement unique de la TVA de 21 % calculée sur la totalité des canons de 1.248.889,95 euros « sera effectué par convention entre parties 5.

Le 30 octobre 2014, l'intimée a adressé au contrôle de la TVA de Malmédy une demande d'assujettissement occasionnel pour la constitution d'un droit réel sur un bâtiment neuf auquel il n'est pas donnée suite par courrier du 24 décembre 2014.

Il s'agit de déterminer si Ie bâtiment en cause a subi des modifications substantielles destinées à en modifier l'usage ou à en changer considérablement les conditions d'occupation.

Selon Ie procès-verbal du 4 mai 2017 relatif à la visite sur place du 11 décembre 2014, dont les constatations matérielles personnelles des agents font foi jusqu'à preuve contraire en application de l'article 59, § 1 er du Code de la TVA, l'agent verbalisateur a « constaté que l'ancienne structure du P.P.G. précité a été conservée et qu'il a fait l'objet des travaux suivants:

- La dalle (sol) du dôme a été coulée;

- L'ancienne structure métallique du jardin d'hiver du P.P.G. a fait l'objet de réparations limitées (remplacement de quelques éléments métalliques);

- Rénovation du Sol du jardin d'hiver;

- Reconstruction de la rotonde vitrée;

- Aménagement de !'appartement de l'ancien concierge en bureaux par la pose d'un nouveau plancher, a mise en place d'un faux-plafond, Ie placement d'un ascenseur et Ie remplacement de l'escalier (l'ancien escalier en bois a été retiré);

- lnstallation d'un nouveau système de chauffage ... ».

Ces constatations ne permettent pas de considérer que Ie bâtiment aurait subi des modifications substantielles destinées à en modifier l'usage ou à en changer considérablement les conditions d'occupation ou une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, Ie cas échéant, sa destination, pour reprendre les termes des instructions administratives, ce qui apparaît du reste en phase avec Ie classement du bâtiment qui impose en principe Ie maintien des éléments classés et la réalisation de travaux de remise en état de ces éléments qu'il s'agit de conserver.

Le certificat du Patrimoine concernant les parties classées du bâtiment évoque du reste logiquement la simple restauration des toitures et de la verrière et la réparation des plafonds , ce qui démontre d'ailleurs l'existence d'une verrière antérieure à restaurer, contrairement à ce que pose l'intimée.

Les travaux de révision de la stabilité du bâtiment évoqués par l'intimée impliquant la réalisation de caves, la pose de nouveaux linteaux en bétons et d'une dalle de béton armé et ceux de remplacement d'une canalisation d'égout, comme du reste les travaux de gunitage projeté sur des voûtes existantes font partie de la phase « Restauration de !'ensemble», sont liés à la consolidation et plus généralement à la conservation du bâtiment mais n'en altèrent pas ses caractéristiques et éléments essentiels.

La description des travaux en trois phases par Ie bureau d'Architecture HK. en cours de procédure à la demande de l'intimée en vue d'étayer sa position relève un premier ordre de travaux intitulé « Mise hors eaux-toiture » qui comprend des travaux importants de rénovation de l'ancienne couverture qui a été « arrachée et remplacée par des matériaux modernes, se/on des procédés techniques contemporains »• Il s'agit clairement de travaux de conservation et rénovation du bâtiment existait pouvant s'analyser comme des travaux de conforts visés au cas n° 2 de la position administrative reproduite ci-dessus.

Le second ordre de travaux décrits s'intitule « ouvrages d'agrandissement et d'extension». Il s'agit de la construction d'éléments vitrés, une rotonde, un déambulatoire et un auvent qui certes constituent « un geste architectural contemporain afin d'animer la façade orientée sur la voie d'accès principale» mais surtout une extension d'une superficie modeste vitrée par rapport au bâtiment ancien qui ne modifie pas de manière radicale les éléments essentiels de la construction ancienne et sa destination.

Le troisième ordre de travaux s'intitule « Reconstruction - Transformation - Sécurité».

Il est relevé à propos du pavillon de la source que les curistes y accédaient autrefois via une série d'escaliers abruptes fortement délabrés et que pour accorder aux personnes à mobilité réduite les mêmes privilèges qu'aux personnes valides, il a été proposé de supprimer les marches en procédant à la mise-à-niveau du sol, la source étant désormais observable via un opercule pratiqué au ras du nouveau sol. Le sol d'origine du pavillon a été arraché et remplacé par une dalle portante en béton avec isolation thermique et incorporation du chauffage au sol. Le pavillon de la source dont les escaliers étaient délabrés conserve la même affectation et a fait l'objet d'aménagements modernes certes non négligeables mais pouvant être qualifiés de confort au sens de la position administrative relevée ci-avant qui n'entrainent aucune modification radicale du bâtiment dans ses éléments essentiels et sa destination.

En ce qui concerne Ie Jardin d'hiver qui constitue l'espace Ie plus volumineux du bâtiment qui constituait jadis un lieu de rencontres et de promenades pour les curistes, il était également selon Ie bureau d'architectes dans un état de délabrement avancé et il a fait l'objet de travaux destinés à lui permettre d'accueillir à nouveau des visiteurs. Les travaux concernent la toiture, Ie plafond, la démolition de certains murs obsolètes, !'ouverture de baies et l'obturation d'autres, outre Ie remplacement complet du sol.

Les dalles du sol ont été arrachées et remplacées au final par un revêtement de type « mozaïques » selon les techniques actuelles.

Il s'agit de travaux de rénovation d'un local dans un état de délabrement pour lui permettre de retrouver sa fonction originaire d'accueil de visiteurs en mettant en oeuvre les techniques modernes, l'examen des photos du jardin d'hiver produites révélant Ie souci de réaliser des travaux d'un certain standing à la hauteur du caractère historique et exceptionnel de l'édifice.

Le dossier photographique produit révèle par ailleurs des parties de plafonds qui s'étaient affaissés et ont dû être refaits et Ie rapport fait état de supports en zine et motifs identiques à ceux d'origine qui ont dû être placés.

Il s'agit à nouveau de travaux n'affectant pas de manière radicale les éléments essentiels du bâtiment ainsi que sa destination et destinés à lui permettre de retrouver son lustre d'antan avec utilisation des techniques d'aménagement modernes sans que l'on puisse considérer être en présence de modifications substantielles destinées à modifier l'usage du bien ou à en changer considérablement les conditions d'occupation.

Le revêtement de sol moderne du Jardin d'hiver est également placé dans Ie local affecté au « Livre d'Or », oeuvre du peinte Antoine Fontaine, longue de 9 mètres, représentant des personnages venus prendre les eaux de "A", Ie local conservant la même affectation en relation avec l'exposition d'oeuvres qu'auparavant.

Le bureau d'architectes évoque par ailleurs la création de locaux supplémentaires dans des ailes secondaires du bâtiment, ces « parties de bâtiment ne disposant pas, dans leur état original, de surfaces disponibles en suffisance ». Il précise notamment qu'« Après avoir visé Jes volumes intérieurs {4A-4B} et obturé des baies inutiles, deux plateaux (étages) supplémentaires constitués de nouvelles dalles en béton armé, ont été répartis sur la hauteur ». Au vu du plan du bâtiment, il s'agit d'une modification de parties relativement limitées des ailes secondaires du bâtiment pour en améliorer l'utilisation, sans que l'on puisse considérer que Ie bâtiment dans son ensemble a subi par ce fait des transformations radicales dans ses éléments essentiels, soit dans sa nature, sa structure et sa destination.

Il en va clairement de même du placement des éléments modernes indispensables à l'utilisation des locaux tels l'installation du chauffage central, l'installation électrique et celle des sanitaires qui constituent des aménagements de conforts au sens de la position administrative relevée ci-avant étrangers à la modification radicale ou substantielle destinée à modifier l'usage du bâtiment ou à en changer considérablement les conditions d'occupation.

L'appelant relève en outre à juste titre que Ie coût important des travaux s'explique notamment par Ie fait que les travaux se rapportent à des parties d'immeubles classées et à caractère patrimonial avec une protection des oeuvres classées entrainant diverses contraintes spécifiques.

Il est clair que l'on est en présence de travaux spécifiques en relation avec Ie caractère exceptionnel du bâtiment.

En l'espèce, au vu des éléments relevés ci-avant, la Cour considère qu'il n'apparaît pas que les travaux importants et coûteux entrepris ont entraîné une modification radicale du bâtiment dans ses éléments essentiels et qu'il serait malaisé d'apprécier si Ie bien a subi une telle modification radicale dans ses éléments essentiels, ce qui permettrait d'envisager, Ie cas échéant, Ie troisième cas de figure évoqué par les directives administratives.

Il s'agit d'un bâtiment ancien en mauvais état qui a été rénové mais pas d'un bâtiment ancien qui a subi des transformations telles qu'il acquiert de ce fait les caractéristiques d'un bâtiment neuf en ayant subi des modifications substantielles destinées à en modifier l'usage ou à en changer considérablement les conditions d'occupation ou une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et sa destination.

En outre et surabondamment, Ie rapport coût des travaux/valeur vénale du bâtiment qui intervient dans Ie troisième cas envisagé par Ie commentaire de l'administration qui constitue une simple possibilité susceptible de s'appliquer Iers qu'il est malaisé d'apprécier si Ie bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, ce qui n'est pas Ie cas en l'espèce, n'est pas adapté en l'espèce peur apprécier l'existence de transformations au sens de la directive, dès Iers qu'il s'agit d'un bien historique spécifique et unique dont la valeur de marché est difficilement déterminable et que coût des travaux en rapport avec Ie caractère et prestige de l'édifice et les contraintes découlant du classement de l'édifice n'est pas aussi révélateur de l'existence de modifications radicales et substantielles du bâtiment dans ses éléments essentiels qu'il peut l'être peur des bâtiments plus classiques.

Aussi la demande originaire de l'intimée n'est-elle pas fondée, sans qu'il y ait lieu d'examiner les positions subsidiaires des parties.

Dispositif

PAR CES MOTIFS:

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire,

La Cour, statuant contradictoirement, Dit l'appel recevable et fondé.

Réforme Ie jugement déféré.

Dit pour droit que, suite aux travaux dont il a fait l'objet, Ie bâtiment dit« P.P.G.» ne peut pas être considéré comme neuf au regard de la TVA et dit l'action de l'intimée recevable mais non fondée.

Condamne l'intimée aux dépens des deux instances liquidés dans Ie chef de l'appelant à la somme de 18.000 euros.

Ainsi jugé et délibéré par la NEUVIEME chambre B de la cour d'appel de Liège, ou siégeait Ie président de chambre ... comme juge unique, et prononcé en audience publique du 3 mai 2021 par Ie président ..., avec l'assistance du greffier ...

Signatures

Décision jointe par le SPF

Jugement du tribunal de première instance

Tribunal de première instance de Liège - Division Liège, 21ème Chambre, affaires civiles

Jugement du 11/06/2018

Rôle : 16/6836/A

En cause :

LA VILLE DE “A”, représentée par son Collège communal dont les bureaux sont sis à ..., Partie demanderesse, représentée par Maître ..., avocat à ...

Contre :

L’ETAT BELGE représenté par Monsieur le Ministre en charge du Service Public Fédéral FINANCES, poursuites et diligence de Monsieur le Conseiller général, Directeur du CENTRE PME LIEGE-EXPERTISE 1 , à 4000 LIEGE, rue de Fragnée, 2 bte 73, Partie défenderesse, Représentée par Madame X

I. LA PROCEDURE

Vu la loi du 15 juin 1935 concernant l’emploi des langues en matière judiciaire, Vu les pièces de la procédure, laquelle est régulière, et notamment :

- La requête introductive d’instance du 22 décembre 2016 ;

- L’ordonnance de mise en état judiciaire rendue par la chambre de céans le 16 février 2017 ;

- Les conclusions de la partie demanderesse déposées le 16 février 2018 ;

- Les conclusions de la partie défenderesse déposées le 27 mars 2018 ;

- Les dossiers de pièces des parties.

Entendu les parties comme dit ci-dessus à l’audience du 14 mai 2018 à laquelle est intervenue la clôture des débats.

II. FAITS ET OBJET DE LA CAUSE

Par requête déposée au greffe le 22 décembre 2016, la Ville de “A” demande qu’il soit dit pour droit que, suite aux travaux dont il a fait l’objet, le bâtiment « P.P.G. » doit être considéré comme neuf au regard de la T.V.A. De ce fait, elle estime qu’elle doit être autorisée à obtenir son assujettissement occasionnel tel que sollicité par courrier du 29 octobre 2014 et, en conséquence, à déduire la T.V.A. supportée par elle dans le cadre de la réhabilitation du bâtiment.

L’Etat belge estime que le P.P.G. ne peut pas être considéré comme un bâtiment neuf au regard de la législation T.V.A. et que la Ville de “A” ne peut dès lors être considérée comme assujetti occasionnel et déduire la T.V.A. grevant les travaux de réhabilitation du bâtiment. De plus, il estime que les conditions ne sont, en toute hypothèse, par remplies car le montant des travaux admissibles n’atteint pas 60 % de la valeur vénale du bâtiment.

La Ville de “A” dispose sur son territoire d’un bien historique appelé P.P.G., construit en 1880 par l’architecte Victor Besme pour abriter la principale fontaine de la Ville de “A”. Il s’agit d’un bâtiment classé par décisions des 9 décembre 1991 (façade et toiture) et 27 juillet 1993 (intérieur).

Ce bâtiment, qui n’était plus exploité depuis des années, présentait des dégradations importantes : affaissement des plafonds, chutes de plâtre, manque de stabilité des planchers, humidité.

Il a dès lors été décidé de le transformer et de le rénover afin de lui donner une nouvelle affectation. Les travaux ont duré plus de dix ans, de 2002 à 2013. Ils ont coûté un total de 5.706.644,46 euros.

Par décision du 13 mars 2014, la Ville de “A” a demandé à Maître Y, Notaire, d’établir la valeur de plusieurs immeubles lui appartenant, dont le P.P.G.. Le bâtiment, hors terrain, a été évalué à la somme de 5.563.978,35 euros.

Par délibération de son Conseil communal du 22 avril 2014, la Ville de “A” a alors décidé de constituer une Régie communale autonome afin d’assurer, notamment, l’exploitation de ce patrimoine culturel. Dans ce but, un droit d’emphytéose a été constitué, selon décision du Conseil communal du 25 novembre 2014, au profit de cette régie pour une durée de 35 ans. Par courrier du 29 octobre 2014, la Ville de “A” a sollicité du Contrôle T.V.A. compétent son assujettissement occasionnel sur base de l’arrêté royal n°14 du 3 juin 1970 pour la constitution d’un droit d’emphytéose sur le bâtiment.

Par courrier du 24 décembre 2014, le contrôle estime que le bâtiment ne peut être considéré comme neuf et rejette la demande.

L’acte de constitution d’emphytéose a été passé le 24 décembre 2014 et enregistré le 30 décembre 2014. Il est précisé que : « les parties déclarent que le bien peut être considéré comme neuf étant donné l’importance des travaux de rénovation qui ont été réalisés, la première occupation depuis la fin de ceux-ci datant du 21 juin 2012 » et que la Ville de “A” a déposé une déclaration préalable 104/1 d’assujetti occasionnel auprès de l’administration de la T.V.A., contrôle de la T.V.A. de Malmedy et que la T.V.A. s’élève à la somme de 1.248.889,95 euros. Aucun droit d’enregistrement n’a été prélevé.

Des échanges de courriers et des réunions sur place sont intervenus. Toutefois, par courrier du 29 avril 2015, l’administration a indiqué qu’elle maintenait sa position car le bâtiment n’avait pas subi de modification suffisamment radicale pour pouvoir être considéré comme neuf.

Par notification du 4 septembre 2015, le revenu cadastral de l’immeuble a été porté de 2.791 euros et 4.090 euros, soit un total de 6.881 euros, à un seul revenu cadastral de 11.150 euros avec effet au 1er novembre 2012.

Par courrier du 23 novembre 2015, la Direction de la T.V.A. de Liège a maintenu la position administrative.

III. DISCUSSION

1. Le droit applicable.

L’article 1er de l’arrêté royal n° 14 du 3 juin 1970 dispose :

La personne qui effectue une opération visée à l'article 8 ou à l'article 44, § 3, 1°, a), troisième tiret, ou b), troisième tiret, du Code, dans les prévisions qui y sont fixées, a pour cette opération, la qualité d'assujetti, à condition: …

L’article 44 § 3 1° du code T.V.A. dispose :

§ 3 Sont encore exemptés de la taxe:

1° les opérations suivantes:

a) …

b) les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, portant sur des biens immeubles par nature.

Sont toutefois exceptées, les constitutions, cessions et rétrocessions de tels droits réels portant sur des bâtiments ou fractions de bâtiments et le sol y attenant visés à l'article 1er, § 9, lorsqu'elles sont effectuées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de biens visés à l'article1er, § 9, 1°, par:

- soit un assujetti visé à l'article 12, § 2, qui constitue dans le délai précité un desdits droits réels sur un bien visé à l'article 1er, § 9, 1°, qu'il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe ou qui cède ou rétrocède dans le même délai un tel droit réel, qui a été constitué à son profit ou qui lui a été cédé, avec application de la taxe;

- soit un assujetti visé à l'article 8, §§ 2 ou 3;

- soit tout autre assujetti, lorsqu'il a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l'intention de constituer, de céder ou de rétrocéder un tel droit réel avec application de la taxe.

La date du contrat ne peut être établie que par les modes de preuve opposables aux tiers;

Selon l’article 152/2 du Manuel T.V.A. :

Dans l'esprit du texte de l'article 44, § 3, 1°, du Code, il y a lieu de considérer comme bâtiment neuf, non seulement le bâtiment nouvellement construit, mais également le bâtiment ancien qui a subi des transformations telles qu'il acquiert de ce fait les caractéristiques d'un bâtiment neuf.

A cet égard, on peut envisager trois hypothèses distinctes.

Premier cas. Par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure (murs porteurs, colonnes, planchers, cages d’escaliers ou d’ascenseurs,…) et, le cas échéant, sa destination (cfr. circ. n° 16/1973 du 28.06.1973, n° 10, 3°).

Dans pareille hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit du reste le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur du bâtiment avant la modification.

Deuxième cas. ...

Troisième cas. Vu le fait que lorsque les travaux entrepris sont tels qu'ils entraînent une modification importante du bâtiment, il est dans la plupart des cas malaisé d'apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, au sens de ce qui est dit au premier cas ci-dessus, on pourra admettre néanmoins que l'on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui- même, par le propriétaire ou par des tiers pour son compte, atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l'achèvement de ces travaux.

Cette troisième situation tient compte, d'une part, de la seule valeur des travaux matériels (donc à l'exclusion notamment des travaux intellectuels, tels que les honoraires d'un architecte ou d'un coordinateur de sécurité) exécutés, en ce compris des travaux de démolition indispensables au bâtiment lui-même et, d'autre part, de la valeur vénale du bâtiment achevé, telle que cette valeur est déterminée en tenant compte des articles 32, al. 1er et 36 du Code. En outre, le fait que dans la valeur des travaux ainsi exécutés soit reprise la valeur de travaux qui augmentent le confort est sans importance.

2. En l’espèce.

Selon la Ville de “A”, les travaux réalisés sont ceux visés par le troisième cas de figure envisagé au point 152/2 du Manuel T.V.A.

Selon l’administration, il s’agit de travaux visés par le deuxième cas de figure du même manuel.

Il s’agit dès lors de déterminer si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui- même, par le propriétaire ou par des tiers pour son compte, atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l'achèvement de ces travaux.

Par contre, il est vain de s’interroger sur le caractère radical ou non des travaux effectués puisqu’en toute hypothèse, aucune des parties ne prétend que les travaux réalisés seraient visés par le premier cas de figure prévu au point 152/2 du Manuel T.V.A.

Il n’est pas contesté que le montant total des travaux s’élève à la somme de 5.677.696,70 euros.

2.1. la valeur vénale :

L’administration rejette l’expertise effectuée par le Notaire Z en ce qui concerne la valeur vénale du bâtiment. Elle estime que cette expertise n’est pas étayée et que, s’agissant d’un bâtiment historique, il n’y a pas de points de comparaison. Elle se réfère à l’expertise réalisée par la compagnie d’assurance qui estime la valeur de reconstruction à 10.000.000 d’euros.

Cependant, on peut constater que le Notaire Z a utilisé comme point de comparaison d’autres biens « hors normes » récemment vendus dans la région pour effectuer son évaluation. Il a également confirmé celle-ci sur base du prix obtenu pour la vente du Château A. à ... en septembre 2014. Il s’agissait également d’un bien d’exception.

D’autre part, on ne sait pas du tout, cette expertise n’étant pas produite, sur quels éléments la compagnie d’assurance s’est basée pour fixer son évaluation.

Enfin, la valeur de reconstruction à neuf fixée par une compagnie d’assurance est sans lien avec la valeur vénale d’un immeuble.

En effet, il s’agit de deux valeurs tout à fait différentes, l’une représentant le montant nécessaire pour reconstruire intégralement le bâtiment, l’autre représentant le prix qu’un acheteur serait susceptible de proposer pour acquérir le bâtiment.

Aucun élément ne permet de retenir la valeur de reconstruction à neuf déterminée par une compagnie d’assurance alors que le texte applicable vise précisément la valeur vénale du bâtiment.

Quant à cette valeur vénale, fixée par le Notaire dans le cadre d’une expertise demandée par la Ville hors du cadre de ce litige, et étayée par des points de comparaison, l’administration n’apporte aucun élément concret pour la remettre en cause et affirme, de manière péremptoire, que « le bien immeuble litigieux est d’une nature tellement spécifique que le marché de pleine concurrence peut difficilement exister ».

Toutefois, même si on peut imaginer que les amateurs seraient peu nombreux, rien ne permet de considérer que l’immeuble ne pourrait être commercialisé dans des conditions de pleine concurrence et ce, d’autant plus que la Ville de “A” est très touristique.

C’est, par ailleurs, dans de telles conditions que le château avec parc et bois utilisé comme point de comparaison a été vendu puisqu’il ressort du rapport du notaire qu’il a été vendu en vente publique.

De plus, la valeur de reconstruction à neuf déterminée par la compagnie d’assurance n’a strictement rien à voir avec l’existence d’un marché immobilier de pleine concurrence.

Dès lors, la valeur vénale à retenir s’élève à la somme de 5.563.978,35 euros, hors terrain (évalué à 383.100,00 euros).

Il s’ensuit que le montant total des travaux à prendre en compte doit atteindre au moins la somme de 3.338.387,01 euros (5.563.978,35 euros x 60 %).

Or, l’administration admet que le montant des travaux à prendre en considération s’élève à la somme de 4.573.738,21 euros.

Bien que la Ville de “A” estime que le montant des travaux qui doivent être pris en compte s’élève à la somme de 5.677.696,70 euros, il n’en reste pas moins que le montant admis par l’administration dépasse largement le seuil prescrit.

Dans ces circonstances, il est manifeste que le point 3 de la tolérance administrative s’applique.

2.2. Les travaux rejetés :

En toute hypothèse, en ce qui concerne les travaux à prendre en considération, le Manuel T.V.A. précise qu’il s’agit : « de la seule valeur des travaux matériels (donc à l'exclusion notamment des travaux intellectuels, tels que les honoraires d'un architecte ou d'un coordinateur de sécurité) exécutés, en ce compris des travaux de démolition indispensables au bâtiment lui-même …. En outre, le fait que dans la valeur des travaux ainsi exécutés soit reprise la valeur de travaux qui augmentent le confort est sans importance ».

Or, l’administration a rejeté un montant de 163.591,95 euros ainsi qu’un montant de 77.003,75 euros correspondant à des travaux d’éclairage.

L’administration a également rejeté un montant de 149.323,69 euros qu’elle estime relatifs à des travaux de voirie concernant les abords. Toutefois, dans ces travaux, on trouve la démolition du bassin et de la fontaine situés à l’endroit où est aujourd’hui implanté le desk d’accueil pour un montant de 538,97 euros et la réalisation d’un réseau d’égouttage des eaux usées, vannes et pluviales du bâtiment pour un montant de 7.381,80 euros.

L’administration a également rejeté une série d’aménagements intégrés (évacuation de la plaque commémorative suite à la démolition du bassin situé à l’accueil, caissons cache-tuyaux, armoires encastrées, comptoir d’accueil, caisson mur rideau vitré de protection du tableau dit « le livre d’or », stores de protection de la verrière pour un montant total de 584.258,87 euros.

Deux factures correspondant à des travaux effectués entre le 1er janvier et le 15 octobre 2012 pour un montant de 50.553,36 et 79.226,87 euros ont été rejetées comme correspondant à des travaux intervenus en octobre 2013.

Le montant de ces travaux doit, dès lors, conformément au texte rappelé ci-dessus, être réintégré dans le montant des travaux à prendre en considération.

De plus, doit encore être ajoutée au montant des travaux la facture de travaux se rapportant à l’assise même du bâtiment pour un montant de 184.618,83 euros.

2.3. le pro rata de 97,5 % :

Le droit d’emphytéose a été constitué pour 35 ans. Le canon annuel s’élève à la somme de 169.917,00 euros, soit un total, au terme des 35 années, de 5.947.095 euros.

La valeur de l’immeuble hors terrain a été fixée à 5.563.995,00 euros.

Le prix total des travaux s’élève à la somme de 5.398.476,79 euros.

Or, 5.398.476,79 x 97,5 % = 5.263.514,88 euros.

Dans ces circonstances, il est manifeste que le pro rata requis par l’administration est respecté. La requête est fondée.

IV. DEPENS

L’Etat belge qui succombe sera condamné aux dépens, non liquidés.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant contradictoirement,

Vu la loi du 15 juin 1935 concernant l’emploi des langues en matière judiciaire, Ecartant comme non fondées toutes autres conclusions,

Dit la demande recevable et fondée.

Dit pour droit que, suite aux travaux dont il a fait l’objet le bâtiment « P.P.G. » doit être considéré comme neuf au regard de la T.V.A.

De ce fait, autorise l’assujettissement occasionnel à la T.V.A. de la Ville de “A” et l’autorise à déduire l’intégralité de la T.V.A. déductible supportée par elle dans le cadre de la transformation du bâtiment.

Condamne l’Etat belge, S.P.F. Finances, aux dépens non liquidés.

AINSI jugé et signé par ..., Juge présidant la 21ème Chambre, du Tribunal de Première Instance de Liège - Division Liège,

et prononcé en langue française à l’audience publique de la même chambre le 11/06/2018 par ..., précitée, assistée de ..., greffier,

Signatures