Contrastes avec les livraisons de biens (31.12.2020)

Commentaire TVA, Topics. Biens immobiliers - Prestations de services - Contrastes avec les livraisons de biens (31.12.2020)

LIVRE VI. Topics particuliers

Chapitre 16. Topics particuliers

Section 2. Biens immobiliers – Prestations de services

N° 3. Contrastes avec les livraisons de biens

Mise à jour 31.12.2020 – Version précédente [01.07.2019]

Introduction

Toute personne a besoin de disposer d’une infrastructure immobilière, le plus souvent en tant que propriétaire ou locataire.

Un industriel qui souhaite, par exemple, s’implanter dans une zone industrielle peut opter pour diverses formules, à l’égard du bâtiment :

• l’acquisition directe ;

• une formule alternative d’investissement immobilier, notamment, la constitution d’un droit d’emphytéose (hors leasing immobilier avec TVA, cité ci-dessous) ou d’un droit de superficie sur un terrain sur lequel il construit et dont le propriétaire, par exemple, une intercommunale, renonce à son droit d’accession ;

• la construction sur un terrain lui appartenant ;

• un financement par leasing immobilier avec TVA ;

• la location.

Certaines formules répondent à la définition de la livraison de biens (article 10, § 1er, du Code de la TVA) : les première et deuxième situations, ci-dessus.

Toutes les opérations qui ne sont pas des livraisons de biens sont considérées comme des prestations de services (article 18, § 1er, premier alinéa, du Code de la TVA).

A. Livraisons de biens

Toute personne, assujettie ou non, peut choisir de devenir propriétaire par le biais de l’achat d’un immeuble neuf ou ancien. Outre la vente, sont visés, tous les contrats translatifs ou déclaratifs de propriété et, plus généralement, du droit de disposer du bien immeuble comme un propriétaire.

Si elle vise seulement l’obtention d’un droit de jouissance, la personne intéressée peut devenir titulaire d’un droit réel autre que le droit de propriété lui conférant un pouvoir d’utilisation sur l’immeuble (par exemple, l’usufruit).

B. Prestations de services

Toute personne, assujettie ou non, peut devenir propriétaire d’un immeuble par voie d’accession, en signant un contrat d’entreprise avec un ou plusieurs entrepreneurs (assujettis agissant en tant que tels) en vue de construire un bâtiment sur un terrain dont elle est déjà propriétaire.

Un tel contrat, ayant pour objet l’exécution d’un travail (article 18, § 1er, deuxième alinéa, 1°, du Code de la TVA) de manière indépendante, moyennant contrepartie, relève du domaine des prestations de services imposables si l’immeuble est situé en Belgique.

Si elle vise seulement l’obtention d’un droit de jouissance, la personne intéressée peut prendre un immeuble en location situé en Belgique auprès d’un bailleur assujetti. Cette opération relève aussi de la matière des prestations de services imposables puisque l’octroi du droit de jouissance de ce bien (article 18, § 1er, deuxième alinéa, 4°, du Code de la TVA) a comme contrepartie le paiement d’un loyer.

Un assujetti peut, enfin, à certaines conditions, procéder au financement de l’investissement immobilier en Belgique au moyen d’un leasing immobilier avec application de la TVA.

A la prestation de services, succède une livraison de biens dans le cas de la levée de l’option d’achat prévue contractuellement.

C. Différences entre la livraison immobilière, le leasing immobilier et la location immobilière taxée d’office ou moyennant option

Les différences entre les opérations immobilières sont nombreuses. De manière non exhaustive, certains thèmes, où ces différences apparaissent, sont envisagés ci-dessous.

• Sur le plan de la qualité du cédant/prestataire

La livraison immobilière connaît des assujettis occasionnels moyennant option (article 8 du Code de la TVA).

Le bailleur ou le donneur en leasing d’un seul immeuble acquiert de plein droit, dans l’exercice d’une activité économique, la qualité d’assujetti (article 4, § 1er, du Code de la TVA).

• Sur le plan de la qualité du cessionnaire/preneur

La qualité de l’acquéreur n’intervient pas dans les conditions de taxation de la livraison immobilière.

En revanche, dans le cadre de la location taxée sur option, le locataire doit être un assujetti avec ou sans droit à déduction qui utilise, exclusivement pour les besoins de son activité économique, le bâtiment pris en location.

Une exigence similaire existe à l’égard du preneur en leasing.

• Sur le plan de l’objet du contrat

La livraison immobilière et le leasing immobilier doivent porter sur un bâtiment, considéré comme neuf alors que la location obligatoirement taxée (parkings…) peut avoir pour objet un bâtiment neuf ou non.

En ce qui concerne la taxation sur option visée à l’article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA, le (la fraction de) bâtiment doit être nouvellement construit(e) ou, par extension, rénové(e) récemment de manière radicale ou importante (aucune exigibilité de TVA avant le 01.10.2018 sur les travaux immobiliers à caractère matériel, relatifs au (à la fraction de) bâtiment même et visant spécifiquement à l’ériger ou, par extension, à le (la) rénover de manière radicale ou importante).

Quant au terrain, la livraison du bâtiment neuf s’étend au terrain y attenant, au sens de l’article 1er, § 9, premier alinéa, 2°, du Code de la TVA et la location immobilière taxée moyennant option s’étend, le cas échéant, au terrain attenant, au sens de l’article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA. Le leasing immobilier vise aussi le terrain sur lequel le bâtiment érigé est nécessaire à l’exercice de l’activité économique du preneur assujetti.

• Sur le plan des options visées à l’article 44, § 3, 1° et 2°, du Code de la TVA

En ce qui concerne les livraisons immobilières, l’option pour la taxation par le cédant est possible, à certaines conditions (article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA).

A l’égard de la location immobilière, l’option pour la taxation exige l’accord des deux parties (option conjointe du loueur et du locataire) ; (article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA).

Il n’est pas question d’option pour le leasing immobilier. Il est obligatoirement taxé, à supposer réunies les conditions d’application prévues à l’arrêté royal n° 30, précité. Si tel n’est pas le cas, l’option pour la taxation est possible aux conditions prévues à l’article 44, § 3, 2°, d), du Code de la TVA.

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