Verschillen met de levering van goederen (31.12.2020), Btw-Commentaar, Topics

Btw-Commentaar, Topics. Onroerende goederen - Diensten - Verschillen met de levering van goederen (31.12.2020)

BOEKWERK VI. Specifieke topics

Hoofdstuk 16. Specifieke topics

Afdeling 2. Onroerende goederen – Diensten

Nr. 3. Verschillen met de levering van goederen

Bijwerking 31.12.2020 – Vorige versie [01.07.2019]

Inleiding

Iedere persoon moet kunnen beschikken over een onroerende infrastructuur, het meest voorkomende is als eigenaar of als huurder.

Een industrieel die zich bijvoorbeeld in een industriezone wil vestigen, heeft volgende mogelijkheden om over een gebouw te beschikken:

• een directe verwerving

• een alternatieve formule voor de investering in onroerende goederen, onder meer het vestigen van een recht van erfpacht (buiten het kader van een onroerende leasing met btw, zie hierna) of opstal op een terrein waarop hij bouwt en waarvan de eigenaar, bijvoorbeeld een intercommunale, afstand doet van zijn recht van natrekking

• het oprichten van een gebouw op een terrein dat hij bezit

• een financiering via een onroerende leasing met btw

• de huur.

Bepaalde formules beantwoorden aan de definitie van de levering van goederen (artikel 10, § 1, van het Btw-Wetboek): dit geldt voor de eerste en tweede situaties, hierboven vermeld.

Elke handeling die geen levering van een goed is, dient als een dienst te worden beschouwd (artikel 18, § 1, eerste lid, van het Btw-Wetboek).

A. Levering van goederen

Iedere persoon, al dan niet belastingplichtige, kan ervoor kiezen om eigenaar te worden door de aankoop van een nieuw of oud gebouw. Naast de verkoop worden alle contracten tot overdracht of aanwijzing bedoeld en, meer in het algemeen, van het recht om over een onroerend goed te beschikken alsof hij er eigenaar van zou zijn.

Indien enkel een gebruiksrecht wordt beoogd, kan de betrokkene titularis worden van een zakelijk recht, andere dan het eigendomsrecht. Dat geeft heeft hem het recht om het gebouw te gebruiken (bijvoorbeeld: het vruchtgebruik).

B. Diensten

Iedere persoon, al dan niet belastingplichtige, kan eigenaar worden van een onroerend goed ingevolge het recht van natrekking door het aangaan van een aannemingscontract met een of meerdere aannemers (belastingplichtigen die als dusdanig handelen), met het oog op het oprichten van een gebouw op een terrein waarvan die persoon reeds eigenaar is.

Een dergelijk contract, dat het onder bezwarende titel uitvoeren van een werk op zelfstandige wijze (artikel 18, § 1, tweede lid, 1°, van het Btw-Wetboek) tot voorwerp heeft, vormt een belastbare dienst indien het gebouw zich in België bevindt.

Indien een persoon enkel het verwerven van een gebruiksrecht beoogt, kan ze een in België gelegen onroerend goed huren van een belastingplichtige verhuurder. Deze handeling vormt tevens een belastbare dienstverrichting, daar het toekennen van een gebruiksrecht op dit goed (artikel 18, § 1, tweede lid, 4°, van het Btw-Wetboek) geschiedt tegen betaling van een huur.

Een belastingplichtige kan, onder bepaalde voorwaarden, een onroerende investering in België financieren door middel van een onroerende leasing met toepassing van btw. In het geval dat de aankoopoptie die contractueel voorzien is, wordt gelicht, wordt de dienstprestatie gevolgd door een levering van goederen.

C. Verschillen tussen de levering van een onroerend goed, de onroerende leasing en de verplichte of door optie belaste onroerende verhuur

Er zijn vele verschillen tussen de verscheidene onroerende handelingen. Op niet-exhaustieve wijze worden hierna een aantal onderwerpen, waaruit deze verschillen blijken, behandeld.

• Betreffende de hoedanigheid van de overdrager/dienstverrichter

De levering van een onroerend goed kan gebeuren door een toevallige belastingplichtige die hiervoor opteert (artikel 8 van het Btw-Wetboek).

De verhuurder of de leasinggever van een onroerend goed die in de uitoefening van zijn economische activiteit handelt, verkrijgt van rechtswege de hoedanigheid van belastingplichtige (artikel 4, § 1, van het Btw-Wetboek).

• Betreffende de hoedanigheid van de overnemer/afnemer

De hoedanigheid van de verwerver oefent geen invloed uit op de voorwaarden van de heffing op de levering van onroerend goed.

Daarentegen, in het kader van de optionele belaste verhuur, moet de huurder een belastingplichtige zijn, met of zonder recht op aftrek, die het gehuurde onroerende goed exclusief voor de noden van zijn economische activiteit gebruikt. Eenzelfde vereiste bestaat ook ten aanzien van de leasingnemer.

• Betreffende het voorwerp van het contract

De levering van een onroerend goed en de onroerende leasing moeten betrekking hebben op een gebouw dat als nieuw wordt beschouwd. Daarentegen kan de verplicht te belasten onroerende verhuur (parking …) betrekking hebben op zowel een nieuw als een oud gebouw.

Wat de optionele belaste verhuur als bedoeld in artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek betreft, moet (het gedeelte van) het gebouw als nieuw zijn opgericht of, bij uitbreiding, recent op ingrijpende of belangrijke wijze zijn gerenoveerd (geen opeisbaarheid van de btw vóór 01.10.2018 over het werk in onroerende staat van materiële aard met betrekking tot (een gedeelte van) het gebouw zelf en specifiek bedoeld voor het oprichten of, bij uitbreiding, het ingrijpend renoveren van het gebouw).

Wat betreft het terrein, omvat de levering van een nieuw gebouw ook het bijhorende terrein in de zin van artikel 1, § 9, eerste lid, 2°, van het Btw-Wetboek en omvat de optionele belaste verhuur, in voorkomend geval, het bijhorende terrein in de zin van artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek. De onroerende leasing omvat ook het terrein waarop het gebouw zich bevindt dat nodig is voor de uitoefening van de economische activiteit van de belastingplichtige afnemer.

• Betreffende de opties bedoeld in artikel 44, § 3, 1° en 2°, van het Btw-Wetboek

Wat de leveringen van onroerende goederen betreft, kan de overdrager onder bepaalde voorwaarden opteren voor de belastingheffing (artikel 44, § 3, 1°, van het Btw-Wetboek).

Om de optionele belastingheffing op de onroerende verhuur toe te passen, is het akkoord van beide partijen vereist (gezamenlijke optie door zowel de verhuurder als de huurder); (artikel 44, §3, 2°, d), van het Btw-Wetboek).

Voor de onroerende leasing is geen optie mogelijk. Deze wordt verplicht belast ervan uitgaande dat aan de toepassingsvoorwaarden voorzien in het voornoemde koninklijk besluit nr. 30 wordt voldaan. Indien dit niet het geval is, is de optionele belastingheffing op de onroerende verhuur mogelijk onder de voorwaarden voorzien in artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek.

[Top]