La transformation d'un bâtiment d'usine en unités destinées

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Met deze aanvraag wenst X, te vernemen of

1.1 het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A bij KB nr. 20 met betrekking tot de werken in onroerende staat bestaande uit de omvorming van een loods tot 25 lofts, de bijhorende garages en bergingen toepasselijk is;

1.2 de daaropvolgende verkoop van de 25 lofts, inclusief de bijhorende garages en bergingen kan plaatsvinden met toepassing van de btw-vrijstelling krachtens art. 44, §3, 1°, a, eerste lid btw-wetboek;

1.3 het standaard btw-tarief van 21% op de werken in onroerende staat die bijdragen tot de oprichting van 75 nieuwe appartementen en de daaropvolgende verkoop van deze appartementen krachtens art. 44, §3, 1°, a, tweede lid WBTW en het bijhorend terrein, als beoogd in artikel 1, §9 btw- wetboek met toepassing van 21% btw zal plaatsvinden.

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. X heeft de intentie om het fabrieks c.q.loods gebouw te verbouwen zodat er binnen het bestaande volume 25 lofts gecreëerd worden die allen als woonruimte zullen worden bestemd. Aan de uiteinden van de loods aan de korte zijde worden garages en bergingen voorzien die samen met de lofts verkocht zullen worden. Meer bepaald kan/zal iedere koper van een loft tevens één of meerdere bergingen en garages kunnen aankopen. De bergingen en garages worden niet afzonderlijk verkocht aan niet-eigenaars van de lofts.

3. Belangrijk is dat de werkzaamheden niet zullen resulteren in de creatie van een bijkomende verdieping. Integendeel, aan de verticale structuur van het gebouw wordt niet geraakt en de casco lofts worden verkocht zonder dat een extra zolder- of kelderverdieping wordt gecreëerd. De creatie van een bijkomende bouwlaag is bovendien praktisch niet mogelijk daar de vrije hoogte tussen de afgewerkte vloer en het onderste van de structurele dragende metalen spanten 3.50 m bedraagt. Deze metalen structuur is in beide richtingen (haaks) om de 3.50m aanwezig. De doorgang in het volume boven deze metalenstructuur is telkens onderbroken om de 3;50m door de hoogte van deze spanten (0;50m).

4. Los van bovenvermelde zullen elders 75 nieuwe appartementen worden opgericht. Deze zullen als nieuwe appartementen verkocht worden samen met de bijhorende grond.

III. Beslissing

III.A Toepassing rubriek XXXI, tabel A bij KB nr. 20

5. Rubriek XXXI, tabel A bij KB nr. 20 genomen ter uitvoering van artikel 37 van het btw-wetboek, voorziet in de toepassing van het btw tarief van 6% voor het uit te voeren werk in onroerende staat, mits navolgende voorwaarden vervuld worden:

5.1 de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben;

5.2 de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning wordt gebruikt;

5.3 de handelingen moeten worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming ten minste vijftien jaar voorafgaat aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich voordoet overeenkomstig artikel 22, § 1 of artikel 22bis van het Wetboek;

5.4 de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker […];

5.5 de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van een duidelijk en nauwkeurig attest van de afnemer, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast het attest van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

5.6 het verlaagd tarief is in geen geval van toepassing op:

- werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

- werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

6. Om te bepalen of de uitgevoerde werken enkel de omvorming van de loods in lofts met garages en bergingen tot voorwerp hebben dient vooreerst onderzocht of de uit te voeren werken de structuur en het bestaande bouwwerk niet dermate aantasten dat ze leiden tot de totstandkoming van een nieuw gebouw.

7. Vaststellende dat het initiële als fabrieks- c.q. loods opgericht gebouw, in haar integraliteit behouden blijft. In het bijzonder blijven alle aanwezige muren behouden, de gepolijste vloerplaat wordt enkel intern van een verhoogd met isolatie voorziene vloer bekleed - opgelegd door de vergunnende overheid om mogelijk overstromingsgevaar af te wenden. De integrale steunpalen en het dakgebinte blijven onaangeroerd en de dakbedekking wordt daar waar nodig vernieuwd. Het verwijderen van de nokbedekking dient louter om bijkomende lichtinval en luchtcirculatie te creëren middels de aan te leggen patio die dienstig is als gemeenschappelijk sas en toegang zal bieden aan de in de loods tot stand gebrachte boxen, die als berging, garage dan wel woonunit dienst zullen doen. Deze boxstructuur wordt gerealiseerd door het plaatsen van niet dragende muren tussen de bestaande steunpalen. De aanvrager zal de woonunits casco vervreemden, op twee na die als kijkwoning dienst zullen doen- zonder aanwezigheid van roerende goederen. Gelet op voormelde dient geconcludeerd dat de uit te voeren werken op relevante wijze steunen op de oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van het bestaande gebouw.

8. De aanvrager verklaart dat de lofts na voltooiing van de werken, verkocht zullen worden als privéwoningen. Om voormelde redenen en refererend naar het standpunt van de btw-administratie (1) stellende dat:

[(1) Btw-commentaar, boekwerk II, Hoofdstuk 7; Afdeling 4, 8, B, a), 6^de lid]

“Ondernemingen die oude woningen, waarvan ze eigenaar zijn ingevolge aankoop of een andere wijze van verwerving, renoveren in een woning bestemd voor privé gebruik (2) en daarna verkopen of verhuren, aangemerkt kunnen worden als eindgebruiker zonder dat er een onderscheid hoeft gemaakt te worden naargelang ze deze gebouwen bestemmen voor de verhuur of de verkoop. Het tarief van 6% als beoogd in rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20 mag toegepast worden op de renovatiewerken voor zover ze betrekking hebben op gebouwen welke tenminste sedert 15 jaar in gebruik genomen zijn.”

[(2) Toevoeging ter verduidelijking van de beoogde situatie]

Wordt de aanvrager als eindverbruiker aangemerkt in de zin van de bepaling als opgenomen onder rubriek XXXI, tabel A bij KB nr. 20.

9. Vaststellende dat de aan de loods uit te voeren werkzaamheden resulteren in de totstandkoming van woonruimten, bergingen en garages (3) dit binnen het bestaande volume en met behoud van de wezenlijke structuur, dient besloten dat de in de aanvraag beschreven werken beoogd worden door rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20.

[(3) Circ. Nr 6 van 1 augustus 1986, randnummer 51]

III.B Toepassing artikel 44, §3, 1°, a) eerste lid btw-wetboek

10. Verwijzend naar artikel 44, § 3,1° a) eerste lid van het btw-wetboek, dient gesteld dat men met de levering van uit hun aard onroerende goederen, onder meer de levering van een gebouw in zijn geheel als gedeelten van gebouwen beoogt.

11. Bij de vervreemding van oude gebouwen die verbouwd worden, dient in het kader van hun overdracht, onderzocht te worden of de verbouwing ertoe bijdraagt dat het gebouw na verbouwing als btw technisch nieuw aangemerkt moet worden. De administratie (4) reikt hiervoor een aantal criteria aan, opdat men bij vervreemding de toepasselijke regelgeving, met name artikel 44, §3, 1 a) eerste lid dan wel artikel 44, §3, 1 a) tweede lid van het btw-wetboek, zou kunnen bepalen.

[(4) Btw-commentaar, boekwerk VI, hoofdstuk 16, afdeling1, 3, c]

12. De op onderhavige casus te onderzoeken, twee gevallen zijn de navolgende:

In het eerste geval: wegens de in het oude gebouw uitgevoerde werken heeft dit een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen van zijn structuur ondergaan (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, ….) namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (cfr. circ. Nr. 16/1973, nr. 10.3°). In die onderstelling gaat het ontegensprekelijk om een nieuw gebouw, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging.

In het tweede geval: de werken die aan het oude gebouw werden uitgevoerd, hebben het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen gewijzigd, zoals in het eerste geval hierboven, maar hadden tot doel, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren, zoals dit het geval is bij het plaatsen van centrale verwarming; het inrichten van een badkamer; het vernieuwen van de dakbedekking, enz…

In die onderstelling gaat het niet om een gebouw dat in zijn wezenlijke elementen wijzigingen heeft ondergaan. De doorverkoop van dit gebouw of van een gedeelte van dit gebouw en bijhorend terrein of de vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten, andere dan het eigendomsrecht- die slaan op een dergelijk gebouw, gedeelte van gebouw en het bijhorend terrein na de uitvoering van de werken, kan dus in principe niet aan de btw worden onderworpen, zelfs niet wanneer het kadastraal inkomen van het goed werd verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevond vóór de aanvang van de werken.

Opdat de handeling met betrekking tot dit verbouwde gebouw in het bovengenoemde eerste geval een levering uitmaakt die aan de belasting kan worden onderworpen, is daarenboven nog vereist:

- dat de uitgevoerde verbouwing aanleiding geeft tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken;

- dat de beoogde handeling plaatsheeft binnen de termijn bepaald in art. 44, §3, 1° van het btw-wetboek;

- dat de persoon in wiens hoofde de btw opeisbaar is ten opzichte van de administratie het belang van de uitgevoerde werken aantoont.”

13. Met verwijzing naar de in randnummer 7 opgesomde verbouwingswerken, kan gesteld worden dat de werken die aan het gebouw uitgevoerd werden, het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen zullen wijzigen, maar tot doel hebben de instandhouding van het gebouw te verzekeren.

III.C Toepassing 21% btw tarief op de oprichting van 75 appartementen en de vervreemding ervan samen met de bijhorende grond bij toepassing van artikel 44, §3, 1°, a, tweede lid van het btw-wetboek

14. Met verwijzing naar de onder de randnummer 4 vermelde nieuw op te richten appartementen, dient gesteld dat hun oprichting dient plaats te vinden met toepassing van 21% btw en de verkoop van deze appartementen samen met de erbij horende grondaandelen, als nieuwe gebouwde onroerende goederen met toepassing van btw vervreemd moeten worden door X zijnde een in artikel 12§2 van het btw-wetboek beoogde btw-plichtige (5).

[(5) Bij de btw-administratie geregistreerd met als hoofdactiviteit: 41101 - Ontwikkeling van residentiële bouwprojecten]