Exemption, Bâtiments anciens transformés, nouveau bâtiment, immeuble ancien transforméTVA - exemption - Bâtiments anciens transformés - nouveau bâtiment

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

De aanvragers willen bevestiging bekomen dat :

1. het verlaagde btw tarief als beoogd door rubriek XXXI, tabel A KB nr. 20, van toepassing is op de werken als vermeld in artikel 19, § 2, 2de lid van het Btw-wetboek, die bijdragen tot de omvorming van kantoorruimte in individuele woonunits, voor zover gelegen binnen de reeds bestaande en te behouden structuur van het huidige gebouw; alsmede voor de werken aan de gemene delen middels pro ratering, de werken aan de parkeerplaatsen verbonden met de onder voormelde regeling tot stand gebrachte woonunits, evenals de berging en fietsenstalling;

2. de btw vrijstelling voorzien in artikel 44, § 3, 1° a) eerste lid van het btw-wetboek van toepassing is bij de verkoop van de onder 1.1 beoogde woonunits – omvattende eveneens hun aandeel in de gemene delen, bijhorende berging, fietsenstalling, parkeerplaats - gelegen volledig dan wel hoofdzakelijk binnen de bestaande structuur van het huidige gebouw, alsook op de verkoop van de kantoorunits, zich tevens bevindend binnen dezelfde structuur;

3. artikel 44, § 3, 1°, a) tweede lid, eerste streep van het Btw-wetboek, verkoop met toepassing van BTW, van toepassing is wat betreft de vervreemding van de nieuw tot stand te brengen op zich functionerende woonunits - en middels pro ratering hun aandeel in de gemene delen en hun grondaandeel - die zich volledig bevinden in de nieuwe bouwlagen dan wel nieuwe bouwlaagdelen;

4. de btw vrijstelling voorzien in artikel 44, § 3, 1° a) eerste lid van het btw-wetboek van toepassing is bij de verkoop van de bijhorende berging, fietsenstalling, parkeerplaats, gelegen volledig dan wel hoofdzakelijk binnen de bestaande structuur van het huidige gebouw, welke worden verkocht samen met de hierboven onder 1.3. beoogde woonunits.

II. Omschrijving van de verrichtingen

5. Voorgenomen project betreft de renovatie en omvorming, alsook uitbreiding door middel van ‘optoppen’ van twee -aaneensluitende- reeds bestaande gebouwen gelegen respectievelijk straat 1 (hoofdgebouw) en straat 2 (aangrenzende bestaande kleinere woning).

6. Men voorziet in de omvorming van de bestaande gebouwen tot een geïntegreerd wooncomplex, omvattende drie gelijkvloerse commerciële ruimten welke casco opgeleverd (en mogelijk eenvoudig samen te voegen in functie van vereisten kopers) en (bestaande) parkings, verder meerdere woongelegenheden, welke alle gesitueerd op 1e tot 10e verdieping.

II.A. Beschrijving van de huidige structuur :

7. Het hoofdgebouw, gelegen te Y, werd opgetrokken in 1974 en telt 8 bouwlagen (gelijkvloers tot 7e verdiep), dit bovenop een ondergrondse parkeergarage van 2 bouwlagen diep met ‘split-level’ niveaus.

8. Het gebouw omvat het volledige terrein en heeft een L- vorm. Het lange been heeft 8 bouwlagen en ligt langs straat 1, het korte been bevat 5 bouwlagen en ligt langs straat 2. De parkeergarage heeft ook een bovengronds gedeelte van 1 bouwlaag hoog dat zich buiten de twee benen van de L- vorm situeert achteraan op het terrein (‘binnenkoer’).

9. Het gebouw neemt trapsgewijs af in omvang naar boven toe; de 4de verdieping is terugliggend t.o.v. de voor- en achtergevel in het korte been van de L- vorm; de 5de verdieping is terugliggend t.o.v. de voorgevel in het lange been.

10. De 6de verdieping is niet terugliggend maar beslaat nog slechts ongeveer 2/3de van het lange been en de 7de verdieping is nog eens gedeeltelijk terugliggend t.o.v. voor- en achtergevel.

11. Het gebouw heeft een structuur van betonnen kolommen en dragende betonnen gevelcassettes waarop betonnen vloerplaten dragen. De vloerplaten hebben een geringe dikte en zeer grote overspanningen. Dit kon gerealiseerd worden door in de platen nagespannen wapeningstrengen aan te brengen die de grote lasten kunnen opnemen. Dit systeem heeft als enig nadeel dat het niet mogelijk is op eenvoudige wijze delen uit de vloerplaat weg te nemen, mocht dit wenselijk zijn. De vloerplaten hebben buiten deze nagespannen strengen geen bijkomende passieve wapening zodat zij geen eventuele herverdeling van krachten kunnen opnemen.

12. Enkele bovengelegen delen zijn opgetrokken in een staalstructuur met stalen kolommen, liggers en steeldeckplaten. Het betreft de terugliggende 4de verdieping in het korte been, het terugliggende deel van de 5de verdieping en een deel van de 7de verdieping in het lange been en de bovengrondse parkeergarage.

13. De rijwoning in straat 2 stamt oorspronkelijk uit 1874 en werd in de loop der tijd verschillende keren aangepast of verbouwd. In 1985 wordt de woning nogmaals zeer grondig verbouwd en uitgebreid en werd zij opgedeeld in een duplexstudio en vijf studentenkamers met een gemeenschappelijke ruimte. De woning is onderkelderd.

14. De totale bruto vloeroppervlakte van het geheel bedraagt actueel 16.825,92 m², inclusief de ondergrondse delen.

II.B. De geplande werkzaamheden beogen :

15. Het ongewijzigde behoud van de volledige bestaande dragende betonstructuur (dragende delen, vloeren en vaste wanden, trappenhal en centrale inkomhal van het hoofdgebouw (hoekpand met adres/hoofdingang te Rijnpoortvest 4), welke ruim 92% van het totale volume van het project omvat.

16. De volledige sloop en herbouw van het bijgebouwtje op perceel straat 2, welke zowat 8% bedraagt van het volume van het totale project.

17. Een (gedeeltelijke) bestemmingswijziging van het bestaande gebouw straat 1, gelegen in stedelijk woongebied, maar actueel -zonevreemd- aangewend vnl. als kantoorruimten, beperkte bewoning op 1e verdiep, en een gelijkvloerse commerciële ruimte, zodat er na oplevering van het project sprake zal zijn van 3 commerciële ruimten op het gelijkvloers (opsplitsing), een beperkte kantoorruimte (deel 1e verdieping – casco opgeleverd als 1 totaalruimte) en verder uitsluitend woongelegenheden (1e tot 10 e verdiep);

18. De vervanging van de huidige gevelelementen door nieuwe glaspanelen en vernieuwde gevelelementen.

19. Geen structurele wijzigingen aan de dragende elementen van het gebouw gelegen aan de straat 1, dit mede gelet de aard van de constructie (bestaande betonconstructie met zogenaamde ‘gespannen’ wapening, zodat structurele ingrepen in het bestaande gebouw technisch uberhaupt niet mogelijk zijn).

20. Integreren van een volledig nieuwe structuur straat 2 in het wooncomplex, waarbij de bestaande studentenwoning volledig wordt afgebroken, en het optrekken van een nieuwe constructie welke volledig deel zal uitmaken van het wooncomplex door deze aan te sluiten op de gemeenschappelijke ingang en parkeergelegenheid. De nieuwe structuur in straat 2 omvat de gemeenschappelijke inrit voor voertuigen alsook 3 bovengelegen woonunits.

21. Het –beperkt- optoppen van het bestaande hoofdgebouw straat 1 –door toevoegen van respectievelijk 1 tot 4 (gedeeltelijke) extra verdiepingen bovenop de bestaande structuur.

22. De totale bruto oppervlakte van het nieuwe geheel wordt nu 19.593,03 m², inclusief de ondergrondse delen.

III. Beslissing

23. Uit de door de aanvrager weergegeven beschrijvingen blijkt dat de geplande werken aan de constructie gelegen Straat 1 geen ingrijpende wijzigingen aan de structuur van het gebouw zelf zullen teweegbrengen, dit wat betreft draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, …, ( aanschr. nr. 6/1986, nr. 30).

24. Dat uit randnummer 20 voormeld blijkt dat de na afbraak tot stand gebrachte constructie straat 2 integrerend deel zal uitmaken van het bestaande gebouw gelegen straat 1 en niet als een op zich functionerend gebouw aangemerkt kan worden. Deze werken gelden als een uitbreiding van straat 1.

25. Er evenmin sprake is van een uitbreiding van het gebouw met meer dan 50%. Daar de aanvrager verklaart dat de bruto vloeroppervlakte die actueel 16.825,92 m² bedraagt, uitgebreid wordt tot 19.593,03 m², inclusief de ondergrondse delen. Dat zelfs rekening houdend met de beperkt af te breken delen, waardoor de actuele vloeroppervlakte eerst afneemt tot 15.797,50 m² (netto afbraak 1.028,42 m²) om deze vervolgens te brengen op 19.593,03 m² in de finale vorm, er geen substantiële uitbreiding voorhanden is om te spreken van een nieuw gebouw. (cf Parlementaire vraag n. 1117 van de heer Leterme dd. 09.10.2002).

26. In onderhavige aanvraag dient een onderscheid gemaakt naargelang het type van de individuele autonome units :

26.1 units (woon) welke zich binnen het reeds vooraf bestaande en netto behouden oppervlakte bevinden, verder ‘units type 1’

26.2 ‘Gemengde’ woonunits – renovatie, waarvan de vloeroppervlakte na afwerking ten belope van minimaal 50% zich bevinden in de vooraf bestaande en netto behouden oppervlakte– verder ‘units type 2’

26.3 Commerciële units welke volledig gelegen zijn, binnen het reeds vooraf bestaande en netto behouden oppervlakte– verder ‘units type 3’

26.4 Woonunits, welke volledig gelegen zijn binnen de nieuw te realiseren bouwlagen of delen van bouwlagen – verder ‘units type 4’

III.A. Toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% conform rubriek xxxi, tabel a, kb nr. 20 op de uitgevoerde werken aan de individuele woonunits type 1 en 2 – gemene delen en aanhorigheden.

27. De uit te voeren werken resulterend in de totstandkoming van de individuele woongelegenheden opgenomen onder units 1 en units 2, gelegen binnen de bestaande structuur van het gebouw straat 1 zullen :

• het gebouw in zijn wezenlijke elementen niet wijzigen;

• noch een vergroting in oppervlakte veroorzaken die ertoe zal leiden dat het oud gedeelte van de bestaande structuur, dat overblijft kleiner is of gelijk aan de helft van de totale oppervlakte na uitvoering van de werken en dit beoordeeld per individuele woonunit;

zodoende moet geconcludeerd worden dat de handelingen als bedoeld in artikel 19, §2 van het btw-wetboek het verlaagd btw kunnen genieten.

28. Het gaat concreet om Units type 1 en 2, woonunits/renovatie - inclusief pro rata aandeel in de gemene delen - volledig of hoofdzakelijk (vloeroppervlakte > 50%) gelegen in de bestaande structuur, en bestemd tot bewoning :

• Eerste verdieping: appartementen 1.02, 1.03;

• Tweede verdieping: appartementen 2.02 tot en met 2.20;

• Derde verdieping: appartementen 3.02 tot en met 3.20;

• Vierde verdieping: appartementen 4.05 tot en met 4.20;

• Vijfde verdieping: appartementen 5.01, 5.02, 5.03, 5.04, 5.05, 5.09, 5.10, 5.11, 5.12;

• Zesde verdieping: appartementen 6.01, 6.02, 6.03, 6.04, 6.05, 6.08, 6.09, 6.10, 6.11;

• Zevende verdieping: appartementen 7.01, 7.02, 7.03, 7.04, 7.06, 7.07;

29. Dit om reden en mits ook de andere voorwaarden vervuld zullen worden, met name:

29.1. de appartementen na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning (1) zullen aangewend worden;

[(1) Aanschrijving nr. 6 dd 22.08.1986, randnummer 38 tot en met 41]

29.2. de handelingen verricht zullen worden aan de gebouwen waarvan de eerste ingebruikneming reeds ten minste vijftien jaar voorafging aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich zal voordoen overeenkomstig artikel 22, § 2 van het btw-wetboek;

29.3. de handelingen verstrekt en gefactureerd zullen worden aan een eindverbruiker […]; hierbij stellende dat de aanvrager opgericht werd per 2016 met het specifiek oog op het verwerven en ontwikkelen van dit project waarbij hij de renovatie zal uitvoeren met het oog op de verkoop van de appartementen waardoor hij geacht wordt als btw-plichtige eindverbruiker op te treden (2).

[(2) Toepassing artikel 20 § 4, KB nr. 1 met betrekking tot de regeling voor de voldoening van de btw.]

30. De werken uitgevoerd aan het pro rata aandeel in de gemene delen, zich situerend in de structuur straat 1, alsook de aanwezige parkeerruimte, welke toebehoren aan voormelde units type 1 en 2 conform de basisakte, zullen van het verlaagd btw tarief van 6% kunnen genieten.

31. Dat de fietsenstalling, bergruimte en parkeerplaats die zich tevens bevinden in de bestaande structuur van straat 1 en er samen als onderdeel van een woonunit type 1 of 2 bestemd worden, zullen genieten van het verlaagd btw-tarief van 6%. Het toegepaste btw-tarief van 6% dient door de aanvrager gecorrigeerd te worden, indien de fietsenstalling, bergruimte of parkeerplaats los van een woonunit type 1 of 2 verkocht wordt.

32. Daarentegen zullen de specifieke werken uitgevoerd aan het gemene deel en omvattende de aanleg van de daktuin – als specifieke werkzaamheden uitgesloten zijn van het verlaagd tarief ingevolge rubriek XXXI §4 tabel A KB nr 20.

III.B. Toepassing Van Het Btw Tarief Van 21% Op De Omvormingswerken Uitgevoerd Aan De Units Type 3 – Commerciële Units – Parkeerplaatsen – Berging - Fietsenstalling

33. De werken uitgevoerd binnen de bestaande structuur van het gebouw gelegen aan straat 1, inclusief hun pro rata aandeel in de gemene delen, zijn gezien hun bestemming met name commerciële dan wel kantoorruimte, sowieso, uitgesloten van de toepassing van een verlaagd btw tarief en zullen het algemeen tarief van 21% ondergaan.

34. Het gaat in casu om de werken uitgevoerd aan de gelijkvloerse verdieping resulterend in winkel 0.01, 0.02 en 0.03 alsmede de werken uitgevoerd aan de eerste verdieping en resulterend in kantorenruimte – casco oplevering – niet verder ingedeeld.

35. Ook de werken die resulteren in fietsenstalling, bergruimte en parkeerplaatsen en welke aan een hiervoor vermelde commerciële units toegewezen zijn of zullen worden, dan wel aan de units TYPE 4 of losstaand van een unit verkocht zouden worden, worden uitgesloten van de toepassing van het btw verlaagd tarief van 6%.

III.C. Toepassing Van Het Btw Tarief Van 21% Op De Werken Resulterend In De Totstandkoming Van Units Type 4

36. Het onderscheid tussen werken die bijdragen tot het bouwen dan wel de omvorming of verbouwing, is met het oog op het bepalen van het toepasselijk btw-tarief belangrijk en dient derhalve onderzocht te worden.

37. Onder "omvorming" wordt verstaan de verbouwing zowel aan de buitenkant (en inzonderheid de rehabilitatie) als aan de binnenkant van het gebouw of de vergroting door toevoeging van nieuwe vertrekken en de uitbreiding van bestaande vertrekken.

38. Daarentegen dient als een bouwwerkzaamheid die bijdraagt tot de oprichting van een nieuw gebouw te worden aangemerkt de bouw van een of meer bijkomende appartementen in een appartementsgebouw door bovenbouw of op een andere wijze, wanneer deze nieuwe appartementen, onder toepassing van het stelsel van mede eigendom, vervreemdbaar zijn met toepassing van de btw (3).

[(3) Aanschrijving nr 6/1986 randnummer 31]

39. Teneinde te bepalen of de uitbreiding resulteert in de oprichting van een nieuw appartement die op enigerlei wijze tot stand gekomen is deels binnen en deels buiten de bestaande constructie, dient het oppervlakte criteria (4) onderzocht te worden.

[(4) Vraag nr. 1117 van de heer Leterme dd. 09.10.2002]

40. De uitbreiding van een bestaande woonunit kan slechts worden aangemerkt als een omvorming of andere handeling in de zin van rubriek XXXI, § 1,1° Tabel A bij KB nr. 1, voor zover de oppervlakte van het oude gedeelte betekenisvol is ten aanzien van het nieuwe gedeelte. Er kan worden van uitgegaan dat dit het geval is wanneer de totale oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft na de uitvoering van de werken groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woonunit na de uitvoering van de werken. Bij de berekening van de te vergelijken oppervlakten moet dus inzonderheid gemeten worden vanaf en tot de buitenkanten van de opgaande muren.

41. Onder verwijzing naar de randnummers 26.4, supra, blijkt dat voor de betreffende woonunits de werken zullen resulteren in een oppervlakte toename, waardoor het oud gedeelte ondergeschikt zal zijn binnen de nieuw tot stand te brengen woonunit of zelfs voorheen niet bestond dan wel integraal (5) afgebroken werd. Om reden dat deze werken niet resulteren in de omvorming van voormelde woonunits, worden ze uitgesloten voor de toepassing van een afwijkend btw tarief en geldt het algemeen tarief van 21% (6).

[(5) Straat 2 klein gebouw.]

[(6) K.B. nr. 20, artikel 1, 1ste lid genomen ter uitvoering van artikel 37 van het btw-wetboek]

42. Het gaat concreet om de Units – type 4, woonunits/ nieuw - inclusief pro rata aandeel in de gemene delen, - gelegen volledig of hoofdzakelijk (minimaal 50% vloeroppervlakte) in de uitbreiding, en bestemd tot bewoning

• Eerste verdieping: appartement 1.01;

• Tweede verdieping: appartement 2.01;

• Derde verdieping: appartement 3.01;

• Vierde verdieping: appartementen 4.01 tot 4.04;

• Vijfde verdieping: appartementen 5.06, 5.07, 5.08, 5.13, 5.14;

• Zesde verdieping: appartementen 6.06, 6.07, 6.12, 6.13;

• Zevende verdieping: appartementen 7.05, 7.06.

• Achtste verdieping: appartementen 8.01 tot 8.06;

• Negende verdieping: appartementen 9.01 tot 9.04;

• Tiende verdieping: appartementen 10.01 en 10.02.

III.D. Toepassing artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het btw wetboek bij de verkoop van woonunits type 1 en 2 en de units type 3 – commerciële units – parkeerplaatsen- bergingen-fietsenstallingen

43. Met verwijzing naar de hoofding III.A en III.B, kan gesteld worden dat de werken die aan die individuele woonunits en commerciële units uitgevoerd zullen worden, deze niet in hun wezenlijke elementen zullen wijzigen. De weergegeven beschrijving van het initiële gebouw en de uit te voeren werken, met uitzondering van deze opgenomen in randnummer 42, bevestigen het behoud van de bestaande structuur.

44. Na vastgesteld te hebben, dat de in hoofding III.A en III.B opgenomen units geen structurele wijzigingen zullen ondergaan, werd onderzocht of de per verdieping voorziene oppervlakte uitbreiding, er toe zal leiden dat deze uitbreidingen onafhankelijk van het oude gedeelte zullen kunnen functioneren door het creëren van nieuwe op zich functionerende entiteiten.

45. Daar voormelde evenmin het geval zal zijn, werd voor de in deze hoofding onderzochte units door de aanvrager, de uitbreiding per unit in oppervlakte berekend en vastgesteld dat deze uitbreiding er niet toe zal leiden dat de oppervlakte van het appartement in het oud gedeelte minder zal bedragen dan de helft van de totale oppervlakte per unit na uitvoering van de werken.

46. Om voormelde redenen dient besloten dat de vervreemding van de units opgenomen in de randnummers 28 en 34, gekend als units Type 1, 2 en 3 samen met hun aandeel in de gemene delen, de berging, fietsenstalling en parkeerplaats, zal plaatsvinden met vrijstelling van btw bij toepassing van artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het btw-wetboek.

47. Dat de vervreemding van berging, fietsenstalling en parkeerplaatsen die niet verbonden zijn aan een unit type 1, 2 of 3, maar op zich vervreemd zouden worden dan wel samengaan met een unit type 4, gezien zij zich in de bestaande en behouden structuur bevinden, steeds met vrijstelling van btw bij toepassing van artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het btw-wetboek zal plaatsvinden.

III.E. Toepassing artikel 44, §3, 1° a) tweede lid van het btw wetboek bij verkoop van de nieuw tot standgebrachte units – type 4, inclusief hun grondaandeel en hun pro rata aandeel in de gemene delen, door een in artikel 12 §2 van het btw wetboek beoogde btw-plichtige.

48. Met verwijzing naar de onder randnummer 42 vermelde nieuw tot stand gebrachte units – type 4, dient gesteld dat de verkoop van deze woonunits samen met de erbij horende grondaandelen en pro rata gemene delen, als nieuwe gebouwde onroerende goederen met toepassing van btw vervreemd moeten worden door een in artikel 12§2 van het btw-wetboek beoogde btw-plichtige, in casu de aanvrager.

49. Dit om reden dat de uit te voeren uitbreidingswerken ertoe zullen bijdragen dat de oppervlakte van de respectievelijke oude gedeelten die overblijven na uitvoering van de werken kleiner zal zijn dan de helft van de totale oppervlakte van de respectievelijk units na uitvoering van de werken dan wel dat deze woonunits tot stand gebracht werden op integraal nieuw tot stand gebrachte bouwlagen dan wel bouwlaagdelen.

50. Dat onder verwijzing naar randnummer 47 de bij deze unit horende berging, fietsenstalling, parkeerplaats steeds met vrijstelling van btw bij toepassing van artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het btw-wetboek zal plaatsvinden.