Biens immobiliers comportant bâtiments et terrain. Cession à titre onéreux. Base d'impositionBiens immobiliers comportant bâtiments et terrain. Cession à titre onéreux. Base d'imposition pour les droits d'enregistrement et pour la T.V.A. Base maximale

Questions et Réponses, Chambre, 1990, n° 123 , p. 10069

Biens immobiliers comportant bâtiments et terrain - Cession à titre onéreux - Base d'imposition pour les droits d'enregistrement et pour la T.V.A. - Base maximale

QUESTION

En cas de vente d'un bien immobilier constitué de bâtiments et d'un terrain, l'administration a le droit de contrôler l'imposition sur la base de la valeur vénale du terrain et/ou de la valeur normale des bâtiments (art. 185 et 189 du Code des droits d'enregistrement et art. 59 du Code de la T.V.A.).

Le receveur de l'enregistrement contrôle deux valeurs, et la somme des valeurs estimées ne peut pas dépasser la valeur vénale de l'ensemble du bien immobilier (art. 9, § 3, du Code de la T.V.A. et art. roy. no 15 du 13 juin 1970 réglant la procédure d'expertise prévue à l'art. 59, § 2, du Code de la T.V.A.).

On constate dans la pratique que la valeur du terrain est augmentée sans que l'on se prononce sur la valeur totale du terrain et du bâtiment considérés globalement, comme le prescrivent les instructions. Il en résulte que l'on taxe la partie majorée de la valeur du terrain, tout en conservant l'imposition en matière de T.V.A. sur les bâtiments érigés.

1. Lorsqu'il détermine une valeur plus élevée pour le terrain, le receveur de l'enregistrement peut-il ne pas procéder à l'adaptation correspondante de la valeur des constructions?

2. Le receveur de l'enregistrement qui procède à une réévaluation de la valeur du terrain ne doit-il pas porter cette nouvelle estimation à la connaissance des parties concernées?

3. Est-il possible, en cas de procédure non conforme, d'introduire une demande en restitution, en application de l'article 299, 1°, a), du Code des droits d'enregistrement?

4. Ne serait-il pas préférable, dans de tels cas, de soumettre l'ensemble de l'opération (terrain et constructions) au régime de la T.V.A.?

REPONSE

Le droit de contrôler la valeur vénale du terrain se fonde sur l'article 46 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.

Le droit de contrôler la valeur normale des bâtiments qui tombent dans le champ d'application de la T.V.A. repose sur l'article 36 du Code de la taxe sur la valeur ajoutée.

La base d'imposition de la taxe sur la valeur ajoutée et celle du droit d'enregistrement ne peuvent interférer que lorsqu'un immeuble comportant un bâtiment et le terrain, est vendu pour un prix unique et que l'aliénation du bâtiment est soumise à la T.V.A.

Dans ce cas, la base d'imposition de la T.V.A. sur le bâtiment est obtenue normalement en soustrayant la valeur vénale, du terrain, évaluée au moment de l'aliénation mais en tenant compte de l'état du terrain avant le début des travaux, du prix stipulé pour l'immeuble tout entier augmenté des charges (art. 30 du Code de la T.V.A.). Elle ne peut cependant être inférieure à la valeur normale du bâtiment aliéné (art. 36, § 1er, a), du même Code). En outre. la valeur cumulée des bases d'imposition de la T.V.A. et du droit d'enregistrement ne peut dépasser la valeur vénale de l'ensemble de l'immeuble (art. 9, § 3, dernier al., du même Code).

En conséquence, la base imposable de la T.V.A. sur le bâtiment sera réduite à concurrence de la plus-value constatée pour le terrain par le receveur, à moins que et dans la mesure où le receveur n'ait constaté également une plus-value sur l'ensemble de l'immeuble.

Il va de soi que toute modification à la base d'imposition qui donne lieu à la perception de droits complémentaires sera communiquée à l'assujetti par le receveur.

La restitution des droits en application de l'article 209, 1°, (et non 299 comme indiqué dans la question) du Code des droits d'enregistrement. d'hypothèque et de greffe n'est pas possible, parce que les droits d'enregistrement ont été perçus conformément aux dispositions légales.

Enfin, la possibilité de remplacer la perception du droit d'enregistrement par la perception de la T.V.A., n'est pas envisagée dans les circonstances présentes.

Etant donné que l'honorable Membre vise apparemment un cas concret, il lui est loisible de faire examiner l'affaire par l'Administration centrale de la T.V.A., de l'enregistrement et des domaines, boulevard du Jardin Botanique 50, boîte 39, 1010 Bruxelles.