Onroerende goederen bestaande uit gebouwen en grond. Overdracht onder bezwarende titel. MaatstafOnroerende goederen bestaande uit gebouwen en grond. Overdracht onder bezwarende titel. Maatstaf voor de heffing van het registratierecht en van de BTW. Maximummaatstaf

Vr. en Antw., Kamer, 1990, nr.123 , blz. 10069

Onroerende goederen bestaande uit gebouwen en grond - Overdracht onder bezwarende titel - Maatstaf voor de heffing van het registratierecht en van de BTW - Maximummaatstaf

VRAAG

Bij verkoop van een onroerend goed, bestaande uit gebouwen en grond, heeft de administratie het recht de heffing te controleren op basis van de verkoopwaarde van de grond en/of de normale waarde van de gebouwen (art. 185 en 189 Wetb. registratierechten en art. 59 Wetb. BTW).

De controle van de ontvanger van de registratie slaat op twee waarden, waarbij het totaal van de ramingen niet hoger mag liggen dan de verkoopwaarde van het onroerend goed als geheel (art. 9, § 3, BTW-Wetb., en het kon. besl. nr. 15 van 13 juni 1970 tot regeling van de schattingsprocedure waarin artikel 59, § 2, van het BTW-Wetb. voorziet).

In de praktijk wordt vastgesteld dat de waarde van de grond wordt verhoogd, zonder dat men zich uitspreekt over de totale waarde van grond en gebouw samen, zoals bepaald in de instructies. Gevolg is een taxatie op het verhoogde gedeelte van de grondwaarde met behoud van BTW-taxatie op de opgerichte gebouwen.

1. Kan de ontvanger van de registratie in hoger genoemde gevallen waarin hij overgaat tot een bepaling van een hogere grondwaarde, nalaten de navenante aanpassing te doen over de waarde van de constructies?

2. Moet de ontvanger van de registratie die een herschatting doet van de grondfractie die raming niet ter kennis brengen van belanghebbende partijen?

3. Bestaat er, bij strijdige handelwijze, aanleiding om teruggave te vorderen bij toepassing van artikel 299, 1°, a), van het Wetboek registratierechten?

4. Ware het niet beter in dergelijke gevallen de hele verrichting (grond en constructies) te plaatsen onder het BTW-stelsel?

ANTWOORD

Het recht de verkoopwaarde van de grond te controleren, berust op artikel 46 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten.

Het recht om de normale waarde van de gebouwen die onder het BTW-stelsel vallen te controleren, berust op artikel 36 van het wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde.

De heffingsgrondslag van de belasting over de toegevoegde waarde en deze van het registratierecht kunnen enkel interfereren wanneer een onroerend goed, bestaande uit een gebouw en grond, voor een niet gesplitste prijs wordt verkocht en de vervreemding van het gebouw onderworpen is aan de BTW.

In dat geval wordt de heffingsgrondslag van de BTW op het gebouw normaal bekomen door de verkoopwaarde van de grond, geschat op het tijdstip van de vervreemding maar met inachtneming van de staat van de grond voor de aanvang van het werk, in mindering te brengen van de voor het hele onroerende goed bedongen prijs vermeerderd met de lasten (art. 30 van het BTW-Wetb.). Hij mag echter niet minder bedragen dan de normale waarde van het vervreemde gebouw (art. 36, § 1, a), van hetzelfde Wetboek). Bovendien mag de gecumuleerde waarde van de heffingsgrondslagen van de BTW en van het registratierecht de verkoopwaarde van het hele onroerende goed niet overschrijden (art. 9, §3, laatste lid, van hetzelfde Wetboek).

Bijgevolg zal de heffingsgrondslag van de BTW op het gebouw moeten worden verminderd tot beloop van de door de ontvanger op de grond vastgestelde meerwaarde, tenzij en in de mate dat de ontvanger tevens op het hele onroerende goed een meerwaarde zou vastgesteld hebben.

Het spreekt vanzelf dat elke wijziging aan de heffingsgrondslag die aanleiding geeft tot het heffen van bijkomende rechten, door de ontvanger aan de belastingplichtige zal worden meegedeeld.

Teruggave van rechten bij toepassing van artikel 209, 1°, (en niet 299 zoals in de vraag vermeld) van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten is niet mogelijk, omdat de registratierechten overeenkomstig de wettelijke bepalingen werden geheven.

Ten slotte wordt de mogelijkheid om de heffing van het registratierecht te vervangen door de heffing van de BTW in de huidige omstandigheden niet overwogen.

Vermits het geacht Lid klaarblijkelijk een concreet geval beoogt, kan hij de zaak laten onderzoeken door het hoofdbestuur van de Adminsitratie van de BTW, registratie en domeinen, Kruidtuinlaan 50, bus 39, 1010 Brussel.