Bâtiments neufs. Cession à titre onéreux de l'usufruit. Bien d'investissement. Notion. RégimesBâtiments neufs. Cession à titre onéreux de l'usufruit. Bien d'investissement. Notion. Régimes applicables. Déduction. Prélèvement. Révision

Questions et Réponses, Sénat

Bâtiments neufs - Cession à titre onéreux de l'usufruit - Bien d'investissement - Notion - Régimes applicables - Déduction - Prélèvement - Révision

QUESTION

Une personne construit un nouveau bâtiment en vue d'en aliéner l'usufruit, pour une longue période ou non, à titre onéreux a un tiers.

Lorsque cette aliénation a lieu dans le délai prévu à l'article 9, § 3, du Code de la T.V.A., elle se fera avec application de la T.V.A., (soit parce que la personne en question est un constructeur professionnel au sens de l'article 8, § 1er, du Code de la T.V.A., soit parce qu'une déclaration de redevable fortuit de la T.V.A. est faite en application des conditions définies à l'article 9, § 3, 2°, du Code de la T.V.A.).

L'honorable Ministre peut-il confirmer:

1) que, dans la situation décrite, la totalité de la T.V.A. versée au moment de l'achat ou de la construction peut être récupérée, et ce quelle que soit la valeur attribuée à la nue-propriété;

2) qu'en cas de deuxième établissement d'usufruit avec application des droits d'enregistrement (après échéance du premier usufruit) dans les dix ans, aucune révision n'est possible en vertu de I,article 48 du Code de la T.V.A.? Cela paraît logique, puisque, par analogie avec l'article 48, § 2, dernier aliéna, du Code de la T.V.A. le bâtiment ne peut pas être considéré comme un bien d'investissement du propriétaire et que le premier établissement d'usufruit a un caractère définitif pour ce qui est de la déductibilité.

REPONSE

La cession de bâtiments neufs au sens de la législation T.V.A. à l'exclusion du terrain sur lequel ils sont ou seront érigés, en exécution d'un contrat à titre onéreux translatif d'usufruit, par un assujetti visé à l'article 8, § 1er (constructeur professionnel) ou §§ 2 et 3 (constructeur occasionnel) du Code de la T.V.A. est soumise à la T.V.A.

En ce qui concerne la cession de l'usufruit d'un bâtiment par un assujetti occasionnel, la déduction de la T.V.A. perçue sur les frais d'érection de ce bâtiment sera en principe limitée en fonction du rapport entre le prix de vente de l'usufruit et le prix de la construction du bâtiment.

La déduction totale de la taxe en amont ne sera toutefois pas critiquée lorsque le prix de vente de l'usufruit avoisine les frais de construction.

Lorsque l'usufruit d'un bâtiment est cédé par un constructeur professionnel dans le chef duquel la T.V.A. perçue sur les frais d'érection du bâtiment construit est immédiatement et totalement déductible selon les règles habituelles, il y aura lieu, en dehors du cas visé à l'alinéa précédent et pour autant que l'usufruit n'ait pas encore pris fin à l'expiration du délai visé à l'article 9, § 3, 1°, d'opérer à ce moment, en ce qui concerne la valeur normale de la nue-propriété du bâtiment, le prélèvement établi par l'article 12, § 2, du Code de la T.V.A.

Enfin, je partage l'opinion de l'honorable Membre en ce qui concerne la deuxième partie de sa question.