Livraison d’un bien immobilier, Travail immobilier

Sur le document

Collection: Jurisprudence belge
Langue du texte: néerlandais
Version française: non publiée par le SPF
Sens lu par le SPF: mixte

Le texte de ce document est en néerlandais. Le SPF n'en publie pas de version française.

Texte

81 paragraphes

Fiche du SPF Finances

Jugement du Tribunal de première instance d’Anvers du 20.04.2018

WF 707-15-16/055628

[Partiellement favorable à l’administration]

Taxe sur la valeur ajoutée – Livraison d’un bien immobilier – Travail immobilier – Taux de TVA réduit – Mesure anti-pratique abusive – Amende fiscale proportionnelle

Dispositions légales

Article 1er, § 10, du Code de la TVA

Article 10 du Code de la TVA

Article 18 du Code de la TVA

Article 70 du Code de la TVA

Arrêté royal n° 20, du 20 juillet 1970, annexe, tableau A

Résumé

1. Les faits litigieux

L’assujettie, qui est une société en faillite, se décrit elle-même comme développeuse de projets immobiliers. Le litige concerne l’application du taux de TVA réduit de 6% sur la livraison d’appartements et de chambres d’étudiants dans le cadre de trois projets immobiliers à Anvers. Selon la requérante, les parcelles de terrain et les bâtiments à démolir ont, à chaque fois, été vendus aux utilisateurs finaux par la S.P.R.L. R., société dont la requérante ne conteste pas qu’il s’agit d’une société liée. L’assujettie a facturé les nouveaux bâtiments en appliquant le taux de TVA réduit de 6%. A la suite d’un contrôle en matière de TVA couvrant les années 2013 et 2014, un relevé de régularisation a été établi dans lequel l’administration a réclamé la différence entre le taux de 21% et le taux de TVA réduit de 6% qui avait été appliqué.

2. Le jugement

Le tribunal estime que la requérante doit apporter la preuve de l’application correcte du taux de TVA réduit. Un acte notarié dont l’en-tête mentionne « Achat d’appartement en construction » a été dressé. Le prix a été scindé en deux parties : une partie pour la construction et une deuxième partie pour les parcelles indivises du fonds. Le tribunal constate que la requérante qualifie elle-même dans l’acte notarié la convention qu’elle a conclue de vente d’un appartement (et de cave) dans un immeuble d’appartements à construire. Il n’y a pas de référence à un contrat d’entreprise entre la requérante et les acheteurs. Il ne ressort pas d’avantage de l’acte que les acheteurs auraient donné pour instruction de démolir les bâtiments existants. L’argumentation, selon laquelle il résulterait des indications de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction et la vente d'habitations, mieux connue sous le nom de « Loi Breyne », qu’il n’existe pas une livraison de biens mais une prestation de services visées à la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970, ne convainc pas davantage le tribunal. Il estime au contraire que la loi susmentionnée n’exclut pas l’existence d’un contrat de vente. L’article 5 de la loi Breyne prévoit seulement une possibilité de dérogation aux règles du droit commun concernant le transfert de propriété lors d’une vente. La qualification donnée par les parties doit dès lors être respectée. Il s’agit par conséquent d’une livraison d’un bien immobilier au sens de l’article 10 du C.TVA.

En outre, se référant à l’article 1er, § 10, du C.TVA, l’administration invoque qu’il y eu une scission artificielle du transfert de propriété du fonds par la requérante à la société liée et de la vente des appartements.

Le tribunal ne suit toutefois pas la position de l’administration car il juge qu’il n’y a pas de raison de mettre en doute la qualification donnée par la requérante.

Le tribunal juge qu’il n’y a pas eu violation du principe de légitime confiance. Le fait qu’il n’y a pas eu une seule réaction de l’administration concernant les informations fournies dans le cadre de précédents (et semblables) projets immobiliers ne prouve pas un accord avec l’administration ou une attitude de l’administration fiscale qui aurait pu engendrer une confiance légitime dans l’esprit de la requérante.

L’administration fiscale justifie l’amende fiscale infligée de 200% en soutenant que la requérante aurait modifié la réalité par la création d’un flot de documents de sorte que la livraison d’un bien a été scindée en une livraison d’un bien et une prestation de services.

Le tribunal juge également que la volonté d’éluder la taxe n’est pas prouvée et réduit l’amende fiscale infligée à 10%. En conséquence, la demande relative au taux réduit est déclarée non fondée et, concernant l’amende fiscale proportionnelle, la demande est déclarée partiellement fondée.

Observation

La requérante a acquiescé au jugement.

Texte du jugement

Le jugement est publié uniquement dans la langue originale

Corps de la décision

Vonnis van de Rechtbank eerste aanleg te Antwerpen d.d. 20.04.2018

Rol: 17/19/A

Inzake:

1. A. meester R. C.

1. B. meester C. P.

advocaten, beiden met kantoor te …, …, in hun hoedanigheid van curator van het faillissement van D. NV, ingeschreven in de kruispuntbank der ondernemingen onder nummer …, met zetel gevestigd te …, …, (Publ. BS dd. 19 december 2017), eiseres - vertegenwoordigd ter zitting door meester C. A. te …, …,

TEGEN:

DE BELGISCHE STAAT, Federale Overheidsdienst Financiën, Algemene Administratie van de Fiscaliteit, vertegenwoordigd door de Adviseur-generaal, Directeur van het KMO Centrum Antwerpen, met kantoren gevestigd te 2000 Antwerpen en de Adviseur Invordering - Ontvanger van de Algemene Administratie van de Inning en de Invordering, Team Invordering Rechtspersonen Antwerpen verweerder, vertegenwoordigd ter zitting door de heer E. V. d. L., in hoedanigheid van rijksambtenaar voor de Federale Overheidsdienst Financiën.

Gezien de stukken in het dossier der rechtspleging, onder meer:

•het verzoekschrift neergelegd ter griffie op 2 januari 2017,

•de beschikking verleend overeenkomstig artikel 747, §2 van het Gerechtelijk Wetboek op 8 maart 2017,

•de besluiten van partijen.

Gelet op de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van talen in de gerechtszaken. Gehoord partijen in hun middelen en gezegden ter zitting van 2 maart 2018.

Vordering van eiseres – toelaatbaarheid

1.De vordering van eiseres zoals opgenomen in de namens haar neergelegde syntheseconclusies, luidt als volgt :

"De vordering van concluant ontvankelijk en gegrond te verklaren;
Dienvolgens het bestreden dwangbevel, RCIV-nummer … d.d. 7 november 2016, uitgevaardigd door mevrouw B. D., Adviseur Invordering- ontvanger van het Team Invordering Mechelen 1, geviseerd en uitvoerbaar verklaard op 9 november 2016 door de heer J. H., Adviseur-generaal van nul en generlei waarde te verklaren en concluante te ontslaan van de in dit dwangbevel gevorderde sommen.
Gedaagden te veroordelen tot integrale terugbetaling van alle bedragen welke ten onrechte werden betaald of ingehouden en die toegerekend werden op de sommen vermeld in het dwangbevel waarvan thans vernietiging wordt gevorderd, te vermeerderen met moratoire interesten.
Gedaagden te horen veroordelen tot de kosten Van het geding, met inbegrip de wettelijke rechtsplegingsvergoeding, begroot op … €
Het uit te spreken vonnis uitvoerbaar te horen verklaren, bij voorraad, niettegenstaande welk rechtsmiddel ook, zonder borgstelling en met uitsluiting van elk vermogen tot kantonnement.
Gedaagden te verwijzen in de kosten van het geding."

2.De ontvankelijkheid van de vordering van eiseres wordt niet betwist. Er zijn evenmin ambtshalve aan te voeren bezwaren betreffende de ontvankelijkheid.

Ten gronde

3.Eiseres omschrijft zich als projectontwikkelaar. De aan de rechtbank voorgelegde betwisting heeft betrekking op de toepassing door eiseres van het verlaagd btw-tarief van 6 % voor de levering van appartementen en studentenkamers in drie vastgoedprojecten te Antwerpen.

De grondaandelen werden telkens, volgens eiseres samen met af te breken gebouwen, verkocht aan de eindgebruikers door R. bvba, een vennootschap waarvan eiseres niet betwist dat het een verbonden onderneming betrof. De nieuwe gebouwen werden gefactureerd door eiseres aan de eindgebruikers met toepassing van het btw-tarief van 6 %.

4.Volgend op een btw-controle voor de jaren 2013 en 2014 werd een correctieopgave verzonden waarin het verschil tussen de toepassing van het btw-tarief van 6 % en van 21 % als verschuldigd werd aangemerkt voor de door eiseres uitgeschreven facturen voor de constructies.

5.Eiseres dient het bewijs te leveren dat aan de voorwaarden voor toepassing van het verlaagd tarief voldaan is. Eiseres brengt één notariële' akte bij als voorbeeld van de overeenkomsten die werd gesloten met de afnemers van de appartementen en studentenkamers (stuk 10 van eiseres).

Deze notariële akte vermeldt als hoofding "AANKOOP APPARTEMENT IN OPRICHTING". Het voorwerp van de overeenkomst wordt op pagina 2 van de akte als volgt samengevat :"De verkoper verklaart het hierna beschreven goed te verkopen en de bouwheer de hierna beschreven constructies [...]".

De "beschrijving van het verkochte goed" vermeldt een appartement gelegen op de tweede verdieping en een kelderberging met privatieve delen en een aandeel in de gemene delen, in een nog op te richten of in opbouw zijnde appartementsgebouw "residentie Zuid Il" op en met grond, de"(bouw)grond bekomen na afbraak van een handelshuis met café op en met grond en aanhorigheden".

Volgens de vermeldingen betreffende oorsprong van eigendom in de notariële akte zouden de "constructies in oprichting" toebehoren aan eiseres ingevolge een overeenkomst recht van opstal en afstand van natrekking tussen eiseres en R. bvba. Het "af te breken gebouw" zou dan weer door R. bvba verworven zijn.

De prijs "Voor het appartement + berging" wordt opgesplitst in een deel voor de constructie en een deel voor de onverdeelde aandelen in de grond (pagina 8).

6.De rechtbank stelt dan ook vast dat eiseres zelf de door haar gesloten overeenkomst in de notariële akte als een verkoop van een appartement (en kelderruimte) in een op te richten appartemensgebouw kwalificeert. De akte verduidelijkt nog dat de goederen worden "verkocht" in hun toekomstige staat van afwerking.

De kopers worden in de notariële akte ook telkens als "koper" of "kopers" aangeduid. Naar het sluiten van een overeenkomst van aanneming tussen eiseres en de kopers wordt niet verwezen. De loutere aanduiding van eiseres als "aannemer" voor de termijnen van uitvoering en de erkenning van eiseres als aannemer doet hieraan geen afbreuk.

7.Dat de "kopers" opdracht zouden gegeven hebben aan eiseres om de bestaande gebouwen te slopen, blijkt evenmin uit de bijgebrachte akte. Hierin wordt verwezen naar een onverdeeld deel van een"(bouw)grond bekomen na afbraak van een handelshuis met café op en met grond en aanhorigheden" waarbij zelfs niet wordt vermeld of dit handelshuis al dan niet reeds gesloopt was bij het verlijden van de akte.

8.Eiseres voert aan dat uit de toepassing van de Woningbouwwet van 9 juli 1971 (ook aangeduid als "Wet Breyne") zou volgen dat geen levering van een goed plaatsvond zoals bedoeld in artikel 10 Btw-wetboek maar een levering van een dienst zoals bedoeld in rubriek XXXVII van bijlage A van KB nr. 20.

De rechtbank oordeelt dat de toepassing van de Wet Breyne niet inhoudt dat per definitie een aannemingsovereenkomst werd gesloten. Deze wet sluit het bestaan van een koopovereenkomst niet uit, wat blijkt uit het ontbreken van een bepaling in die zin en onder meer wordt bevestigd door artikel 3 van de wet dat verwijst naar de bepalingen inzake koop. De bepaling opgenomen in artikel 5 van de Wet Breyne houdt daarbij louter in dat wordt afgeweken van de gemeenrechtelijke regels inzake eigendomsoverdracht bij verkoop (vergelijk P. Brulez en A.L. Verbeke in N. Carette (ed.), Handboek Breyne, lntersentia, 2015, p.170). Hierin kan ook niet worden afgeleid dat per definitie een aannemingsovereenkomst zou worden afgesloten eerder dan een verkoop van een toekomstig goed.

9.De kwalificatie als verkoop van een appartement (en kelderruimte) in toekomstige staat van afwerking zoals door partijen vermeld in de notariële akte dient in beginsel te worden gerespecteerd (vergelijk K. Uytterhoeven in Handboek bouwrecht, 2013, p. 941). In voorliggend geval wordt deze kwalificatie verder bevestigd door de vaststelling dat:

- de kopers tijdens de uitvoering van de werken geen zelfstandige toegang hebben tot de werf en dus geen effectieve controle kunnen uitoefenen (pagina 7 van stuk 10 van eiseres en vergelijk K. Uytterhoeven in Handboek Bouwrecht, lntersentia, 2013, p. 942)

- het door eisers niet wordt betwist dat het appartement (en de kelderruimte) niet werd opgericht in functie van de wensen of aanwijzingen van de kopers (vergelijk K. Uytterhoeven in Handboek Bouwrecht, lntersentia, 2013, p. 94)

10.De rechtbank stelt vast dat de levering van appartement en kelderruimtes door eiseres de levering een (onroerend) goed vormde in de zin van artikel 10 Btw-wetboek en geen levering van een dienst in de zin van artikel 18 Btw-wetboek zodat het verlaagde tarief vermeld in XXXVII van bijlage A van KB nr. 20 niet kon worden toegepast door eiseres. Aangezien eiseres één notariële akte bijbrengt als voorbeeld, kan de rechtbank alleen vaststellen dat ook voor alle andere gelijkaardige leveringen niet wordt bewezen wordt dat het verlaagd tarief van 6 % kon worden toegepast.

Verweerder voert nog aan dat een kunstmatige opsplitsing is gebeurd van de overdracht van de grond door de met eiseres verbonden vennootschap R. bvba en de verkoop van de appartementen en stelt een toepassing van artikel 1, § 10 Btw-wetboek voorop. Aangezien eiseres zelf de door haar gesloten overeenkomst als een verkoop van een onroerend goed in toekomstige staat van afwerking heeft gekwalificeerd en geen reden voorligt om deze kwalificatie in twijfel te trekken, is geen herdefiniëring of herkwalificatie nodig. Voor de betwiste navordering van btw is dan ook geen toepassing van artikel 1, §10 Btw-wetboek nodig.

11.Voor wat betreft de verwijzing door eiseres naar het vertrouwensbeginsel, oordeelt de rechtbank dat het loutere feit dat verklaringen werden ingediend voor voorgaande vastgoedprojecten waarop door verweerder geen enkele reactie kwam, niet als een standpunt van verweerder kan worden beschouwd, ook niet met betrekking tot gelijkaardige voorgaande vastgoedprojecten. Bijgevolg toont eiseres niet aan dat een standpunt werd ingenomen of een akkoord werd gesloten dat in hoofde van eiseres een rechtmatig vertrouwen kon doen ontstaan.

Het standpunt van verweerder in huidige zaak ligt overigens in de lijn van het antwoord van de Minister van financiën op een parlementaire vraag van 9 april 2008 van mevrouw Ingrid Claes (Vragen en Antwoorden, Kamer, 2007-2008, nr. 17, blz. 2929-2931) waarbij werd geantwoord dat de levering van een heropgerichte woning bij een verkoop in toekomstige staat van afwerking, niet in aanmerking komt voor het verlaagd btw-tarief "ongeacht of het gebouw wordt verkocht in de toekomstige staat van afwerking (verkoop op plan) of na oprichting ervan".

Inzake de proportionele geldboete van 200 %

12.De aan eiseres opgelegde proportionele geldboete van 200 %, wordt door verweerder onderbouwd door te verwijzen naar de creatie van een documentenstroom waardoor de levering van een goed werd opgedeeld in een levering van een goed en van een dienst, waarbij eiseres wetens en willens de realiteit zou hebben gemanipuleerd. Het opstellen van deze documenten zou systematisch en bewust gebeurd zijn en zou de eerlijke concurrentie op de vastgoedmarkt verstoord hebben.

Eiseres voert aan dat geen oogmerk om de belasting te ontduiken of de ontduiking mogelijk te maken aangetoond is en bijgevolg met toepassing van KB nr. 41 hoogstens een boete van 10 % kan worden opgelegd bij toepassing van tabel G, afdeling 1, IV.

De rechtbank oordeelt dat verweerder niet aantoont dat eiseres met oogmerk om de belasting te ontduiken of de ontduiking ervan mogelijk te maken heeft gehandeld. Eiseres heeft zelf de overdracht van de constructies als een verkoop van onroerend goed in toekomstige staat gekwalificeerd in de bijgebrachte notariële akte, wat geenszins wijst op een bedoeling om op bedrieglijke wijze een voorstelling van zaken gericht op de onterechte toepassing van een btw-tarief, laat staan op wat verweerder omschrijft als een manipulatie van de realiteit. De verkoop door twee verschillende rechtspersonen van grond en van gebouwen wordt door verweerder, terecht, op zich niet als een vorm van belastingontduiking gezien.

De opgelegde proportionele geldboete is dan ook onwettig in de mate dat zij hoger is dan een boete van 10 % van de nagevorderde btw.

Dispositif

OM DEZE REDENEN

DE RECHTBANK

Rechtdoende op tegenspraak.

Alle andere en strijdige conclusies verwerpend.

Verklaart de vordering van eiseres toelaatbaar en gegrond in de hierna bepaalde mate

Vernietigt het bestreden dwangbevel, RCIV-nummer … opgesteld op 7 november 2016, uitgevaardigd door mevrouw B. D., Adviseur Invordering - ontvanger van het Team Invordering Mechelen 1, geviseerd en uitvoerbaar verklaard op 9 november 2016 door de heer J. H., Adviseur-generaal van generlei waarde in de mate dat een boete wordt opgelegd die hoger is dan 10 % van de nagevorderde btw.

Veroordeelt eiseres tot de kosten van het geding, door verweerder niet begroot en door de rechtbank niet vereffend.

Dit vonnis werd uitgesproken op twintig april tweeduizend achttien in openbare zitting van de Kamer AFi1, die samengesteld was uit:

Ondertekeningen