Décision TVA n° E.T.20.368 dd. 12.11.1975
Revue de la TVA, n° 24, page 76
Nue-propriété. Cession.
Lorsqu'un assujetti visé à l'article 8, § 1er, du Code ou un assujetti qui a exercé l'option prévue à l'article 8, §§ 2 ou 3, du Code, cède dans le délai prévu à l'article 9, § 3, la nue-propriété d'un bâtiment neuf au sens de cet article, en se réservant l'usufruit, il effectue une livraison de biens au sens du Code. En effet, la nue-propriété d'un bâtiment neuf qui est cédé au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle pour laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier, est un bien au sens de l'article 9, § 3, du Code.
I. Base d'imposition
La taxe qui est due, au taux de 14 p.c., se calcule sur le montant du prix et des charges imposées par le vendeur à l'acquéreur pour la cession de la nue-propriété, sans que la base de perception puisse être inférieure à la valeur normale de la nue-propriété du bâtiment aliéné (Code, art. 36, § 1er, a).
II. Déductions
Si le cédant du bâtiment est un assujetti visé à l'article 8, §§ 2 ou 3, du Code, la taxe qu'il a payée pour l'érection ou pour l'acquisition de la pleine propriété du bâtiment ne peut être déduite que partiellement. La taxe déductible représente une partie du montant des taxes que l'assujetti aurait pu déduire s'il avait vendu la pleine propriété du bâtiment (v. ar. roy. n° 14, art. 4), et est déterminée en multipliant ce montant par une fraction comportant au numérateur la base sur laquelle la taxe a été perçue en raison de la vente de la nue-propriété et au dénominateur, la valeur normale de la pleine propriété du bâtiment.
Si le cédant est un constructeur professionnel au sens de l'article 8, § 1er, la déduction des taxes qu'il a opérée n'est pas remise en cause du fait qu'il s'est réservé l'usufruit du bâtiment cédé.
III. Prélèvement de l'article 12, § 2, du Code
Le constructeur professionnel au sens de l'article 8, § 1er, du Code, qui a cédé la nue-propriété d'un bâtiment neuf, en se réservant l'usufruit, est censé, en vertu de l'article 12, § 2, du Code, prélever l'usufruit de ce bâtiment pour ses propres besoins si, à l'expiration du délai prévu par l'article 9, § 3, du Code, il n'a pas cédé avec application de la T.V.A., l'usufruit de ce bâtiment. Il en est ainsi même si ce constructeur professionnel a renoncé à son droit d'usufruit avant l'expiration de ce délai.
La taxe due doit se calculer sur la valeur normale de l'usufruit à l'expiration du délai prévu par l'article 9, § 3, du Code.
IV. Droit d'enregistrement sur le terrain
Quand elle se fait sous réserve d'usufruit au profit de l'aliénateur, la cession du bâtiment neuf tombe sous l'application de l'article 48 du Code des droits d'enregistrement, pour ce qui concerne le terrain compris dans l'opération.
Il s'ensuit que, si pareille cession est consentie pour un prix unique, le droit proportionnel d'enregistrement doit être perçu sur base de la valeur vénale du terrain, estimée en pleine propriété à la date de la cession, compte tenu de l'état de ce terrain avant le commencement des travaux.
Pour déterminer la base de calcul de la T.V.A., telle qu'elle est prévue à l'article 30 du Code de la T.V.A. pour la cession du bâtiment, il n'y a cependant lieu de déduire du prix unique de la cession que la valeur vénale du terrain en nue-propriété.
Juriel