Articles 37 et 38 du C.TVATva - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe de l’AR n^o 20 - Démolition et reconstruction de bâtiments

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. Le demandeur souhaite obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci-après « SDA ») la confirmation que les travaux immobiliers seront assimilés à la démolition d’un bâtiment et à la reconstruction conjointe d’un bâtiment, de sorte que la livraison des appartements, qui composent, notamment ce bâtiment, pourra bénéficier du taux réduit de 6% prévu au paragraphe 3 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA.

II. Description des faits

2. La Société est propriétaire d’un immeuble.

3. L’immeuble comprend trois niveaux de sous-sol, un rez-de-chaussée, quatre étages complets et un cinquième étage partiel.

4. Par permis d’urbanisme délivré en date du X, le demandeur est autorisé à transformer l’immeuble existant afin de le convertir en un immeuble à affectation mixte, comprenant notamment Xm² de bureaux au rez-de-chaussée et X logements aux étages.

5. Les travaux immobiliers approuvés comportent notamment le renforcement de la structure porteuse, la création de nouveaux noyaux de circulation, la démolition des toitures existantes, du R+5 et du R+4, la reconstruction de deux niveaux supplémentaires en structure légère (penthouses), la pose de nouvelles façades, l’ajout de balcons et la végétalisation complète des toitures.

6. Selon la note technique du bureau d’ingénieurs, le projet implique une restructuration profonde de la structure porteuse de l’immeuble, nécessitant la mise en œuvre de mesures d’étaiement et de renforcement tant provisoires que définitives, afin d’éviter un effondrement du bâtiment lors des démolitions.

7. Les principales interventions consistent en :

- la démolition presque complète (maintien de certains verticaux en béton au 4e) et reconstruction des 4e et 5e étages ;

- la démolition des cadres porteurs de façades remplacés par une nouvelle structure poteaux-poutres métallique ;

- la création de cinq cages d’ascenseurs et de quatre cages d’escaliers sur plusieurs niveaux ;

- la réalisation de nouvelles trémies techniques et la modification des voiles en béton du noyau ;

- le renforcement des fondations et de nombreuses colonnes existantes en raison de la redistribution des charges ;

- la pose d’étaiements généralisés des dalles et façades pendant les phases de démolition et de reconstruction.

8. Il ressort de cette analyse que sans ces mesures, la structure conservée s’écroulerait lors des travaux.

9. En phase de reconstruction, il est prévu :

- la reconstruction des niveaux supérieurs (4e, 5e et penthouses) ;

- la reconstruction complète des façades avant et arrière sur plusieurs niveaux avec intégration de loggias et balcons ;

- la reconstruction des noyaux de circulation ;

- la création d’une nouvelle toiture plate équipée intégrant panneaux solaires et toitures végétalisées ;

- la réfection complète des planchers, chapes, finitions et techniques spéciales ;

- l’aménagement de logements conformes aux normes PEB et d’acoustique, chacun disposant d’un espace extérieur privatif.

Stabilité provisoire et mesures d’étaiement avant démolition

10. Avant l’entame des travaux de démolition, il est prévu la mise en place d’étais verticaux à tous les niveaux de l’immeuble afin d’assurer la stabilité résiduelle des éléments structurels conservés (voiles, dalles et colonnes) pendant la durée des opérations.

11. Ces étais permettront de reprendre temporairement les charges descendantes et de stabiliser la structure jusqu’à la reconstitution complète des nouveaux noyaux de circulation et des porteurs verticaux définitifs.

12. Cette mesure est rendue indispensable par la démolition simultanée de plusieurs éléments porteurs — notamment les façades, les voiles porteurs, certaines travées de planchers et poutres principales — qui, dans l’état initial, contribuaient à la stabilité globale du bâtiment.

13. En l’absence de ces dispositifs d’étaiement, la structure conservée se trouverait privée de son équilibre statique et risquerait de s’effondrer dès les premières étapes de démolition.

14. La quasi-totalité des planchers hors sol fera l’objet d’un étaiement, compte tenu de la suppression des porteurs de façade et de la création de nouvelles trémies techniques, cages d’ascenseurs et escaliers.

15. Ces étais seront maintenus jusqu’à la réalisation des structures définitives en béton armé ou en acier formant les nouveaux porteurs verticaux et horizontaux.

16. Même les éléments de gros œuvre conservés et décapés (poutres, colonnes, voiles) feront l’objet d’un étaiement complémentaire afin de permettre leur renforcement structurel, par ajout d’armatures, re-bétonnage local ou collage de plats en fibre de carbone.

17. Ces interventions sont indispensables pour garantir la reprise des charges accrues générées par les nouvelles affectations (logements, balcons, terrasses) et pour assurer la conformité du futur bâtiment aux normes actuelles de stabilité, d’acoustique et de résistance au feu.

18. L’ensemble de ces dispositifs d’étaiement constitue une phase préalable critique : sans leur mise en œuvre, la structure résiduelle s’effondrerait dès les premières étapes de démolition des façades et noyaux existants. Ces mesures traduisent le caractère de reconstruction intégrale de l’opération, dans laquelle la stabilité temporaire du bâtiment est totalement reconstituée avant la phase de reconstruction proprement dite.

Travaux de démolition et séquence de reconstruction

19. Afin d’assurer la stabilité des éléments structurels conservés et de garantir la sécurité de l’ensemble pendant la phase de démolition, le projet prévoit une séquence d’exécution progressive, où les opérations de curage, de démolition, de renforcement et de reconstruction s’enchaînent selon une méthodologie précise établie par le bureau d’ingénieurs.

- Curage complet du bâtiment ;

- Démolition ciblée des étages supérieurs non conservés (4ᵉ et 5ᵉ) ;

- Renforcement des fondations existantes et réalisation de nouvelles semelles pour la reprise des charges supplémentaires liées à la surélévation et aux balcons;

- Renforcement externe des éléments de gros œuvre conservés (colonnes, poutres, voiles) par adjonction d’éléments métalliques / fer à béton, re-bétonnage ou plats carbone ;

- Construction des nouveaux porteurs verticaux et horizontaux, notamment les nouveaux noyaux de circulation en béton armé ;

- Démolition des façades porteuses existantes, remplacées par une nouvelle structure de poutres métalliques et renfort des colonnes existantes avec des colonnes métalliques ;

- Démolition et reconstitution partielle des dalles, avec conservation locale des armatures lorsque cela est structurellement possible ;

- Coulage de nouvelles dalles et poutres en béton armé ;

- Bétonnage des recharges structurelles après préparation et traitement de surface des dalles conservées.

20. Ces étapes permettront de transformer le bâtiment existant en une structure entièrement redimensionnée, répondant aux normes actuelles de stabilité, d’acoustique et d’énergie.

III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

21. Les conditions prévues aux articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale sont remplies.

Application du taux TVA réduit aux travaux de démolition d’un ensemble immobilier à la reconstruction conjointe de N unités de logement

22. Conformément à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

23. A cet égard, la rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d’habitation et le sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, al.2. 2° C.TVA, portant sur un bâtiment d’habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l’article 44, §3, 1° C.TVA par l’assujetti qui a procédé à la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment qui, après la livraison :

- lors de la première occupation ou de la première occupation, est utilisée comme logement unique et principalement comme logement occupé par son propriétaire au sens de l'article 5/5, § 4, deuxième à huitième alinéas, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur, qui est une personne physique qui y aura son domicile sans délai et dont la superficie habitable totale n'excède pas 175 m².

- est donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou est donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé par l’acquéreur.

- est donné en location de longue durée par l’acquéreur à un une personne physique qui y élira domicile sans délai et a une superficie habitable totale n'excédant pas 175 m².

Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne

24. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

25. En l’espèce, le demandeur déclare être le maitre d’ouvrage de l’entièreté du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie.

Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative

26. Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi.

27. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du CTVA). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

28. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas.

29. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis.

30. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

31. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que l’ancien bâtiment, qui s’étend sur une surface de X m2 a les caractéristiques objectives d’une construction durable. Sur cette base, nous considérons que cet ancien bâtiment a une consistance significative.

32. La démolition envisagée porte sur la majorité de l’ancien bâtiment.

33. Le bâtiment reconstruit aura une emprise au sol de X m². De ce fait, nous considérons qu’il aura également une consistance significative

34. La condition 2 est dès lors remplie.

Conditions 3 – Démolition totale du bâtiment

35. Une des conditions est que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure.

36. Pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application du présent régime. En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s'appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, il convient de noter que ce régime est strictement limité aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (v. point 3.2. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021).

37. En l’espèce, il ressort des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans, note de l’architecte), que le projet consiste bien à démolir la majorité de l’ancien bâtiment pour reconstruire un ensemble immobilier composé de N logements ainsi que d’un espace commercial non visé par le présent taux réduit. Il ressort des déclarations du demandeur que X% de l’ancienne structure de l’ancien bâtiment sera conservée.

38. Dès lors, compte tenu de l’ampleur des démolitions et de la construction d’une nouvelle structure portante dans l’ancien bâtiment (X% de la structure initiale de l’ancien bâtiment est conservée), les travaux immobiliers envisagés ne peuvent pas bénéficier de l’application du taux réduit de la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA et s’inscrivent donc parfaitement dans le cadre de la tolérance administrative évoquée ci-avant. La condition n°3 est donc remplie.

Condition 4 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale

39. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

40. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

41. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3 de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

42. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme et de l’extrait cadastral transmis, que, les bâtiments à démolir sont situés sur les parcelles cadastrales sur lesquelles le bâtiment d’habitation sera lui-même érigé. La condition 4 est donc remplie.

Conditions 5 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, sera livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre OU qui le donnera en location à une personne physique qui y élira domicile sans délai OU qui le donnera en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé

43. Les opérations doivent exclusivement :

- être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, et qui y aura son domicile sans délai.

Ou

- être relatives à un bâtiment qui, après travaux, est donné en location par le maitre d’ouvrage en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y élira domicile sans délai, et ce, pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l’année de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d’habitation. Cette période de location minimale devra être fixée dans la convention de location ou résultera de la convention de bail enregistrée ou des conventions successives de bail enregistrées conclues avec le(s) locataire(s).

Ou

- être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur donnera en location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé.

44. Le demandeur précise qu’une de ces trois conditions sera remplie lors de la livraison de chaque appartement.

45. A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition après qu’ait été réalisée la livraison du bien immeuble.

46. Le SDA rappelle également que toute modification de l’affectation des immeubles d’habitation visés par la présente décision, après avoir introduit une déclaration, entraîne de plein droit la perte de l’avantage fiscal accordé.

Condition 6 – Opération relative à un bâtiment dont la superficie totale habitable après travaux n’excède pas 175m²

47. Dans l’hypothèse selon laquelle les appartements visés sont livrés à des acquéreurs qui les destinent à leurs habitations propre et unique ou à des locations privées de longue durée, et afin de limiter le bénéficie de la présente mesure aux logements de petite et de moyennent taille, la superficie de ces appartements ne peut dépasser 175 m². En l’espèce, et dans les hypothèses susmentionnées, le demandeur confirme que la surface habitable des unités d’habitation reconstruites, telle que définie dans la réglementation applicable, sera inférieure à 175m².

48. A ce propos, le SDA souligne que la vérification de la justesse du calcul de superficie et de son respect après la réalisation des travaux de démolition et reconstruction visés par la présente décision sont de la compétence de l’office de contrôle.

Condition 7 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20

49. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises :

49.1. Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l’article 17, §1er C.TVA ( ou en cas de vente sur plan, à l’article 16, §1er, al.1er C.TVA) une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration, contresignée par l’acquéreur, mentionne que le bâtiment que le maitre d’ouvrage a fait démolir et reconstruire à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l’article 5/5, §4 alinéas 2 à 8 de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l’acquéreur-personnes physique, qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation à une superficie qui n’excède pas 175 m² OU à être donné en location de longue durée par l’acquéreur, en tant que bâtiment d’habitation, à une personne physique qui y aura son domicile sans délai OU à être donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme, du (des) contrat(s) d'entreprise et du compromis ou de l’acte authentique portant sur l’opération visée; le maître d’ouvrage doit produire à son (ses) cocontractant(s) une copie de la déclaration visée ci-avant ;

49.2. Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, §1er, du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ;

49.3. Condition 3 : les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l’acquéreur sur la déclaration visée au 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux.

Conclusion

50. Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci-avant et reprises aux points 49.1 à 49.3 de la présente décision), et que les unités d’habitation visées par la présente demande soit effectivement livrées à des acquéreurs qui les utiliseront comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre OU à être donné en location de longue durée par l’acquéreur, en tant que bâtiment d’habitation, à une personne physique qui y aura son domicile sans délai OU à être donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement sociale reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou à être donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé tel que défini ci-avant, la livraison des N unités de logement situées dans les bâtiments issus des travaux immobiliers relatifs à la démolition de l’ensemble immobilier existant et à la reconstruction conjointe de l’ensemble immobilier , tel que visé dans la présente décision, pourra bénéficier du taux réduit de 6%.

51. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

- au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

- aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.