Articles 37 et 38 du C.TVATva - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXVII, §3 et §4 du tableau A de l’annexe de l’AR n^o 20 - Démolition et reconstruction de bâtiments

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise à obtenir la confirmation que les travaux décrits-ci après peuvent être assimilés à des travaux de démolition et reconstruction conjointe d’un bâtiment, composé de X appartements destinés à être livrés à des personnes physiques qui y éliront domicile sans délai ou qui les donneront en location de longue durée à des personnes physiques qui y éliront domicile sans délai, bénéficient du taux TVA réduit de 6% conformément à la rubrique XXXVII,§3 et §4 de l’annexe A à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA.

II. Description des faits

2. Le projet immobilier se situe sur un terrain sur lequel est érigé un ancien bâtiment.

3. Le corps de ce bâtiment et ses annexes seront démolis. La façade existante principale en briques est conservée ainsi que certains éléments architecturaux et les bâtiments annexes donnant. Ces différents éléments seront restaurés à l’identique. Seules des percées seront effectuées afin de créer des ouvertures (fenêtres) vers les nouvelles pièces et une partie de la façade (au niveau de la toiture plate à l’arrière du pavillon d’entrée) sera surélevé afin de diminuer la proportion des garde-corps. Le corps du bâtiment est reconstruit en conservant le gabarit de la façade.

4. L’ensemble permettra d’accueillir X logements.

5. Le nouveau bâtiment sera collé à la façade existante en reproduisant le gabarit général (hauteur de corniche et de faîte comparables) mais en complexifiant le volume de toiture par la création de pans de façade-pignons latéraux. La différenciation entre l’existant et le neuf se fera via un matériau de parement différent.

6. Il y’a une volonté de conserver l’entrée principale du bâtiment existant comme l’entrée principale de l’immeuble afin que cette entrée garde tout son sens vis-à-vis de la façade avant et du parvis ;

7. Tous les appartements (sauf un appartement 1 chambre) auront au moins une double orientation. Les espaces communs de circulation sont réduits au maximum.

8. La toiture de la partie existante conservée est isolée pour répondre aux normes actuelles. Le remplacement des tuiles sera réalisé par des tuiles dont la composition, la forme et la couleur seront le plus proche possible des tuiles existantes.

9. Les façades de la partie reconstruite seront en panneaux de fibre-ciment de ton clair. Les balcons seront en structure métalliques avec tirants afin d’être le plus aérien possible. La toiture sera soit en tuiles à aspect plat, soit en ardoise artificielle et de teinte rouge afin e s’harmoniser aux toitures existantes. Les châssis seront en aluminium thermolaqué avec double ou triple vitrage clair afin de répondre aux exigences thermiques.

10. Au niveau des balcons latéraux, la façade se prolonge en forme de pignon afin de dialoguer avec les petits volumes conservés en façade avant. Ce qui permet aux appartements sous toiture d’avoir des vues droites des balcons et de diminuer l’impact visuel de cette imposante toiture.

11. Les différents niveaux seront reliés par un ascenseur et un escalier de secours.

12. Le bâtiment est conçu pour assurer l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (rampes, dimensionnement, aires de rotation, ascenseur, etc).

13. Un parking de X emplacement dont X prévus pour personne à mobilité réduite, un local vélos, un local poubelles, des locaux techniques et des caves sont créés au niveau -1, ce qui implique d’abaisser le niveau existant de cet étage.

14. Le terrain étant en pente, cela permet un accès au niveau -1 pour les véhicules (voitures et vélos) sans modifier considérablement le relief du terrain.

15. Cela permet de réutiliser l’accès carrossable existant à l’arrière du bâtiment. Cet accès est également demandé par les pompiers pour permettre le passage du camion pompiers en cas d’intervention.

16. Deux places de parking sont prévues à l’extérieur pour avoir au total X emplacements sur le site.

17. Un espace extérieur est prévu (en plus du local situé au -1) pour l’entreposage des poubelles des occupants de l’immeuble et permet de faciliter le travail de collecte des services de collecte des poubelles. Un jardin paysagé commun pour les habitants de l’immeuble est aménagé sur une partie de la parcelle. Quatre jardins privatifs sont créés pour les appartements du rez-de-chaussée.

III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

18. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Application du taux TVA réduit aux travaux de démolition d’un bâtiment en état de ruine à la reconstruction conjointe de N appartements

19. Conformément à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

20. A cet égard, la rubrique XXXVII, §3 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit s’applique aux livraisons de bâtiments d’habitation et le sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sent de l’article 9, alinéa 2, 2°, du Code, portant sur un bâtiment d’habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l’article 44§3,1°, du Code, par l’assujetti qui a procédé à la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, lorsque la taxe due sur ces opérations est devenue exigible conformément à l’article 17, §1er, du Code à partir du 1er juillet 2025.

21. A cet égard, la rubrique XXXVII, §4 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6% s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné à une location de longue durée et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.

Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne

22. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, §4 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

23. En l’espèce, le demandeur déclare être le maitre d’ouvrage de l’entièreté du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie.

Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative

24. Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi.

25. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du CTVA). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

26. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas.

Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis.

27. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

28. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que le bâtiment faisant l’objet des travaux, soit un ancien bâtiment obsolète, a les caractéristiques objectives d’une construction durable et a également une consistance significative au regard du projet d’habitations envisagé.

29. La surface du bâtiment actuel est de X m2 et la surface totale du bâtiment reconstruit sera de X m2. Sur cette base, il est considéré que le bâtiment démoli et le bâtiment reconstruit ont une consistance significative. La condition 2 est donc remplie.

Condition 3 – Démolition d’un bâtiment : application de la tolérance administrative

30. Les travaux de démolition doivent en principe aboutir à une démolition complète du bâtiment.

31. Néanmoins, pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubrique XXXI, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application de la rubrique XXXVII précitée. Il convient de noter que cette tolérance administrative est strictement limitée aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (1).

[(1) v. point 2.2 de l’Info 22.06.07/1- Informations et communications (A.F.E.R.-T.V.A.) du 22 juin 2007 et point 3.2. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021]

En l’espèce, bien que certains éléments de l’ancienne structure soient maintenus, il ressort des éléments communiqués par le demandeur que le nouveau bâtiment s’appuiera majoritairement sur une structure portante neuve, à savoir de nouveaux murs porteurs, une nouvelle dalle de sol, des constructions de sols à tous les étages, et une nouvelle toiture. Les fondations sont des « semelles », à savoir des fondations superficielles situées sous les nouvelles colonnes qui supportent le bâtiment. Il en s’agit pas de fondations profondes.

De surcroit, selon les déclarations du demandeur, les éléments de l’ancienne structure conservés le seront pour des raisons de protection du patrimoine architectural.

Dès lors, compte tenu de l’ampleur des démolitions et de la construction d’une nouvelle structure portante dans le volume de l’ancien bâtiment (seulement X% de la structure initiale est conservée), les travaux immobiliers envisagés ne peuvent pas bénéficier de l’application du taux réduit de la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA et s’inscrivent donc dans le cadre de la tolérance administrative évoquée ci-avant. La condition n°3 est donc remplie.

Condition 4 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale

32. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

33. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

34. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (2).

[(2) v. point 3.3 de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021]

35. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme que, le bâtiment à démolir est situé sur la parcelle cadastrale sur laquelle le bâtiment d’habitation sera lui-même érigé, soit la parcelle référencée X. La condition 4 est donc remplie.

Condition 5 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, est donné en location par le maitre d’ouvrage, en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai

36. Les opérations doivent être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur – personne physique :

36.1. Qui l’utilisera comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, et qui y aura son domicile sans délai.

36.2. Qui le donnera en location en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y élira domicile sans délai, et ce, pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l’année de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d’habitation. Cette période de location minimale devra être fixée dans la convention de location ou résultera de la convention de bail enregistrée ou des conventions successives de bail enregistrées conclues avec le(s) locataires(s)

37. En l’espèce, le demandeur s’engage effectivement à livrer les unités d’habitation à plusieurs personnes physiques qui les utiliseront comme habitation unique et propre qui y éliront domicile sans délai ou qui les donneront en location à des personnes physiques pendant une période minimale de 15 ans. La condition 5 est donc remplie.

38. A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition après qu’ait été réalisée la livraison du bien immeuble.

Condition 6 – Opérations relatives à un bâtiment dont la superficie totale habitable, après travaux, n’excède pas 175 m²

39. Afin de limiter le bénéfice de la présente mesure aux logements de petite et de moyenne taille, cette superficie ne peut pas excéder 175 m2, quel que soit le type d'habitation concernée.

40. Il ressort des déclarations du demandeur que la surface habitable des unités d’habitation reconstruites, telle que définie dans la règlementation applicable, sera inférieure à la surface maximum de 175 mètres carrés.

41. A ce propos, le SDA souligne que la vérification de la justesse du calcul de superficie et de son respect après la réalisation des travaux de démolition et reconstruction visés par la présente décision sont de la compétence de l’office de contrôle.

Condition 7 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20

42. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises :

41.1. Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l’article 17, §1er C.TVA, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration, contresignée par l’acquéreur, mentionne que le bâtiment que le maitre d’ouvrage a fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l’article 5/5, §4 alinéas 2 à 8 de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l’acquéreur-personne physique qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation à une superficie qui n’excède pas 175 m² ou à être donné en location en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci-avant ;

41.2. Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, §1er, du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ;

41.3. Condition 3 : les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l’acquéreur sur la déclaration visée au 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux.

Conclusion

43. Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci-avant et reprises aux points 41.1 à 41.3 de la présente décision), et que les appartements visés par la présente demande soient effectivement livrés à des acquéreurs :

- Qui les loueront à des personnes physiques pendant une durée de quinze ans, la livraison des appartements situés dans le bâtiment issu des travaux immobiliers relatifs à la démolition du bâtiment existant et à la reconstruction conjointe dudit bâtiment, tel que visé dans la présente décision, pourra bénéficier du taux réduit de 6%.

- Qui les utiliseront comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre tel que défini ci-avant, la livraison des appartements situés dans le bâtiment issu des travaux immobiliers relatifs à la démolition du bâtiment existant et à la reconstruction conjointe dudit bâtiment, tel que visé dans la présente décision, pourra bénéficier du taux réduit de 6%.

44. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

- au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation ;

- aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.