Articles 37 et 38 du C.TVATva - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXVII, §4 du tableau A de l’annexe de l’AR n^o 20 - Démolition et reconstruction de bâtiments

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise à obtenir la confirmation que les travaux immobiliers relatifs à la démolition d’un bâtiment en état de ruine et la reconstruction conjointe, sur la même parcelle, de quatre appartements destinés à être donné en location de longue durée à des personnes physiques qui y éliront domicile sans délai, bénéficient du taux TVA réduit de 6% conformément à la rubrique XXXVII, §4 de l’annexe A à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA.

II. Description des faits

2. Le demandeur a pour projet de faire effectuer, sur la parcelle X, en tant que maitre d’ouvrage et à titre privé, des opérations immobilières soumises à l’application de la TVA (à savoir des travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, §3, 3° à 6° de l’A.R. TVA n°20). Ces opérations immobilières auront pour objet la démolition du bâtiment en état de ruine, actuellement érigée sur la parcelle cadastrale sus-identifiée, ainsi que la reconstruction conjointe de quatre appartements destinés à la location de longue durée sur la même parcelle.

3. Comme le traduisent les plans, la superficie totale habitable de chaque appartement reconstruit, après démolition du bâtiment en ruine, sera largement inférieure au maximum légal de 200 m², et ce qu’il soit tenu compte ou non des pièces ayant une superficie inférieure à 4m² (dont la loi fiscale prévoit l’exclusion).

4. Chaque appartement sera, pour mémoire, également desservi par une cave (d’une superficie allant de 17,50 m² à 19,15 m² selon les lots) ainsi que par un garage (d’une superficie allant de 19,00 m² à 19,40 m² selon les lots). Ces espaces sont toutefois ignorés des décomptes ci-dessus puisqu’il ne s’agit pas de pièces « habitables » au sens des précisions fournies par la circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021 (voir point 4.1.1.5).

5. Même à ce que ces-derniers soient prise en compte, on constatera toutefois que chaque appartement nouvellement construit n’en garderait pas moins une superficie restant largement en deçà du maximum légal de 200 m².

6. Chaque appartement reconstruit sera destiné à la location de longue durée c’est-à-dire à être loué, pendant au moins quinze ans, en tant que bâtiment d’habitation, à une (des) personne(s) physique(s), qui seront contractuellement tenues d’y établir leur domicile sans délai.

III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

7. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Application du taux TVA réduit aux travaux de démolition d’un bâtiment en état de ruine à la reconstruction conjointe de 4 appartements

8. Conformément à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

9. A cet égard, la rubrique XXXVII, §4 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6% s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné à une location de longue durée et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.

Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne

10. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, §4 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

11. En l’espèce, le demandeur déclare être le maitre d’ouvrage de l’entièreté du projet immobilier (à titre privé) décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie.

Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative

12. Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi.

13. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du CTVA). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

14. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas.

Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis.

15. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

16. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que le bâtiment à démolir, une ancienne habitation en état de ruine, a les caractéristiques objectives d’une construction durable (dalle de béton, briques, toiture imperméable…) et a également une consistance significative au regard du projet d’habitations envisagé.

17. La démolition envisagée porte donc sur un bâtiment, d’une superficie de Nm², ayant une consistance significative en lui-même mais aussi par rapport au bâtiment d’habitation qui sera reconstruit, lequel aura une surface emprise au sol de Nm². La condition 2 est dès lors remplie.

Condition 3 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale

18. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

19. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

20. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3 de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

21. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme et de l’extrait cadastral transmis, que, le bâtiment à démolir est situé sur parcelle cadastrale sur laquelle le bâtiment d’habitation sera lui-même érigé, soit la parcelle référencée X. La condition 3 est donc remplie.

Condition 4 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, est donné en location par le maitre d’ouvrage , en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai

22. Conformément au §6 de la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20, les opérations doivent concerner un bâtiment qui, après travaux, est donné en location par le maitre d’ouvrage en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y élira domicile sans délai, et ce, pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l’année de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d’habitation.

23. Cette période de location minimale devra être fixée dans la convention de location ou résultera de la convention de bail enregistrée ou des conventions successives de bail enregistrées conclues avec le(s) locataire(s).

24. En l’espèce, le demandeur s’engage à effectivement mettre en location les 4 appartements visés par la présente demande pendant une période minimale de 15 ans. La condition 4 est donc remplie.

25. A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition à l’expiration du délai visé.

Condition 5 – Opérations relatives à un bâtiment dont la superficie totale habitable, après travaux, n’excède pas 200m²

26. Afin de limiter le bénéfice de la présente mesure aux logements de petite et de moyenne taille, cette superficie ne peut pas excéder 200 m2, quel que soit le type d'habitation concernée.

27. Il ressort des déclarations du demandeur que les surfaces habitables des 4 appartements situés dans le bâtiment reconstruit, telle que définie dans la règlementation applicable, seront inférieure à la surface maximum de 200 mètres carrés, à savoir : Nm² pour l’appartement 1, Nm² pour l’appartement 2, Nm² pour l’appartement 3 et Nm² pour l’appartement 4. La condition 5 est donc remplie.

Condition 6 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20

28. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises :

28.1. Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, §1er, du Code TVA, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être donné en location en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci-avant ;

28.2. Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, §1er, du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ;

28.3. Condition 3 : les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

Conclusion

29. Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci-avant et reprises aux points 29.1 à 29.3 de la présente décision), et que les appartements visés par la présente demande soient effectivement loués à des personnes physiques pendant une durée de quinze ans, les travaux immobiliers relatifs à la démolition du bâtiment existant et à la reconstruction conjointe du bâtiment comprenant les quatre appartements, tel que visé dans la présente décision, pourront bénéficier du taux réduit de 6%.

30. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

- au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

31. Par conséquent les éventuels travaux d’aménagement du jardin seront exclus du bénéfice du taux réduit de 6% et passibles de la taxe au taux de 21%.