Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtimentsTaux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition de bâtiments et la reconstruction conjointe de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison. Article 1^er quater, § 3 de l’AR n^o 20 fixant les taux de TVA (le texte de l’AR n^o 20, article 1^er quater, est remplacé et applicable à partir du 01.01.2021 jusqu’au 31.12.2022 (article 15, Loi-programme du 20.12.2020, MB, 30.12.2020, 1ière édition, p. 96068); cette mesure a été prolongée jusqu’au 31.12.2023 (article 1, AR du 27.03.2022 modifiant l’AR n^o 20 en ce qui concerne la démolition et la reconstruction de bâtiments sur tout le territoire de la Belgique, MB, 31.03.2022)

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Voor dit project is het de vennootschap X die in haar hoedanigheid van opstalhouder en projectontwikkelaar optreedt als aanvrager van de ruling. De vennootschap Y zal in het kader van het hierna omschreven project optreden als grondeigenaar.

2. De projectsite bevindt zich op een domein te I.

3. Y is eigenaar van drie aansluitende percelen grond gelegen te I. Oorspronkelijk werden deze percelen als volgt ingevuld:

• op perceel I bevond zich een huis met een oppervlakte van 1 are 72ca;

• op perceel II bevond zich een textielfabriek met een oppervlakte van 31 are 12ca;

• op perceel III bevond zich enkel beplanting met een oppervlakte van 5ca.

4. Y kocht deze percelen aan met het oogmerk nieuwe woningen op te richten en verleende hiertoe een opstalrecht aan X. Y en X zijn verbonden vennootschappen.

5. Uit de stedenbouwkundige vergunning, ingediend door X, projectontwikkelaar, blijkt een gunstig advies voor het afbreken van de oude bedrijfssite met een oppervlakte van 2 744,89 m2 en het bouwen van een meergezinswoning (12 woongelegenheden met ondergrondse garage) en 11 woningen.

6. Uit de verkavelingsvergunning, ingediend door X, projectontwikkelaar, blijkt een gunstig advies voor het verkavelen van de gronden in 12 loten zijnde 1 lot voor een meergezinswoning en 11 loten voor eengezinswoningen.

7. De afbraak werd uitgevoerd door onderaannemers in opdracht en voor rekening van Y. De oorzaak van opeisbaarheid van btw geheven van de afbraakwerken heeft plaatsgevonden vóór 1 januari 2021.

8. De eengezinswoningen en het appartementsgebouw, genaamd Residentie V, werden volledig afgewerkt in jaar x.

9. De grondeigenaar, Y, verkocht het grondaandeel van de bedoelde eengezinswoningen en appartementen met toepassing van registratiebelasting. X, dat kwalificeert als beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW, verkocht de nieuwe constructies destijds met toepassing van het normale btw-tarief, overeenkomstig artikel 44 §3, 1° WBTW, behalve het laatste appartement en de laatste garage die op heden nog steeds te koop zijn. Het gaat meer bepaald over het appartement A en de garage nummer N die zullen worden verkocht en die deel uitmaken van het appartementsgebouw, genaamd residentie V gelegen te I.

10. Het verzoek tot voorafgaande beslissing omvat bijgevolg uitsluitend het appartement A en de garage nummer N. De eengezinswoningen en de overige appartementen van het projectgebied worden in dit verzoek verder buiten beschouwing gelaten.

11. Een verkoopovereenkomst tussen enerzijds X en Y en anderzijds de koper werd afgesloten. Beide partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat desbetreffende verkoop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de koper bij het verlijden van de akte kan genieten van het verlaagd tarief van 6% btw.

12. Het appartementsgebouw, waarvan het laatste nog niet verkochte appartement en garage deel uitmaakt, strekt zich uit over voornoemde percelen II en III en is bijgevolg volledig gelegen op een vroeger bebouwd kadastraal perceel.

II. Vraagstelling

13. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing van 01.09.2023, strekt deze aanvraag er meer bepaald toe van de Dienst Voorafgaande Beslissingen in fiscale zaken (hierna aangeduid als “DVB”) de bevestiging te verkrijgen dat bij de verkoop van het nog resterende appartement, dat deel uitmaakt van het hierna genoemde en besproken project, toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkoop opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2023 en voor zover de koper aan de daartoe gestelde grond- en vormvoorwaarden voldoet.

14. Het gaat meer bepaald over het nog resterende appartement A en de garage nummer N die zullen worden verkocht en die deel uitmaken van een nieuwbouw appartementsgebouw, genaamd residentie V gelegen te I.

III. Beslissing

Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

15. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Algemeen

III.A.1. Draagwijdte van de regeling van artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20

16. Ingevolge de Wet ter invoering van artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 (1) is het verlaagde btw-tarief van 6% onder andere van toepassing op de btw-belaste levering van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW opeisbaar is geworden tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.

[(1) Programmawet van 20.12.2020, BS 30.12.2020, 1ste editie, p. 96068.]

Met het Koninklijk Besluit van 27.03.2022 (2) werd dit tijdelijk heropbouwtarief van 6% verlengd met één jaar tot en met 31.12.2023.

[(2) Koninklijk Besluit van 27.03.2022 tot wijziging van het Koninklijk Besluit nr. 20 van 20.07.1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat de fotovoltaïsche zonnepanelen, de thermische zonnepanelen en de zonneboilers, de warmtepompen, en de afbraak en heropbouw van gebouwen op het hele Belgische grondgebied betreft (BS 31.03.2022).]

Deze verlenging brengt geen enkele wijziging met zich mee van de toepassingsvoorwaarden van de oorspronkelijke tijdelijke maatregel (3).

[(3) Circulaire nr. 2022/C/45 (E.T. nr. 137.880/2) van 02.05.2022, punt 1.]

De bedoelde einddatum (uiterlijk 31.12.2023) kan komen te vervallen indien de wetgever zou beslissen om deze tijdelijke maatregel te verlengen dan wel te bestendigen.

17. Het eerste lid van § 3 van artikel 1quater van het Btw-KB nr. 20 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

Door voornoemd Koninklijk Besluit van 27.03.2022 (BS 31.03.2022) wordt in artikel 1quater van het Btw-KB nr. 20 het jaartal “2022” telkens vervangen door “2023”.

III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de regeling van artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20

18. Artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 stelt onder meer als voorwaarden dat:

• de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd, volgens de Memorie van Toelichting bij de Programmawet van 20.12.2020 wil dat zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de bouwheer of verkoper genoemd) (4);

[(4) Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27.]

• de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

III.A.3. Afbakening van geformuleerde vraagstelling

19. De wooneenheid (appartement) die wordt verkocht gelegen op de locatie K te I, die het voorwerp uitmaakt van deze rulingaanvraag, zal volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheid (appartement) voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² overeenkomstig artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 8 van het Btw-KB nr. 20).

20. Daarenboven maakt de verkoper van de wooneenheid (appartement) zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 2° en 3° van het Btw-KB nr. 20 (indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring / factuurvermelding) mits uiteraard de koper voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

21. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat de wooneenheid (appartement), principieel in aanmerking komt voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% omdat deze wooneenheid (appartement) werd gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de koper natuurlijk aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in artikel 1quater, § 3, tweede lid, 1° van het Btw-KB nr. 20 voldoet en de btw opeisbaar wordt in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2023.

III.B. Het verlaagde btw-tarief van 6% op grond van artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20: toepassing in casu

III.B.1. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon (vereiste van eenheid (identiteit) tussen degene die afbreekt en degene die de woning heropbouwt)

22. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen.

23. De afbraak van het bestaande gebouw en de heropbouw van de nieuwe woningen moeten in beginsel gebeuren door dezelfde persoon.

Bij een levering van een woning door een projectontwikkelaar is vereist dat hij de afbraak- en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen hier principieel het betreffende verlaagde btw-tarief niet genieten.

24. Er is een administratieve toegeving, met name, indien er zich vóór de inwerkingtreding van de maatregel op 01.01.2021 echter reeds een oorzaak van opeisbaarheid van btw geheven van de kosten van afbraak van een gebouw heeft voorgedaan (eerste voorwaarde), neemt de administratie evenwel aan dat voormelde voorwaarde is voldaan – ook al is de afbraak gebeurd door de grondeigenaar en zal de herbouw gebeuren door een bouwpromotor/houder van een zakelijke recht (bv. opstalrecht) op de grond – op voorwaarde dat:

- er eenheid van project is waarbij partijen tot voldoening van de administratie kunnen aantonen dat de afbraak van het gebouw door de grondeigenaar, het verlenen van het zakelijk recht (bv. opstalrecht) en de wederopbouw van woningen gebeurt als een globaal project (dit is een feitenkwestie; normaliter blijkt dit uit de omgevingsvergunning) (tweede voorwaarde), en;

- de grondeigenaar en de bouwpromotor verbonden partijen zijn. Een juridische verbondenheid in de zin van artikel 1:20 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (5) is in elk geval voldoende, zoals uitdrukkelijk gesteld in de circulaire. Meerdere grondeigenaars en/of bouwpromotoren kunnen betrokken zijn (derde voorwaarde) (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 5.1., www.fisconetplus.be).

[(5) Artikel 1:20 WVV luidt als volgt: “Voor de toepassing van dit wetboek wordt verstaan onder:

1° ”met een vennootschap verbonden vennootschappen”:

a) de vennootschappen waarover zij een controlebevoegdheid uitoefent;

b) de vennootschappen die een controlebevoegdheid over haar uitoefenen;

c) de vennootschappen waarmee zij een consortium vormt (het begrip consortium wordt gedefinieerd in artikel 1:19 WVV);

d) de andere vennootschappen die, bij weten van haar bestuursorganen, onder de controle staan van de vennootschappen bedoeld in a), b) en c);

2° “personen verbonden met een persoon”, de natuurlijke en rechtspersonen die zijn verbonden met een persoon in de betekenis van het 1°.”

25. De afbraak werd uitgevoerd door onderaannemers in opdracht en voor rekening van de grondeigenaar, Y. De oorzaak van opeisbaarheid van btw geheven van de afbraakwerken heeft plaatsgevonden vóór 01.01.2021. Dit wordt aangetoond aan de hand van de sloopfacturen, zoals voorgelegd aan de rulingdienst.

26. De grondeigenaar en projectontwikkelaar, respectievelijk Y en X, zijn verbonden vennootschappen, zij hebben de gemeenschappelijke bestuurders S en T.

27. De eenheid van het project blijkt uit het feit dat X al een vergunning had aangevraagd vóór de afbraakwerken waren gestart. Hieruit blijkt de intentie dat X de site zou heropbouwen na de afbraak uitgevoerd door Y.

28. Het project voldoet aan alle voorwaarden om toepassing te maken van de tolerantie voorzien in punt 5.1. van de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 (zie randnr. 22 supra) en er kan naar het oordeel van de rulingdienst dan ook worden aangenomen dat in de gegeven omstandigheden de vereiste van eenheid van afbraak en heropbouw wordt nagekomen.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

29. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw (6).

[(6) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

30. Aan deze voorwaarde wordt in casu voldaan.

III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw - samenvoeging van meerdere kadastrale percelen: hoofdzakelijkheidscriterium (50%-regel)

31. Eén van de grondvoorwaarden voor de bedoelde btw-verlaging is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond (zie de uitdrukkelijke tekst van artikel 1quater van het Btw-KB nr. 20).

32. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden (7). Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen (8).

[(7) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al Informaties en Mededelingen van 22.06.2007/1 (E.T. 112.400).]

[(8) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2]

33. Op basis van de aan de DVB voorgelegde stukken blijkt dat het appartementsgebouw, waarvan het laatste nog niet verkochte appartement en garage deel uitmaakt, zich volledig op oorspronkelijk bebouwde kadastrale percelen (voornoemde percelen II en III) bevindt.

Gelet op deze vaststelling komt volgens de DVB de verkoop van het appartement A en de garage nummer N principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde heropbouwtarief van 6%.

III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

34. De aanwending van het te slopen gebouw vóór de sloop (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2. a.i., www.fisconetplus.be; alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang. De afbraak van een loods, fabriek, winkelruimte, enzovoort om er vervolgens een appartementsgebouw op te trekken, komt dus in aanmerking voor de bedoelde regeling.

35. Ten overvloede wijst de rulingdienst er op dat zij in dit kader al heeft geoordeeld dat het verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw, zoals voorzien door rubriek XXXVII van tabel A bij Btw-KB nr. 20, ook van toepassing is als het afgebroken gebouw geen woning is (een garagegebouw of een gebouw dat gebruikt werd voor industriële, artisanale, handels- of landbouwdoeleinden of als kantoorruimte) zolang er maar een woning (bv. een appartementsgebouw) wordt heropgebouwd en de andere voorwaarden uiteraard vervuld zijn (9). Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% is van geen belang of de heropbouw betrekking heeft op eengezinswoningen of op appartementsgebouwen (10).

[(9) Voorafg. Besliss. nr. 800.328 van 28.10.2008; Voorafg. Besliss. nr. 2020.0167 van 07.04.2020.]

[(10) Parl. Vr. nr. 1647 MUYLLE 23.04.2007, Vr. en Antw. Kamer 2006-2007, nr. 164, 32168]

36. Onder de bedoelde regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). De circulaire nr. 2021/C/18 voegt aan de wet toe dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. De btw-administratie stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2. Ter zake wordt ook verwezen naar de permanente regeling die al bestaat voor de toepassing van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20.

De circulaire herhaalt dat de beoordeling geval per geval moet gebeuren. (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2).

37. De tekst zelf van artikel 1quater van Btw-KB nr. 20 verwijst niet naar de voorwaarde “desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).” Deze voorwaarde komt enkel voor in de Memorie van Toelichting.

Ook in de circulaire worden geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de op te richten gebouwen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie (Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2).

38. Uit de aan de rulingdienst voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen (cf. supra) genoeg significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject.

III.B.5. Nieuwheidskarakter van de woning

39. De bedoelde regelgeving (artikel 1quater, §3, van het Btw-KB nr. 20) is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°,van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld.

40. Overeenkomstig artikel 44 §3, 1° WBTW is de levering van gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein bedoeld in artikel 1, § 9, onderworpen aan btw wanneer hun vervreemding wordt verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, door:

• hetzij een in artikel 12, § 2, beoogde belastingplichtige die voornoemde goederen bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, heeft opgericht of heeft laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen;

• hetzij een in artikel 8, § 1, beoogde belastingplichtige;

• hetzij elke andere belastingplichtige, wanneer hij op de door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling een dergelijke vervreemding te verrichten met voldoening van de belasting;

41. De appartementen met de ondergrondse garages en eengezinswoningen werden destijds verkocht met toepassing van het normale btw-tarief, overeenkomstig artikel 44 §3, 1° van het btw-wetboek, behalve het laatste appartement en de laatste garage die op heden nog steeds te koop zijn. Het gaat meer bepaald over het appartement A en de garage nummer N die zullen worden verkocht en die deel uitmaken van het appartementsgebouw, genaamd residentie V gelegen te I. Dit wordt aangetoond aan de hand van de verkoopovereenkomst tussen enerzijds Y en X, respectievelijk de grondeigenaar en de projectontwikkelaar die kwalificeert als beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 van het btw-wetboek en anderzijds de koper. Beide partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat desbetreffende verkoop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de koper bij het verlijden van de akte kan genieten van het verlaagd tarief van 6% btw.

42. In casu stelt zich de vraag of desbetreffend appartement en garage nog te beschouwen zijn als nieuw.

43. Een gebouw wordt, voor de toepassing van de btw, in de regel als nieuw aangemerkt tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming (Wetboek, art. 44, § 3, 1°). Bovengenoemde verkoop moet dus vóór het verstrijken van die termijn gesloten zijn.

44. Circulaire nr. AFZ/2001-1292-N (AFZ 24/2002 - E.T.103.009) dd. 06.12.2002 vermeldt in de randnummers 22 en 23 dat de vraag of er een ingebruikneming of inbezitneming van de goederen beoogd door artikel 1, § 9, eerste lid, 1°, van het Btw-Wetboek plaatsvindt, in hoofdzaak een feitenkwestie is.

45. Er wordt aan herinnerd dat voor de vaststelling van een kadastraal inkomen, de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van een gebouwd onroerend goed ertoe gehouden is, uit eigen beweging, de ingebruikneming of de verhuring, indien deze de ingebruikneming voorafgaat, van nieuw opgerichte of herbouwde onroerende goederen aan te geven binnen dertig dagen volgend op de gebeurtenis (artikel 471 en 473 van WIB 92). Anderzijds wordt de onroerende voorheffing vastgesteld op 1 januari van het aanslagjaar genoemd naar het jaar waarvan de inkomsten als grondslag van die voorheffing dienen (artikel 254 en 255 van WIB 92).

46. De ingebruikneming brengt met andere woorden normaal de toekenning van een kadastraal inkomen met zich mee dat als grondslag dient voor de inkohiering van de onroerende voorheffing op 1 januari van het jaar volgend op het jaar van de ingebruikneming.

47. Voor de gebouwen of gedeelten van gebouwen die vatbaar zijn voor inkohiering, kan het indienen van de spontane aangifte vereist bij artikel 473 WIB 92 slechts een vermoeden van ingebruikneming of inbezitneming van het goed vormen ten laatste op het tijdstip van die indiening.

48. Het bewijs van de werkelijke datum van ingebruikneming kan evenwel worden geleverd door elk feitelijk gegeven en elk rechtsmiddel.

49. Volgens de aanvrager werd aan desbetreffend appartement en garage nog geen kadastraal inkomen toegekend.

50. Uit de voorgelegde verbruiksfacturen voor water, aardgas en elektriciteit, die deel uitmaken van de rulingaanvraag, blijkt een abnormaal laag verbruik en wordt het tarief ‘leegstand’ toegepast.

51. Rekening houdende hiermee kan de DVB aanvaarden dat desbetreffend appartement en garage kwalificeert als nieuw, in de zin van artikel 44 §3, 1° van het btw-wetboek.

III.B.6. Bijgebouwen en aanhorigheden

52. Het verlaagde btw-tarief is niet van toepassing op aanhorigheden van de eigenlijke woning (zwembaden, sauna's, en dergelijke installaties). Zo is het verlaagde btw-tarief dus niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die vrijstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin (11).

[(11) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.6.]

53. Ook garages (en carports die essentieel dezelfde functie hebben als garages) die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het tijdelijk 6% btw-tarief.

Maar dit is anders wanneer een garage (carport) geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is het verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage (carport) (12).

[(12) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.]

54. De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage (carport) bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6%, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m² (13).

[(13) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.]

55. Voor de verkoop van de garage die samen met het appartement zal worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals bepaald door artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20. Dit standpunt is gebaseerd op de volgende vaststellingen:

i. in de Wet ter invoering van artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 staat te lezen dat zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte wooneenheid. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voornoemde bepaling worden beschouwd;

ii. wanneer, zoals in het onderhavige geval, de bedoelde parking van onmiddellijk nut is voor de wooneenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het verlaagde btw-tarief van 6% als bedoeld in artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaire.

III.C. Conclusie

56. Voor wat betreft de verkoop van het appartement A dat zal worden verkocht en dat deel uitmaakt van een nieuwbouw appartementsgebouw, genaamd residentie V gelegen te I, komt X principieel in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door artikel 1quater, § 3 van het Btw-KB nr. 20 ten aanzien van de btw die op deze verkopen opeisbaar zal worden in de periode tussen 01.01.2021 en 31.12.2023. Deze einddatum (uiterlijk 31.12.2023) kan komen te vervallen indien de wetgever zou beslissen om deze tijdelijke maatregel te verlengen dan wel te bestendigen;

57. Ook de verkoop van de hiervoor bedoelde garage nummer N die van onmiddellijk nut is voor de wooneenheid (appartement), is onderworpen aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%.

58. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.

59. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit 6%-heropbouwtarief verder afhankelijk is van de in artikel 1quater, § 3, tweede lid, § 4, § 5 en § 8 van het Btw-KB nr. 20 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium, de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten.