Démolition et reconstruction, taux de TVATVA - Article 1quater, § 3 AR n^o 20 - Démolition et reconstruction

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. Deze rulingaanvraag betreft een nieuw vastgoedproject genaamd ‘<…>’ op de oude <…>site aan de <…> (hierna het vastgoedproject) waarbij verschillende oude gebouwen, geasfalteerde parkeerterreinen, verhardingen, massieven, ondergrondse <…> en een ondergrondse <…> afgebroken zullen worden en twee nieuwe appartementsgebouwen opgericht zullen worden. Het vastgoedproject past in het kader van de volledige ontwikkeling van de <…>site waarbij later nog gebouwen opgericht zullen worden. Deze rulingaanvraag beperkt zich tot de afbraak en heropbouw in een eerste fase van het vastgoedproject die voornamelijk zal plaatsvinden in de bovenhoek van de site (cf. verschillende plannen in de bijlages van de aanvraag).

3. De volledige <…>site bestaat uit verschillende kadastrale percelen met volgende kadastrale omschrijving: <…> (Kadastraal Plan, zie Bijlage 1 van de aanvraag).

4. <…> is eigenaar van de verschillende kadastrale percelen op de <…>site en zal in het kader van het vastgoedproject een recht van opstal vestigen op deze percelen ten voordele van <…>.

5. Op <…> 2020 heeft <…> reeds een omgevingsvergunning (<…>, cf. Bijlage 2 van de aanvraag) verkregen van de Stad <…> voor de afbraak van acht gebouwen en verschillende verhardingen en massieven (waaronder de ondergrondse <…>) op de <…>site terwijl de waardevolle constructies, zijnde <…>, behouden zullen blijven. Vervolgens – op <…> 2020 - heeft <…> ook een omgevingsvergunning (<…>, cf. Bijlage 3 van de aanvraag) verkregen van de Stad <…> om in de bovenhoek van de <…>site twee appartementsgebouwen met in totaal <…> woongelegenheden (verbonden door een ondergrondse parking), een tuin met nieuwe bomen en <…> tijdelijke parkeerplaatsen op te richten.

6. De twee op te richten appartementsgebouwen (bestaande uit een Blok A en Blok B) zullen gelegen zijn op de kadastrale percelen <…>, waarbij slechts een klein gedeelte (<15%) van het nieuwbouwproject (inclusief ondergrondse parking) zich op het kadastrale perceel <…> zal bevinden. Meer specifiek zal Blok A zich slechts voor minder dan 30% op het kadastrale perceel <…> bevinden, terwijl Blok B zich volledig op perceel <…> zal bevinden (cf. Bijlage 4 van de aanvraag). Alle gebouwen, geasfalteerde parkeerplaatsen, verhardingen, massieven, ondergrondse <…>, met uitzondering van de <…>, gelegen op het kadastrale perceel <…> zullen afgebroken worden. Op het kadastrale perceel <…> zal het bestaande gebouw (<…>) niet afgebroken worden.

7. <…> zal in het kader van dit vastgoedproject in de bovenhoek van de <…>site - op dezelfde plaats waar de twee nieuwe appartementsgebouwen opgericht zullen worden - meteen de oude loods (gebouw <…> met een oppervlakte van <…> m²), het geasfalteerde / verharde parkeerterrein, de verhardingen en massieven, de ondergrondse <…> afbreken om vervolgens te starten met de oprichting van de twee appartementsgebouwen. De overige zeven gebouwen, verhardingen en massieven die ook allemaal gelegen zijn op het kadastrale perceel <…> zullen in een volgende fase van het vastgoedproject afgebroken worden.

8. De aanvrager wenst zekerheid te verkrijgen over het feit dat de levering van de appartementen van dit vastgoedproject kan geschieden tegen het btw-tarief van 6 % en dit in toepassing van artikel 1quater, §3 KB nr. 20.

9. Het eerste lid van §3 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

10. In het tweede lid van §3 lezen we verder enkele voorwaarden die moeten worden vervuld. Punt 1° a) en b) heeft betrekking op de bestemming die de verkrijger aan het betreffende gebouw dient te geven en het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur). De aanvrager verklaart uitdrukkelijk dat hij het verlaagd tarief slechts zal toepassen voor zover de verkrijger voldoet aan de voorwaarden. De punten 2° en 3° vermelden formaliteiten waaraan de leverancier (in casu <…>) in samenwerking met de verkrijger moet voldoen. Hieromtrent verklaart de aanvrager dat hij deze formaliteiten effectief zal voldoen.

11. Inzake de oppervlakte van de nieuw te bouwen appartementen, verklaart de aanvrager dat die onder de grens van 200m² blijven (cf. artikel 1 quater, §3, lid 2, 1°, a) van KB nr. 20). Het spreekt voor zich dat de effectief uitgevoerde werken bepalend zullen zijn en de partijen bijvoorbeeld door samenvoeging van kavels alsnog de grens kunnen overschrijden en aldus niet aan de vereiste voorwaarde voldoen. Hoe dan ook blijft de oppervlakte een feitelijk element dat ondanks deze beslissing nog steeds het voorwerp kan uitmaken van een latere controle.

12. De aanvrager gaat in zijn motivering dieper in op de notie afbraak en heropbouw en de hoedanigheid van de bouwheer.

Afbraak en heropbouw

13. De toetsing of er voldaan wordt aan de notie van afbraak en heropbouw in de zin van artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 deelt de aanvrager in zijn motivering op in vier deelaspecten: het feit dat de afbraak betrekking moet hebben op een gebouw, het af te breken gebouw een significante omvang moet hebben, het af te breken gebouw en het op te richten gebouw (louter) op hetzelfde kadastraal perceel gelegen moeten zijn en tenslotte dat het af te breken gebouw volledig afgebroken moet worden.

- De afbraak heeft betrekking op een gebouw, zijnde ieder bouwwerk dat vast met de grond verbonden is

14. De aanvrager verklaart dat tijdens de eerste fase van het vastgoedproject <…> een loods (gebouw <…>), verhardingen, massieven, ondergrondse <…> zal dienen af te breken in de bovenhoek van het kadastrale perceel <…>, op hetzelfde deel van de site waar de nieuwe appartementsgebouwen zich zullen bevinden.

15. De loods (gebouw <…>) – gelegen helemaal in de bovenhoek van de site – is een volwaardig bouwwerk dat vast met de grond verbonden is overeenkomstig artikel 1, § 9, 1° WBTW en kan bijgevolg als een ‘gebouw’ beschouwd worden (Bijlage 5 van de aanvraag bevat foto’s van deze loods).

16. Het geasfalteerde parkeerterrein, de verhardingen, massieven en waterkeringsmuren kunnen eveneens als gebouwen beschouwd worden, minstens in de zin van artikel 1, §9, 1° WBTW (Bijlage 8 van de aanvraag bevat foto’s van deze elementen).

17. De eerste voorwaarde kan aldus als voldaan beschouwd worden.

- Het af te breken gebouw heeft een significante omvang

18. In punt 3.2. vermeldt de circulaire 2021/C/18 dat de omvang van gebouwen zoals een loods – in dit geval een loods met een oppervlakte van <…> m² – normaliter op zich als significant kan beschouwd worden.

19. Daarnaast spreekt de aanvrager over de ondergrondse <…>, het geasfalteerd parkeerterrein, de verhardingen, massieven en ondergrondse <…> gelegen in de bovenhoek van het perceel die als significant beschouwd moeten worden gelet op hun totale grondoppervlakte van <…> m² in verhouding tot de twee op te richten appartementsgebouwen met een totale grondoppervlakte van <<1/2> m². Deze constructies en infrastructuurwerken zijn volgens de aanvrager bovendien allemaal opgetrokken uit duurzame materialen en zullen volgens de aanvrager tot minstens 3,5 meter diep afgebroken moeten worden.

20. Verder motiveert de aanvrager dat de significantie van de af te breken gebouwen, met name de loods, het parkeerterrein, de <…>, de verhardingen, massieven en de ondergrondse <…>, moet blijken uit de geschatte kostprijs van de uit te voeren afbraakwerken die in totaal ongeveer <…> euro zou bedragen (cf. Bijlage 9 van de aanvraag).

21. Tenslotte vermeldt de aanvrager de zeven overige in de toekomst nog af te breken gebouwen zijnde loodsen, fabrieksgebouwen en een kantoorgebouw.

22. In al de door de aanvrager naar voor gebrachte informatie ontbreken concrete elementen die ons een zicht kunnen geven op wat er ondergronds op de projectsite aanwezig is, wat er ondergronds afgebroken dient te worden en wat hiervan de uiteindelijke kostprijs zal zijn. Gezien het industriële verleden van de site is het niet onwaarschijnlijk dat er meer zal afgebroken moeten worden dan wat er bovengronds zichtbaar is en dat dit de kostprijs zal kunnen doen oplopen. Hierop kunnen we ons echter niet baseren om het bestaan en het significant karakter hiervan te beoordelen. We hebben daarentegen wel een concreet zicht op wat er bovengronds dient afgebroken te worden zijnde een loods, verhardingen van een grote omvang met een zekere profilering, deels in asfalt en deels in beton, en waterkeringsmuren. Louter op basis van wat zichtbaar is kunnen we stellen dat wat vandaag reeds afgebroken moet worden (en dus onafhankelijk van wat in de toekomst nog afgebroken zou worden elders op hetzelfde kadastraal perceel voor verdere ontwikkeling) voor de realisatie van het momenteel voorgelegde vastgoedproject, een significante omvang heeft, ook in verhouding tot de twee op te richten appartementsgebouwen.

23. De tweede voorwaarde kan aldus als voldaan beschouwd worden.

- Het af te breken gebouw en het op te richten gebouw bevinden zich op hetzelfde kadastrale perceel

24. De loods, de verhardingen, massieven en waterkeringsmuren die meteen afgebroken zullen worden, bevinden zich groso modo op dezelfde plaats op hetzelfde kadastrale perceel <…> waar de nieuwe appartementsgebouwen nadien opgericht zullen worden, namelijk in de bovenhoek van de site.

25. Een aandachtspunt is het gegeven dat Blok A van de op te richten appartementsgebouwen deels op een ander kadastraal perceel (<…>) gelegen is waarop het bestaande gebouw (<…>) niet afgebroken wordt. Punt 3.3 van de Circulaire 2021/C/18 stelt echter dat het verlaagd btw-tarief alsnog toegepast kan worden voor zover het nieuwe gebouw voor ten minste 50% gelegen is op het kadastrale perceel waarop de oude gebouwen worden afgebroken. Uit de grondplannen blijkt dat Blok A voor meer dan 50% gelegen is op hetzelfde kadastrale perceel waarop de oude gebouwen worden afgebroken.

26. De derde voorwaarde kan aldus als voldaan beschouwd worden.

- Het af te breken gebouw wordt volledig afgebroken

27. Op het kadastrale perceel waar de nieuwe appartementsgebouwen opgericht zullen worden zal <…> de acht bovengrondse gebouwen volledig afbreken (nu en in de toekomst). De sloopvergunning stelt echter dat de <…> op het kadastrale perceel niet afgebroken mogen worden.

28. De voorwaarde uit de sloopvergunning om de <…> op het kadastrale perceel te behouden doet geen afbreuk aan de vervulling van deze voorwaarde. Deze drie te behouden gebouwen staan bouwfysisch los van de af te breken gebouwen.

29. De vierde voorwaarde kan aldus als voldaan beschouwd worden.

Hoedanigheid bouwheer

30. Overeenkomstig titel 5.1 van de Circulaire 2021/C/18 beoogt de maatregel zowel belastingplichtigen in de zin van artikel 12, § 2 WBTW als toevallige oprichters van een nieuw gebouw (artikel 8 WBTW). Voor onderhavig vastgoedproject zal <…>, een belastingplichtige in de zin van artikel 12, §2 WBTW, optreden als bouwheer en zowel de afbraak als de heropbouw laten uitvoeren door verschillende onderaannemers. De bouwheer kan beroep doen op verschillende onderaannemers voor de afbraak en heropbouw.

31. Het feit dat <…> als bouwheer voor het vastgoedproject slechts een recht van opstal zal verkrijgen op het bebouwde terrein belet evenmin de toepassing van het verlaagd tarief voor zover hij zelf de gebouwen laat afbreken en de nieuwe appartementsgebouwen laat oprichten.

32. De voorwaarde met betrekking tot de hoedanigheid van de bouwheer kan aldus als voldaan beschouwd worden

Werking in de tijd

33. Het meest belangrijke aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op het voorgelegd project ligt tenslotte in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de woonkavels door de aanvrager aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022.

34. Deze voorafgaande beslissing is ook slechts geldig voor die leveringen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor, over de periode sinds 01/01/2021, nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1 W. Btw op datum van deze beslissing.