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Q.R. Senat. Sess'ord. 1978-1979 p.418

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QUESTION

La formule de vente de maisons «clé sur porte» est de plus en plus fréquemment appliquée.

Le seul accord entre le vendeur et l'acheteur a trait au prix global (terrain construction).

Souvent, l'acte notarié enregistre deux transactions (vente du terrain + vente de la maison) à l'insu de l'acheteur.

Par la suite, vos services de l'Enregistrement effectuent deux contrôles, concernant la valeur du terrain et la valeur de la maison.

L'acheteur risque donc deux fois de devoir payer des droits supplémentaires ou des amendes.

Or, il est fréquent que vos fonctionnaires admettent le prix global.

Les droits supplémentaires et les amendes sont exclusivement à charge du vendeur.

Dans le cas d'une vente «clé sur porte» :

a) L'estimation, à l'égard de l'acheteur, peut-elle porter sur la valeur globale du terrain et de la maison;

b) Ne peut-on appliquer la présomption légale que la cession du terrain a précédé la construction, de sorte que le maître de l'ouvrage en est devenu propriétaire et que les droits et amendes sont à sa charge, sans qu'il ait un recours contre l'acheteur de la maison ?

REPONSE

Aux termes de l'article 9, § 3, du Code de la T.V.A., seuls les bâtiments, à l'exclusion du terrain sur lequel ils sont érigés, tombent dans le champ d'application de la T.V.A. lorsqu'ils sont cédés par un assujetti visé à l'article 8 du même code, en exécution d'un contrat à titre onéreux translatif ou déclaratif de propriété ou d'usufruit, au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle pour laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier de ces bâtiments.

En conséquence, lorsqu'une habitation «clé sur porte» est cédée, dans les conditions rappelées ci-dessus, en même temps que le terrain, moyennant un prix unique, la T.V.A. est calculée sur le prix conventionnel et les charges sous déduction de la valeur vénale du terrain qui est indiquée dans une déclaration souscrite conformément à l'article 168 du Code des droits d'enregistrement et sur laquelle est dû un droit proportionnel d'enregistrement. La souscription de cette déclaration ne modifie pas pour autant la convention intervenue.

A l'égard de cette convention, le receveur de l'Enregistrement dans le ressort duquel l'habitation est située est chargé du contrôle de la valeur normale de l'habitation cédée et de la valeur vénale du terrain. En aucun cas, la somme des valeurs estimées ne peut cependant dépasser la valeur vénale de l'ensemble de l'immeuble.

Conformément à l'article 53, § 2, du Code de la T.V.A. et à l'article 200 du Code des droits d'enregistrement, la T.V.A. complémentaire et/ou le supplément de droits d'enregistrement sont dus exclusivement par l'acquéreur de l'habitation «clé sur porte».

En ce qui concerne la question posée par l'honorable membre sous la lettre b, le principe est que les lois fiscales ne peuvent modifier les actes juridiques intervenus entre les parties. En d'autres mots, envers l'acquéreur, le cédant a, en ce qui concerne l'habitation qu'il a érigée et cédée, la qualité de vendeur et non pas celle de constructeur, D'autre part, la présomption instaurée par l'alinéa premier de l'article 64, § 4, du Code de la T.V.A., ne peut être invoquée à l'égard de ce même constructeur-vendeur puisqu'il est prouvé que l'habitation érigée a été cédée dans les prévisions de l'article 9, § 3, du même code.