Verkoop van een huis " sleutel op de deur". Werk in onroerendeVerkoop van een huis " sleutel op de deur". Werk in onroerende staat. Onroerend goed. Gebouw. Bouwmateriaal. Bouwsector. Maatstaf van heffing. Normale waarde. Minimummaatstaf van heffing. Bouwwaarde. Bewijs. Bouwdossier. Notariële akte

Vr. en Antw., Senaat G.Z.1978-1979 blz. 418

Verkoop van een huis " sleutel op de deur " - Werk in onroerende staat - Onroerend goed - Gebouw - Bouwmateriaal - Bouwsector - Maatstaf van heffing - Normale waarde - Minimummaatstaf van heffing - Bouwwaarde - Bewijs - Bouwdossier - Notariële akte

VRAAG

De formule van verkoop van huizen " sleutel op de deur " neemt meer en meer uitbreiding.

ANTWOORD

Tussen verkoper en koper wordt één enkele overeenkomst gesloten, nl. die van de globale prijs (grond + bouwwerk).

Doch buiten weten van de koper worden veelal twee transacties geregistreerd in de notariële akte: verkoop van een stuk grond en van een huis.

Achteraf verricht uw dienst van Registratie twee controles: een omtrent de waarde van de grond en een andere omtrent de waarde van het huis.

Er is dienvolgens ten opzichte van de koper een dubbel risico van bijvoeglijke rechten en boeten: op de waarde van de grond en op die van het huis.

Nochtans blijkt het geen uitzondering te zijn dat uw medewerkers van de registratie de globale prijs aanvaardbaar vinden.

Bijvoeglijke rechten en boeten worden alleen opgelegd aan de koper; nooit aan de verkoper.

Mag ik de geachte Minister vragen of, in het geval van verkoop " sleutel op de deur ":

a) De schatting ten opzichte van de koper mag geschieden op de gezamenlijke waarde van grond en huis,

b) Er geen aanleiding toe is het wettelijk vermoeden in te schakelen dat de overdracht van de grond voorafging aan het neerzetten van het huis, zodat de bouwheer hiervan eigenaar geworden is, derwijze dat eventuele bijvoeglijke rechten en boeten te zijnen laste dienen gelegd, met uitsluiting van verhaal tegen de uiteindelijke koper van het gebouw ?

Antwoord: Naar luid van artikel 9, § 3, van het BTW-Wetboek vallen alleen de gebouwen en niet de grond waarop ze zijn opgericht in de werkingssfeer van de BTW wanneer ze uiterlijk op 31 december van het jaar na dat waarvoor ze voor het eerst zijn opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing,- door een in artikel 8 van hetzelfde wetboek bedoelde belastingplichtige worden vervreemd ingevolge een contract onder bezwarende titel tot overdracht of aanwijzing van eigendom of vruchtgebruik.

Wanneer derhalve een sleutelklare woning in de evengenoemde voorwaarden wordt vervreemd samen met de grond voor een niet-gesplitste prijs wordt de BTW berekend over de bedongen prijs en lasten onder aftrek van de verkoopwaarde van de grond waarvan het bedrag wordt aangeduid in een overeenkomstig artikel 168 van het Wetboek van de registratierechten onderschreven verklaring en waarover een evenredig registratierecht is verschuldigd. Het onderschrijven van die verklaring heeft overigens niet tot gevolg dat de aangegane overeenkomst wordt gewijzigd.

Ten aanzien van die overeenkomst is de ontvanger van de Registratie in wiens ambtsgebied de woning is gelegen belast met de controle van de normale waarde van de vervreemde woning en de verkoopwaarde van de grond. In geen geval mag nochtans het totaal van die geraamde waarden meer bedragen dan de verkoopwaarde van het onroerend goed als geheel.

Overeenkomstig artikel 53, § 2, van het BTW-Wetboek en artikel 200 van het Wetboek van de registratierechten zijn de respectieve aanvullende BTW en/of bijkomende registratierechten alleen verschuldigd door de verkrijger van de sleutelklare woning.

Wat de vraag betreft door het geachte Lid gesteld onder letter b, geldt het beginsel dat fiskale wetten de inhoud van de rechtshandeling overeengekomen tussen partijen niet kunnen wijzigen, m.a.w. de vervreemder heeft ten opzichte van de verkrijger met betrekking tot de door hem opgerichte en overgedragen woning de hoedanigheid van verkoper en niet van bouwheer.

Daarenboven kan ten aanzien van diezelfde bouwheer-verkoper het wettelijk vermoeden ingesteld door het eerste lid van artikel 64, § 4, van het BTW-Wetboek niet worden ingeroepen omdat het bewijs werd geleverd dat de opgerichte woning werd vervreemd in de omstandigheden bepaald bij artikel 9, § 3, van hetzelfde wetboek.