Question écrite, Sénat 2011
Bien immeuble
Location-financement
Sol attenant
bâtiment neuf
QUESTION
Les contrats de location-financement d'immeubles sont assujettis à la TVA, pour autant qu'ils répondent aux conditions fixées par l'article 44, § 3, 2° b) du code de la TVA et à l'arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992.
L'article 1er, 4° de cet arrêté pose comme condition qu'à l'expiration de la période de quinze années, visée à l'article 9 de l'arrêté royal n° 3 du 10 décembre 1969, le montant total des loyers à payer par le preneur doit permettre au donneur de reconstituer intégralement le capital investi.
Dans la circulaire n° AFER 10/2007 (ET 109.976) du 12 avril 2007, l'Administration de la TVA a clarifié la notion de " capital investi " comme suit :
" 45. Par " capital investi " au sens de cette disposition, il y a lieu d'entendre l'ensemble des frais exposés hors TVA par le donneur en leasing pour acquérir, construire et/ou transformer le bien immobilier (ou pour acquérir les droits réels y afférents), objet du contrat de leasing, à l'exclusion du prix d'acquisition du terrain (ou du prix payé pour l'obtention des droits réels nécessaires sur ce terrain) et des frais accessoires non passibles de la TVA et directement liés à l'acquisition de ce terrain (frais notariaux, droits d'enregistrement, etc.).
46. Le capital investi comprend donc, entre autres, tous les autres frais comme les frais d'étude (étude de marché, frais d'étude des ingénieurs, géomètres et architectes, etc.) qui précèdent l'acquisition ou l'érection du bâtiment, les rémunérations des courtiers et mandataires intervenus dans l'acquisition du terrain ou du bâtiment ou des droits réels y afférents, de même que le prix de construction ou d'acquisition de la pleine propriété ou des droits réels nécessaires sur l'immeuble. "
Depuis le 1er janvier 2011, le donneur en leasing peut, par application de la notion de " sol y attenant " visée à l'article 1er , § 9, 2° du code de la TVA, avoir acquis la propriété du terrain (ou les droits réels nécessaires sur celui ci) en application de la TVA.
1. Le ministre peut il me préciser l'interprétation correcte de " capital investi " à partir du 1er janvier 2011 ?
2. Selon le ministre, est il encore exact que les frais accessoires non soumis à la TVA (comme par exemple les frais de notaire) mais qui peuvent être liés au " sol y attenant " acquis en payant la TVA, ne sont pas compris dans le " capital investi " ? Peut-il détailler sa réponse ?
RÉPONSE
(de monsieur Reynders Vice-premier Ministre et Ministre des Finances et des Réformes institutionnelles)
La question de l'honorable membre est relative à la livraison taxable d'un bâtiment neuf et du terrain y attenant visé à l'article 1er, § 9, du Code de la TVA, à une entreprise spécialisée dans la location-financement d'immeubles, aussi appelée leasing immobilier, afin que ce dernier consente une location-financement d'immeubles au sens de l'article 44, § 3, 2°, b), du Code de la TVA (en d'autres termes l'acquisition avec TVA du bâtiment et du sol y attenant par le donneur en leasing, selon les indications détaillées du futur preneur et pour être utilisés par celui-ci dans l'exercice de son activité d'assujetti).
Dans ce cas, le prix d'achat hors TVA du terrain attenant au sens de l'article 1er, § 9, du Code de la TVA (ou le prix hors TVA payé pour obtenir le droit réel afférent au terrain attenant) fait partie du "capital investi" au sens de l'article 1er, 4°, de l'arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992 relatif à l'application de la taxe sur la valeur ajoutée à la location-financement d'immeubles. Les frais accessoires que le donneur en leasing a exposés en son nom et pour son compte et qui sont directement liés à l'acquisition du terrain attenant (ou à l'obtention du droit réel afférent au terrain attenant) ne font par contre pas partie dudit "capital investi", pour autant qu'il s'agisse de frais qui ne sont pas grevés de TVA.
Juriel