Travaux de transformation ou d'amélioration et travaux de réparation et d'entretienTravaux de transformation ou d'amélioration et travaux de réparation et d'entretien à un bâtiment loué. Révision ou non de la déduction dans le cas de la cession par l'assujetti de son droit au bail

Questions et Réponses, Sénat

Travaux de transformation ou d'amélioration et travaux de réparation et d'entretien à un bâtiment loué - Révision ou non de la déduction dans le cas de la cession par l'assujetti de son droit au bail

QUESTION

Il est fréquent que des personnes physiques assujetties à la T.V.A. fassent exécuter des travaux de transformation ou d'entretien de l'immeuble qu'elles louent et où elles exploitant leur commerce. Ces travaux sont parfois assez importants pour être considérés comme un investissement. La T.V.A. sur les factures de ces travaux est normalement récupérée lors de la comptabilisation.Il arrive que le locataire cesse l'exploitation à titre personnel et en fasse l'apport à une société.

Plusieurs possibilités sont à envisager:

1. Le locataire cède ses activités en application de l'article II du Code de la T.V.A., y compris ses droits au bail, avec l'accord du propriétaire. Il n'y a ni résiliation, ni suspension du bail, qui est repris par le nouveau locataire jusqu'à l'échéance normale.

2. Même cas, mais le premier locataire reste engagé solidairement envers le propriétaire ou le locataire principal pour la bonne exécution du bail jusqu'à l'échéance.

3. Le locataire fonde la société et fait l'apport de la généralité de son fonds, y compris les travaux effectués. Dans un codicille, le propriétaire ou le locataire principal prend acte de la cession à la nouvelle société du droit locatif.

4. Le locataire fonde la société et fait l'apport de la généralité de son fonds, excepté son droit au bail; par contrat distinct, il loue les locaux à la nouvelle société.

J'estime que si l'article 11 est appliqué, la cession des biens meubles et immeubles, y compris le droit locatif du bâtiment qui fait partie du fonds, est exemptée de la T.V.A. il s'agit sans aucun doute de la cession d'un ensemble de biens dont le cessionnaire (personne physique ou société à laquelle on fait l'apport) se substitue à son devancier. Il en résulte que les biens cédés relèvent, dans le patrimoine du cessionnaire, du régime de la T.V.A. auquel ils avaient été assujettis par le cédant. Dès lors, l'article 48, § 2, du Code de la T.V.A. et les articles 6 et suivants de l'arrêté royal no 3 du 10 décembre 1969 sont applicables: la révision de la déduction doit être faite par le cessionnaire si les biens se trouvent dans les conditions visées par les dispositions précitées.

Dans les trois premiers cas, il n'y a pas révision de la déduction initiale: le cessionnaire poursuit l'exploitation ou une exploitation semblable en utilisant les biens bâtis pour les opérations permettant la déduction. Par conséquent, le cessionnaire, substitué au cédant, doit assurer la révision si, après la reprise, sa situation est prévue par l'article 10 de l'arrêté royal no 3. La période de révision prend cours le 1er janvier de l'année pendant laquelle le cédant a obtenu le droit à la déduction.La période pendant laquelle la révision doit avoir lieu est en principe fixée à cinq ans.

Pour la taxation des activités qui tendent ou contribuent à la construction ou à l'acquisition d'un bâtiment, l'article 9 de l'arrêté royal no 3 prévoit toutefois une période de dix ans. On entend également par nouveau bâtiment les modifications importantes apportées à un bâtiment existant.

Dans le quatrième cas, l'immeuble n'est pas apporté à la nouvelle société cependant que l'assujetti cesse l'activité qui lui permettait de déduire la T.V.A. sur les transformations. Il perd le statut d'assujetti, ce qui entraîne l'application de l'article 10, 5°, de l'arrêté royal no 3 du 10 décembre 1969: la révision de la déduction doit avoir lieu si la période de cinq ans (ou de dix ans) n'est pas échue.

Cette révision se fait en une fois pour l'année dans laquelle l'intéressé cesse d'être assujetti et pour les années restantes de la période de révision à concurrence d'un cinquième ou d'un dixième par an, selon le cas (article 11, § 3, de l'arrêté royal no 3).La révision se fait dans la dernière déclaration que l'assujetti doit déposer.

Pouvez-vous confirmer cette interprétation et me communiquer vos observations éventuelles?

REPONSE

Sauf pour ce qui concerne le point 4 de sa question, je ne puis partager le point de vue de l'honorable Membre.

En effet, un assujetti qui cède son droit au bail est tenu, en règle, de revoir les déductions qu'il a opérées pour les travaux de transformation et d'amélioration effectués au bâtiment qu'il a pris en location, quelles que soient, du reste, les conditions et circonstances de la cession du bail (v. question parlementaire no 171 , du 16 février 1987, de M. Belot ; bulletin des Questions et Réponses, Sénat, no 23, du 17 mars 1987, p. 1478).

En revanche, la T.V.A. acquittée pour des travaux de réparation et d'entretien n'est pas considérée comme une taxe grevant des biens d'investissement, de sorte que, dans les cas visés aucune révision de la déduction opérée pour les taxes grevant les travaux, ne doit, en principe, avoir lieu (v. art. 7, deuxième al., 1°, de l'arr. roy. no 3 du 10 décembre 1969).