Omvormings- of verbeteringswerken en herstellings- en onderhoudswerken aan gehuurde gebouwen. Al danOmvormings- of verbeteringswerken en herstellings- en onderhoudswerken aan gehuurde gebouwen. Al dan niet herziening van de aftrek in geval van overdracht door de belastingplichtige van zijn huurrecht

Vr. en Antw., Senaat

Omvormings- of verbeteringswerken en herstellings- en onderhoudswerken aan gehuurde gebouwen - Al dan niet herziening van de aftrek in geval van overdracht door de belastingplichtige van zijn huurrecht

VRAAG

Het gebeurt dikwijls dat BTW-belastingplichtigen, fysieke personen, verbouwings- of onderhoudswerken laten uitvoeren aan het onroerend goed dat zij in huur namen en waarin zij hun handel uitbaten.

Deze werken zijn soms van dergelijke omvangrijke aard dat zij als investering beschouwd dienen te worden.

De BTW op de fakturen die betrekking hebben op deze werken wordt normaal teuggevorderd bij de boeking ervan.

Het is niet zelden het geval dat de huurder later zijn uitbating wil stopzetten ten persoonlijke titel en deze wil inbrengen in een vennootschap.

Diverse mogelijkheden kunnen zich voordoen.

1. De huurder draagt zijn aktiviteiten over met toepassing van artikel 11 van het BTW-Wetboek, inbegrepen zijn rechten op het huurcontract; dit laatste met toestemming van de eigenaar. Er is noch verbreking, noch onderbreking van het huurcontract; de nieuwe huurder neemt het lopende contract over tot aan de normale vervaldag.

2. Zelfde geval, doch de eerste huurder blijft solidair gehouden tegenover de eigenaar of hoofdhuurder voor de goede uitvoering van het contract, tot aan de vervaldag.

3. De huurder sticht de vennootschap en doet inbreng van de algemeenheid van zijn handelszaak, inbegrepen de uitgevoerde werken. Een codicil wordt opgesteld met de eigenaar of hoofdhuurder dat de overdracht van het huurrecht aan de pas opgerichte vennootschap acteert.

4. De huurder sticht de vennootschap en doet inbreng van de algemeenheid van zijn handelszaak, met uitzondering evenwel van zijn recht op het huurcontract; bij afzonderlijke overeenkomst verhuurt hij de lokalen aan de pas opgerichte vennootschap.

Het komt mij voor dat, bij toepassing van artikel 11 van het BTW-Wetboek, de overdracht van roerende en onroerende goederen, inbegrepen het huurrecht van het verbouwde goed dat deel uitmaakt van de handelszaak, met vrijstelling van BTW gebeurt. Het gaat hier zonder twijfel om een afstand van een algemeenheid van goederen waarbij de overnemer (fysieke persoon of vennootschap aan wie de inbreng gebeurt) in de plaats komt van zijn rechtsvoorganger. Daaruit volgt dat de overgedragen goederen in het patrimonium van de overnemer komen onder de BTW-regeling waaraan ze onderworpen werden door de overdrager. Dit brengt mee dat artikel 48, § 2, van het BTW-Wetboek en artikelen 6 en volgende van het koninklijk besluit nr. 3 van 10 december 1969 van toepassing zijn: de herziening van de aftrek dient te gebeuren door de overnemer indien de goederen zich in de omstandigheden zouden bevinden die bij voornoemde beschikkingen worden bedoeld.

In de eerste drie bedoelde gevallen is er geen herziening van de oorspronkelijk uitgeoefende aftrek daar de overnemer de onderneming (of een gelijksoortige onderneming) voortzet waarbij hij de verbouwde goederen gebruikt voor het uitoefenen van verrichtingen die de aftrek toestaan.

Deze oplossing brengt evenwel mee dat de overnemer als voortzetter van de persoon van de overdrager de herziening zelf dient te verrichten indien hij zich, na de overname, in een toestand moest bevinden voorzien door artikel 10 van het voornoemd koninklijk besluit nr. 3.

De periode eigen aan deze herziening vindt haar vertrekpunt op 1 januari van het jaar waarin het recht op aftrek bij de overdrager is ontstaan.

Wat de periode betreft tijdens welke de herziening verplicht dient te gebeuren, deze is in principe op vijf jaar vastgesteld.

Ten aanzien van de belasting geheven op handelingen die strekken of bijdragen tot de oprichting of de verkrijging van een gebouw, voorziet artikel 9 van het koninklijk besluit nr. 3 dat het tijdvak evenwel tien jaar bedraagt.

Met nieuw gebouw wordt eveneens bedoeld de belangrijke wijzigingen aan een bestaand gebouw.

In het vierde geval hierboven aangehaald, wordt het onroerend goed niet in de opgerichte vennootschap ingebracht, terwijl de belastingplichtige de activiteit, die hem toeliet de BTW-aftrek op de verbouwingen te verrichten, stopzet. Hij verliest dus het statuut van belastingplichtige, wat toepassing meebrengt van artikel 10, 5°, van het koninklijk besluit nr. 3 van 10 december 1969, d.w.z. dat de herziening van de aftrek dient te geschieden indien het tijdstip van vijf jaar, of eventueel tien jaar, niet verstreken is.

De bedoelde herziening wordt in eenmaal verricht voor het jaar waarin de betrokkene de belastingplicht verliest en voor de nog te lopen jaren van het herzieningstijdvak tot beloop, volgens het geval, van een vijfde of een tiende per jaar (artikel 11, § 3, van het koninklijk besluit nr. 3).

De herziening gebeurt in de laatste aangifte die de belastingplichtige moet neerleggen.

Kan de geachte Minister deze verklaring bevestigen of ontkennen en mij eventueel zijn opmerkingen mededelen?

ANTWOORD

Behoudens wat de zienswijze met betrekking tot punt 4 van zijn vraag betreft, kan ik het standpunt van het geachte Lid niet delen.

Een belastingplichtige die namelijk zijn huurrecht overdraagt is in de regel gehouden de aftrek te herzien die hij met betrekking tot de verrichte verbouwings- en verbeteringswerken aan het gehuurde gebouw heeft verricht, ongeacht overigens de voorwaarden en de omstandigheden waaronder de overdracht van de huur plaatsvindt (zie: parlementaire vraag nr. 171 van senator Belot van 16 februari 1987; bulletin van Vragen en Antwoorden, Senaat, nr. 23, van 17 maart 1987, blz. 1478) Zie B.T.W. Revue nr. 76, blz. 189, nr. 12, hiervoor. ..

De BTW voldaan ter zake van de herstellings- en onderhoudswerken wordt daarentegen niet aangemerkt als een belasting geheven van bedrijfsmiddelen zodat in de beoogde gevallen, ten aanzien van de in aftrek gebrachte BTW voldaan ter zake van die werken, in principe geen herziening plaatsvindt (zie: artikel 7, tweede lid, 1°, van het koninklijk besluit nr. 3 van 10 december 1969).