Sociétés en commandite. Transactions avec des immeubles

Questions et Réponses, Chambre, 2001-2002, n° 138, p. 17391-17393

Sociétés en commandite - Transactions avec des immeubles

QUESTION

De nombreuses familles ont constitué, tout à fait légalement, des sociétés en commandite chargées de gérer, construire, acquérir, vendre, louer, etc. leurs biens immobiliers.

Les statuts d'une telle société sont généralement formulés comme suit:

"Oser, pour son propre compte ou pour le compte de tiers, en Belgique et/ou à l'étranger, seule ou en collaboration avec des tiers, de quelconques actes industriels, commerciaux, financiers, mobiliers ou immobiliers directement ou indirectement liés à la gestion judicieuse du patrimoine mobilier ou immobilier. Elle peut notamment acquérir, faire construire, faire équiper, transformer, vendre et aliéner des biens immobiliers ; elle peut également placer les moyens disponibles en biens et valeurs immobilières et mobilières. Elle peut par ailleurs intervenir en tant que promoteur en assurant la coordination de toutes les entreprises et sous-traitants pour tous les travaux de construction au sens le plus large. Elle peut gérer des biens immobiliers pour des tiers." Cette activité est tout à fait conforme à l'activité économique habituelle que le Code de la TVA définit comme une activité professionnelle à l'article 4, §§ 1er et 2, ces personnes morales faisant partie du groupe 1. Il va de soi que cette activité économique est aussi exercée habituellement, sans quoi il serait insensé de fonder une SCA.

Certains contrôleurs appliquent néanmoins une interprétation restrictive de la loi et rangent de telles SCA parmi les fondateurs occasionnels. Il en résulte que la TVA doit être payée à la fondation et qu'elle est remboursée lors de la vente éventuelle. Dans le premier cas, la TVA est payée à la vente par les acquéreurs ou à l'expiration du délai en cas de non-vente. Il existe de fortes présomptions que l'interprétation négative se fonde sur les attitudes doctrinaires de personnes qui ne sont pas trop favorables au droit de propriété.

1. Quel est votre point de vue en la matière?

2. Quelles mesures envisagez-vous afin de garantir la sécurité juridique du contribuable?

REPONSE

1. Les personnes qui, de manière habituelle, cèdent à titre onéreux les bâtiments qu'elles ont construits, fait construire ou acquis avec application de la taxe, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ces bâtiments, ou constituent dans le même délai un des droits réels, visés à l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code de la TVA, sur un tel bâtiment, ou encore cèdent ou rétrocèdent dans le même délai, un pareil droit réel, qui a été constitué à leur profit ou qui leur a été cédé avec application de la taxe, sont généralement désignées comme constructeurs professionnels ou promoteurs immobiliers visés à l'article 12, § 2, du Code de la TVA et ont la qualité d'assujetti au sens de l'article 4 du code précité. Les sociétés en commandite visées par l'honorable membre qui, d'une manière habituelle, cèdent à titre onéreux, les bâtiments qu'elles ont construits, fait construire ou acquis avec application de la taxe, dans le délai visé à l'alinéa précédent, sont considérées comme des constructeurs professionnels et exercent une activité économique au sens de l'article 4 du code précité. En fait, ces personnes acquièrent la qualité d'assujetti dès qu'elles extériorisent par des actes non équivoques la volonté d'effectuer d'une manière habituelle des livraisons de bâtiments neufs, sans que la naissance de cet assujettissement soit encore conditionnée par la réalisation effective d'opérations. La TVA ayant grevé les biens livrés et les services fournis à ces sociétés en commandite dans le cadre de ladite activité, peut, conformément à l'article 45, § 1er et sous réserve des exclusions et limitations au droit à déduction définies à l'article 45, §§ 2, 3 et 4 du code de la TVA, être déduite dès que les actes visés à l'alinéa précédent sont posés.

La TVA ayant grevé les biens et les services relatifs à des bâtiments qui sont destinés à être donnés en location ne peut en aucun cas d'être déduite étant donné que la location d'un bien immeuble par nature est, en vertu de l'article 44, § 3, 2° du code précité, une opération exemptée pour laquelle, conformément à l'article 45, § 1er du code précité, il n'existe aucun droit à déduction.

Etant donné que l'honorable membre vise apparemment un cas concret, je suis tout disposé à le faire examiner, pour autant que l'identité de l'assujetti concerné et les données propres à l'affaire en cause me soient communiquées.

2. Afin que tous les assujettis soient traités de façon égale, je ne manquerai pas de faire attirer l'attention des offices de contrôle de la TVA sur la position exposée ci-avant.