Bâtiment ancien. Transformation, bâtiment ancien transformé

Décision TVA n° E.T.20.942 dd. 10.02.1976

Revue de la TVA, n° 25, page 144

Bâtiment ancien. Transformation.

Lorsque le propriétaire d'un bâtiment ancien autorise un entrepreneur à transformer, aux frais de ce dernier, ce bâtiment en un immeuble à appartements en y effectuant des travaux qui consistent essentiellement à abattre des murs, à en ériger de nouveaux, à percer des portes et des fenêtres, à plafonner, etc., cet entrepreneur ne saurait devenir, même à la faveur d'une renonciation au droit d'accession faite à son profit, propriétaire des modifications apportées, puisque celles-ci n'ont pas d'individualité distincte et ne sont pas susceptibles de pouvoir être enlevées (cfr. De Page, t. VI, n° s 41, 72 et 149; Cass. 23-12-1943; Pas. 1944, I, p. 123; Dekkers, t. I, n° 1085; Rép. pratique du droit belge, Propriété, n° s 156, 158, 159; etc.).

Malgré la présence de l'entrepreneur à l'acte au moment de la vente d'un appartement, on doit donc considérer que le droit d'accession, nonobstant la renonciation dont il avait fait l'objet, a joué au profit du propriétaire et que c'est lui qui est le seul vendeur, en droit, de la totalité de la chose vendue.

Comme par ailleurs, les travaux de transformation ont été terminés avant la passation de l'acte de vente, il n'est pas possible non plus de considérer que l'entrepreneur a conclu un contrat d'entreprise avec l'acquéreur de l'appartement.

Compte tenu de ce qui précède, deux cas doivent être envisagés.

Dans une première hypothèse, les transformations apportées au bien sont telles que l'on peut considérer le bien comme un bâtiment neuf au sens de l'article 9, § 3, du Code de la T.V.A.

Dans cette situation, le propriétaire de l'immeuble peut exercer l'option prévue par l'article 8, § 2, du Code pour vendre le bâtiment (ou l'étage) avec application de la T.V.A., à condition que l'entrepreneur facture à celui-ci les travaux qu'il a effectués.

La taxe portée en compte au propriétaire par l'entrepreneur pourra être déduite par le propriétaire dans les conditions prévues par l'arrêté royal n° 14, du 3 juin 1970.

Le droit d'enregistrement sera perçu seulement sur la valeur du terrain.

Dans le second cas, les transformations apportées ne sont pas suffisantes pour faire considérer que le bâtiment rénové est un bâtiment neuf au sens du Code de la T.V.A., ou ces transformations sont au contraire suffisantes pour que le bien puisse être considéré comme un bâtiment neuf, mais le propriétaire n'exerce pas l'option prévue par l'article 8, § 2, du Code de la T.V.A.

Dans cette hypothèse, la vente du bien est soumise pour la totalité au droit d'enregistrement. L'entrepreneur n'est pas tenu de facturer la valeur des travaux qu'il a effectués, mais il est tenu de procéder au prélèvement conformément à l'article 19, 2° , du Code de la T.V.A. et la taxe payée à l'occasion de ce prélèvement ne peut être portée en déduction ni par le propriétaire, ni par l'entrepreneur.