Gebouwen, onroerend goed

Beslissing Btw nr. E.T.20.942 dd. 10.02.1976

BTW-Revue, nr. 25, blz. 1442

Gebouwen.

Wanneer de eigenaar van een oud gebouw een aannemer toestaat, op diens kosten, dit gebouw te verbouwen tot een appartementsgebouw door er werken in uit te voeren die hoofdzakelijk bestaan in het slopen van muren, nieuwe muren op te richten, openingen voor deuren en vensters aan te brengen, bepleisteren, enz., kan deze aannemer geen eigenaar worden van deze veranderingen, zelfs niet bij wege van een in zijn voordeel gedane afstand van het recht van natrekking, aangezien deze veranderingen geen onderscheiden individualiteit bezitten en niet kunnen worden verwijderd (verg. De Page, d. VI, nrs. 41, 72 en 149; Cass. 23.12.1943; Pas, 1944, I, blz. 123; Dekkers, d.I, nr. 1085; Rép. pratique du droit belge, Propriété, nrs. 156, 158, 159. enz.).

Ondanks de aanwezigheid van de aannemer bij de akte op het tijdstip van de verkoop van een appartement moet er dus worden van uitgegaan, dat het recht van natrekking, niettegenstaande de afstand die ervan werd gedaan, uitwerking heeft gehad in het voordeel van de eigenaar, en zodat hij, in rechte de enige verkoper is van de geheelheid van de verkochte zaak.

Daar bovendien het veranderingswerk beëindigd is voor het verlijden van de verkoopakte, is het ook niet mogelijk te onderstellen dat de aannemer een aannemingscontract heeft gesloten met de verkrijger van het appartement.

Rekening houdend met hetgeen voorafgaat, dienen twee gevallen te worden onderzocht.

In een eerste onderstelling zijn de aan het goed verrichte veranderingen van die aard dat het goed kan worden aangemerkt als een nieuw gebouw als bedoeld in artikel 9, § 3 van het BTW-Wetboek.

In deze situatie kan de eigenaar van het gebouw de in artikel 8, § 2 van het Wetboek bedoelde optie uitoefenen, wanneer hij het gebouw (of de verdieping) met toepassing van de BTW wenst te verkopen, op voorwaarde dat de aannemer hem de uitgevoerde werken factureert.

De door de aannemer aan de eigenaar aangerekende BTW kan door deze worden afgetrokken in de voorwaarden bepaald bij het koninklijk besluit nr. 14, van 3 juni 1970.

Het registratierecht zal alleen over de waarde van de grond worden geheven.

In het tweede geval, zijn de gedane veranderingen niet voldoende om het vernieuwde gebouw als een nieuw gebouw, als bedoeld in het BTW-Wetboek, aan te merken, of ze zijn dat wel zodat het goed kan worden beschouwd als een nieuw gebouw, maar de eigenaar oefent de in artikel 8, § 2 van het BTW-Wetboek bedoelde optie niet uit.

In dit tweede geval is de verkoop van het goed volledig onderworpen aan het registratierecht. De aannemer is niet gehouden de waarde van de door hem uitgevoerde werken te factureren, maar overeenkomstig artikel 19, 2° van het BTW-Wetboek, moet hij die werken ten laste van zichzelf belasten. Deze BTW is noch door hem, noch door de eigenaar aftrekbaar.