Articles 37 et 38 du C.TVATVA - Articles 37 et 38 du C.TVA - Rubrique XXXVII, § 3 du tableau A de l’annexe de l’AR n^o 20 - Démolition et reconstruction de bâtiments

I. Objet de la demande

1. Le demandeur souhaite obtenir du Service des Décisions Anticipées (ci‑après « SDA ») la confirmation que la livraison des unités d’habitation ayant fait l’objet du projet de démolition et de reconstruction conjointe décrit ci‑après, pourra bénéficier du taux réduit de 6 % prévu au paragraphe 3 rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA.

II. Description des faits

2. Le projet immobilier concerné est situé X. Il porte sur des biens cadastrés section X, appartenant à la société X, qui agit en qualité de promoteur immobilier et de maître d’ouvrage de l’ensemble de l’opération. Le projet s’inscrit dans le cadre du permis d’urbanisme délivré par le Collège communal de X le X, lequel autorise la transformation d’une habitation existante en un commerce et un appartement, la construction de cinq habitations unifamiliales et la démolition préalable d’une ancienne remise ou annexe existante.

3. Préalablement aux travaux de reconstruction, le projet prévoit la démolition complète d’un bâtiment existant consistant en une ancienne remise ou annexe implantée à cheval sur les parcelles cadastrales X. Cette construction est principalement située sur la parcelle X mais empiète également sur la parcelle voisine X. Il s’agit d’un bâtiment permanent en maçonnerie de briques, incorporé au sol de manière durable, développant une superficie au sol d’environ X m² et une hauteur approximative de X répartie sur X niveaux. Le bâtiment disposait de deux accès distincts et de volumes fonctionnellement différenciés, le niveau inférieur ayant été utilisé comme remise et le niveau supérieur comme garage. Cette construction présentait ainsi les caractéristiques propres à un immeuble bâti doté d’une consistance physique réelle et autonome.

4. L’opération immobilière projetée vise la réorganisation complète de cet îlot bâti au travers du développement d’un ensemble résidentiel cohérent comprenant X maisons unifamiliales. La présente demande concerne spécifiquement les X de cet ensemble. Ces deux nouvelles constructions seront édifiées à l’emplacement des parcelles sur lesquelles est actuellement implanté le bâtiment à démolir et leurs emprises au sol s’étendront sur les parcelles X. Elles s’intègrent dans un projet urbanistique unique faisant l’objet d’un seul permis et d’une seule maîtrise d’ouvrage.

5. Chacune des nouvelles habitations se présentera sous la forme d’une maison unifamiliale développée sur trois niveaux et destinée à un usage exclusivement résidentiel. Les constructions disposeront d’une emprise au sol d’environ X m² et d’une superficie totale développée de l’ordre de X m². L’organisation des volumes prévoit un sous‑sol semi‑enterré accessible depuis X, un rez‑de‑chaussée ouvert sur le jardin situé du côté de la rue X ainsi qu’un étage comprenant trois chambres. Les deux habitations formeront des logements individuels autonomes répondant aux standards contemporains d’habitation et s’intégreront dans l’alignement architectural de l’ensemble des X maisons autorisées par le permis d’urbanisme.

6. Les nouvelles constructions seront réalisées par la même personne que celle ayant procédé à la démolition du bâtiment existant, à savoir X. Les travaux de démolition et de reconstruction s’inscrivent dans une même opération immobilière poursuivie de manière continue par le même maître d’ouvrage. La reconstruction se déroule sur les mêmes parcelles cadastrales que celles supportant actuellement le bâtiment démoli, de sorte qu’il existe un lien matériel, fonctionnel et urbanistique direct entre l’immeuble supprimé et les nouvelles constructions projetées.

7. À l’issue de leur construction, les X habitations auront vocation à être aliénées à des acquéreurs personnes physiques. Elles seront destinées soit à être occupées comme habitation propre et unique par leurs acquéreurs, soit à être données en location de longue durée à des personnes physiques qui y établiront leur résidence principale. La superficie de chacune des habitations demeurera inférieure au seuil de 175 m² prévu par la réglementation applicable aux opérations de démolition et reconstruction bénéficiant du taux réduit de TVA.

8. L’opération envisagée constitue ainsi un projet global de redéveloppement résidentiel consistant, d’une part, en la démolition complète d’un bâtiment existant implanté sur les parcelles cadastrales X et, d’autre part, en la reconstruction de X nouvelles habitations unifamiliales intégrées dans un ensemble de X logements autorisé par permis d’urbanisme. Les nouvelles constructions seront réalisées sur les mêmes assiettes foncières que le bâtiment démoli, dans le cadre d’une opération unique menée par le même promoteur immobilier, avec pour finalité la commercialisation de logements destinés à l’habitation privée.

9. La demande porte exclusivement sur les deux habitations (quatrième et cinquième maisons) implantées sur les parcelles X et X, à l'exclusion des trois autres habitations du projet, principalement situées sur la parcelle X.

10. Le chantier des deux maisons faisant l’objet de la demande est en cours d’avancement, les travaux ayant démarré au cours de l’été 2026. Leur achèvement est prévu au cours du premier trimestre 2027. À ce jour, aucune des deux Nouvelles Maisons faisant l’objet de la présente demande n’a été vendue, la Société étant notamment dans l’attente de la présente décision anticipée.

III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

11. Les conditions prévues aux articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale sont remplies.

Application du taux TVA réduit aux travaux de démolition d’un ensemble immobilier à la reconstruction conjointe de N unités d’habitation

12. Conformément à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6 % en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

13. A cet égard, la rubrique XXXVII, § 3 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6 % s'applique aux livraisons de bâtiments d’habitation et le sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, al. 2. 2° C.TVA, portant sur un bâtiment d’habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l’article 44, § 3, 1° C.TVA par l’assujetti qui a procédé à la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment qui, après la livraison :

•lors de la première occupation ou de la première occupation, est utilisée comme logement unique et principalement comme logement occupé par son propriétaire au sens de l'article 5/5, § 4, deuxième à huitième alinéas, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur, qui est une personne physique qui y aura son domicile sans délai et dont la superficie habitable totale n'excède pas 175 m².

•est donné en location par l’acquéreur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique sociale du logement ou est donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion qui leur est accordé par l’acquéreur.

•est donné en location de longue durée par l’acquéreur à un une personne physique qui y élira domicile sans délai et a une superficie habitable totale n'excédant pas 175 m².

Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne

14. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, § 3 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

15. En l’espèce, le demandeur déclare être le maitre d’ouvrage de l’entièreté du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie.

Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative

16. Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi.

17. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du C.TVA). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

18. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas.

19. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis.

20. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

21. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que l’ancien bâtiment, qui s’étend sur une surface de X m², consiste en une ancienne remise/garage ayant les caractéristiques objectives d’une construction durable. Sur cette base, nous considérons que l’ancien bâtiment a une consistance significative.

22. Le bâtiment reconstruit aura une surface totale de X m². De ce fait, nous considérons qu’il aura également une consistance significative.

23. La condition 2 est dès lors remplie.

Condition 3 – Démolition d’un bâtiment : application de la tolérance administrative

24. Une des conditions est que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure.

25. Pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application du présent régime. En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s'appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, il convient de noter que ce régime est strictement limité aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (v. point 3.2. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

26. En l’espèce, il ressort des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans, photos), que le projet consiste bien à démolir la totalité du bâtiment pour reconstruire X maisons d’habitations.

27. La condition n°3 est donc remplie.

Condition 4 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale

28. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

29. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

30. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6 %. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez‑de‑chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (v. point 3.3 de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

31. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme et de l’extrait cadastral transmis, que, le bâtiment à démolir est situé sur la parcelle cadastrale sur laquelle le nouveau bâtiment sera lui‑même érigé.

32. La parcelle portant le numéro D427n2, dont l’assiette correspond au bâtiment démoli est enclavée par la parcelle D427t9. Cette dernière respecte les conditions suivante :

•La parcelle bâtie correspond uniquement au contour du bâtiment ;

•Elle est entièrement entourée par l’autre parcelle ;

•Les deux forment un ensemble fonctionnel ;

•L’accès à la maison ne peut se faire qu’en traversant la parcelle extérieure ;

•Les deux appartiennent au même propriétaire.

33. La condition 4 est donc remplie.

Conditions 5 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, sera livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre OU qui le donnera en location à une personne physique qui y élira domicile sans délai

34. Les opérations doivent exclusivement :

être relatives à un bâtiment d'habitation qui, après l'exécution des travaux, est livré à un acquéreur – personne physique qui l’utilisera, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, et qui y aura son domicile sans délai.

Ou

être relatives à un bâtiment qui, après travaux, est donné en location par le maitre d’ouvrage en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y élira domicile sans délai, et ce, pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l’année de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d’habitation. Cette période de location minimale devra être fixée dans la convention de location ou résultera de la convention de bail enregistrée ou des conventions successives de bail enregistrées conclues avec le(s) locataire(s).

35. Le demandeur précise qu’une de ces 2 conditions sera remplie lors de la livraison de chaque unité d’habitation.

36. A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition après qu’ait été réalisée la livraison du bien immeuble.

37. Le SDA rappelle également que toute modification de l’affectation des immeubles d’habitation visés par la présente décision après avoir introduit une déclaration, entraîne de plein droit la perte de l’avantage fiscal accordé.

Condition 6 – Opérations relatives à un bâtiment dont la superficie totale habitable, après travaux, n’excède pas 175 m²

38. Dans l’hypothèse selon laquelle les appartements visés sont livrés à des acquéreurs qui les destinent à leurs habitations propre et unique ou à des locations privées de longue durée, et afin de limiter le bénéficie de la présente mesure aux logements de petite et de moyennent taille, la superficie de ces appartements ne peut dépasser 175 m². En l’espèce, et dans les hypothèses susmentionnées, le demandeur confirme que la surface habitable des unités d’habitation reconstruites, telle que définie dans la réglementation applicable, sera inférieure à 175 m².

39. A ce propos, le SDA souligne que la vérification de la justesse du calcul de superficie et de son respect après la réalisation des travaux de démolition et reconstruction visés par la présente décision sont de la compétence de l’office de contrôle.

Condition 7 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20

40. Pour l’application du taux réduit de 6 % prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n° 20, les conditions suivantes sont également requises :

40.1 Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l’article 17, § 1er C.TVA ( ou en cas de vente sur plan, à l’article 16, § 1er, al. 1er C.TVA) , une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être donné en location en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci‑avant ;

40.2 Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible à l’article 17, § 1er C.TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ;

40.3 Condition 3 : les factures émises par le fournisseur de bien , et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

Conclusion

41. Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci‑avant et reprises aux points 40.1 à 40.3 de la présente décision) et que les unités d’habitation visées par la présente demande soient effectivement livrées à des acquéreurs qui les utiliseront comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre OU à être donné en location de longue durée par l’acquéreur, en tant que bâtiment d’habitation, à une personne physique qui y aura son domicile sans délai, la livraison des N unités de logement issues des travaux immobiliers relatifs à la démolition de l’ensemble immobilier existant et à la reconstruction conjointe de l’ensemble immobilier , tel que visé dans la présente décision, pourra bénéficier du taux réduit de 6 %.

42. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

•aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

•aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini‑golfs, courts de tennis et installations similaires ;

•au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

•aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.