Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belgeTVA - Taux - Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belge et leur livraison - Article 37, § 1 du C.TVA - Rubrique XXXVII, § 3 du tableau A de l’annexe de l’AR n^o 20 (dont le texte a été remplacé conformément à l’article 53 de la Loi-programme du 18.07.2025 (MB 29.07.2025, p. 53666) et comme étant en vigueur à partir du 29.07.2025 (par tolérance administrative à partir du 01.07.2025))

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van de vennootschap X. Het betreft de constructievennootschap binnen de Z Groep. Z is een projectontwikkelaar.

2. De grond en de bestaande constructies zijn eigendom van de verbonden grondvennootschap Y, die, met het oog op de realisatie van een commercieel en residentieel vastgoedproject te realiseren op een kadastraal perceel gelegen te L, kadastraal gekend onder nummer k (hierna het “Project” genoemd), een (kosteloos en eigendomsoverdragend) opstalrecht zal vestigen ten voordele van de constructievennootschap binnen de Z Groep, de vennootschap X (hierna ook de “Opstalhouder” genoemd). Deze Opstalhouder zal de rol van bouwheer opnemen en zal als verkoper optreden van de individuele, residentiële units.

3. Met het oog op de realisatie van het Project zal het bestaande energie-onzuinige gebouw zo goed als volledig worden afgebroken.

Het bestaande kantoorgebouw in L telt x aantal bovengrondse bouwlagen en y aantal ondergrondse bouwlagen. Alle bovengrondse bouwlagen worden volledig afgebroken. In de ondergrondse bouwlagen worden alle constructies, waaronder de bestaande kolommen, balken, hellingen, trapkokers, liftkokers en tussenvloeren, afgebroken. Ook de vloerplaat tussen het gelijkvloers en de eerste ondergrondse verdieping en de vloerplaat tussen de eerste en tweede ondergrondse verdieping worden integraal afgebroken.

4. Enkel de zijwanden van de kelder aan de rechterkant en aan de voorzijde/straatzijde en een deel van de vloerplaat op verdieping -y blijven behouden. De kelderwand aan de rechterzijde is gemeenschappelijk met het aanpalend gebouw en moet derhalve behouden blijven om de stabiliteit van het aanpalend gebouw niet in het gedrang te brengen. De kelderzijde aan de voorzijde/straatzijde wordt behouden, zodat deze als grondkering kan dienen, waardoor wordt vermeden om aan de straatzijde in talud te moeten werken. De vloerplaat op verdieping -y blijft behouden, maar volstaat als dusdanig niet om de stabiliteit van het heropgebouwde gebouw te verzekeren. Er zullen verregaande maatregelen worden genomen, waaronder het plaatsen van micropalen, zodat de nieuwe funderingen de toekomstige bovenbouw kunnen dragen.

Een gedetailleerde technische uiteenzetting van de benodigde verstevigingswerkzaamheden is opgenomen in een technische nota die ter inzage en beoordeling werd voorgelegd aan de DVB.

5. De grondplannen die voor de betrokken ondergrondse verdiepingen de bestaande en de (beoogde) nieuwe toestand na uitvoering van de werken weergeven, werden voorgelegd aan de DVB.

6. Na afbraak zal het nieuwe gebouw worden opgericht. Dit gebouw zal a aantal appartementen en 1 (één) commerciële ruimte omvatten. Ingevolge het (kosteloos en eigendomsoverdragend) opstalrecht zal de Opstalhouder eigenaar worden van de af te breken constructies. Het is bijgevolg de Opstalhouder die, voor eigen rekening, de bestaande constructies zal afbreken en de appartementen zal heropbouwen.

De commerciële ruimte en de levering daarvan zal onderworpen zijn aan het standaard btw-tarief en maakt aldus niet het voorwerp uit van deze rulingaanvraag.

7. De startdatum van de afbraak- en heropbouwwerken ligt op vandaag nog niet vast. Wel is het de bedoeling om zeker nog dit jaar de afbraakwerken te beëindigen.

8. Na realisatie van de hiervoor beschreven woonunits zal (i) X – als verkoper van alle ondergrondse en bovengrondse constructies – de woonunits verkopen met toepassing van btw en zal (ii) Y – als grondeigenaar – de bijhorende grondaandelen verkopen met vrijstelling van btw en met toepassing van registratiebelasting (cf. zgn. “split sale”-structuur).

II. Vraagstelling

9. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat bij de levering (verkoop) van de a aantal residentiële eenheden (appartementen) en de bijhorende ondergrondse auto- en fietsenstaanplaatsen en bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor deze woongelegenheden, die deel uitmaken van het hiervoor genoemde en hierna besproken Project, principieel toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% inzake afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen bestemd voor verkoop (overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025.

III. Beslissing

Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

10. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op belgisch grondgebied en de levering ervan (rubriek XXXVII, § 3, nieuw, tabel A, bijlage, BTW-KB nr. 20): algemeen

III.A.1. Wettelijk kader

11. Artikel 37, § 1 W.BTW bepaalt het volgende:

“Bij in Ministerraad overlegd besluit bepaalt de Koning de tarieven en geeft Hij de indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, rekening houdend met de door de Europese Gemeenschappen ter zake uitgevaardigde reglementering.”

12. In uitvoering van deze wetsbepaling bepaalt rubriek XXXVII, § 3, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555), dat het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing is op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2° W.BTW op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1° W.BTW van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de ermee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW sinds 01.07.2025 (1).

[(1) Circulaire 2025/C/48 van 28.07.2025 betreffende de nieuwe regeling inzake het btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen op het Belgisch grondgebied, punt 3.1.]

Toepassingsvoorwaarden

13. Het voordeel van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% is onderworpen aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m²;

b) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 2, tweede lid, 1°;

c) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 4, tweede lid, 1°, a) en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m²;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbare feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt, naast het nationaal nummer en het telefoonnummer van wie die verklaring indient, de identificatiegegevens van alle verkopers en kopers van het heropgerichte gebouw, de respectievelijke aandelen van de kopers in dat gebouw, evenals het adres en de kadastrale gegevens van dat gebouw, dat dat gebouw het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m², hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor, dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan hen toegekend beheermandaat, hetzij te worden verhuurd als woning aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m², en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

14. In casu betreft het de levering van woningen na afbraak en heropbouw door een leverancier/bouwheer die rechtspersoon is die de heropgebouwde woningen zal verkopen aan verkrijgers die zullen voldoen aan de voorwaarde inzake bestemming, i.e. bestemming voor (i) enige en hoofdzakelijk eigen woning, (ii) sociale verhuur of (iii) verhuur aan een natuurlijke persoon die er zijn domicilie zal nemen. De bewoonbare oppervlakte van de woning mag niet meer dan 175 m² beslaan overeenkomstig § 3, tweede lid, 1°, a) of c) jo. § 7 van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20. De beperktere bewoonbare oppervlakte van 175 m² kan wel op dezelfde manier en volgens dezelfde wettelijke en administratieve normen worden berekend als onder de vorige (vervallen/uitgedoofde) regelingen). Voor de sociale verhuur bedoeld in § 3, tweede lid, 1°, b) van voornoemde rubriek XXXVII geldt geen oppervlaktevereiste.

Uitsluitingen van de toepassing van het bedoelde 6%-tarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw

15. Het bedoeld verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op:

• zwembaden, sauna’s, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties ((zwem)vijvers, fonteinen, basketbalvelden en dergelijke meer);

• (sinds 01.07.2025 (2)) de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

[(2) Circulaire nr. 2025/C/47 van 28.07.2025 betreffende het toepasselijk btw-tarief voor de levering met plaatsing van een centrale verwarmingsinstallatie die werkt op fossiele brandstoffen bij renovatie of afbraak en heropbouw, punt 7.]

III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de definitieve regeling overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw

16. In de regelgeving wordt onder meer als voorwaarden gesteld dat:

• de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd – dat wil zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de verkoper genoemd) (3);

[(3) Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27.]

• de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

III.A.3. Afbakening van de geformuleerde vraagstelling

17. De bedoelde a aantal residentiële units (appartementen) die worden verkocht in het Project te L die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de residentiële eenheden (appartementen) voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m² overeenkomstig § 3, tweede lid, 1°, a) of c) jo. § 7 van voornoemde rubriek XXXVII).

Daarenboven maakt de verkoper van deze residentiële units (appartementen) zich sterk te zullen voldoen aan de formele toepassingsvoorwaarden zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 2° en 3° van voornoemde rubriek XXXVII ((tijdige) indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/specifieke factuurvermelding) mits uiteraard de koper inhoudelijk voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

18. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat deze a aantal residentiële units (appartementen) die in het kader van het Project te L worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%-tarief overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025, omdat zij allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 1° van voornoemde rubriek XXXVII.

III.B. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op belgisch grondgebied en de levering ervan (rubriek XXXVII, § 3, nieuw, tabel A, bijlage, BTW-KB nr. 20): toepassing in casu

III.B.1. Eenheid van bouwheerschap

19. Voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw, is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van het (de) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. De toepassing van het bedoelde 6%-tarief vereist dat de bouwheer is opgetreden als bouwheer van zowel de afbraakwerken als de heropbouwwerken (eenheid van bouwheerschap). De afbraak- en heropbouwwerken dienen aldus door dezelfde persoon te gebeuren binnen een eenheid van project.

20. De identiteitsvereiste (eenheid van bouwheerschap) is in casu vervuld. Y zal een kosteloos en eigendomsoverdragend opstalrecht vestigen ten voordele van de Opstalhouder. Deze Opstalhouder zal eerst het bestaande gebouw afbreken en vervolgens de nieuwe appartementen heropbouwen en verkopen aan geïnteresseerde kopers.

21. Bovendien kwalificeert X als beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW. X heeft in het verleden reeds in verscheidene andere projecten nieuwe gebouwen overgedragen onder de toepassing van btw. Omdat vaststaat dat het project met in totaal a aantal woonunits (appartementen) een zekere omvang heeft alsook dat X de geobjectiveerde intentie heeft om deze woonunits te verkopen binnen de btw-nieuwheidstermijn, dient zij te worden aangemerkt als beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW.

Bijgevolg zijn de te leveren woonunits (appartementen) en daaraan verbonden gemeenschappelijke delen door X in haar hoedanigheid van beroepsoprichter in de zin van artikel 12, § 2 W.BTW van rechtswege en zonder specifieke formaliteiten met btw te belasten en zullen de betreffende grondaandelen terzelfdertijd worden verkocht door de grondeigenaar, Y, met vrijstelling van btw en met toepassing van registratiebelasting.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

Principe

22. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw (4). Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

[(4) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1. in fine.]

Specifieke administratieve toegeving

23. De btw-administratie doet uit pragmatische overwegingen een specifieke toegeving (5). Een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, en daardoor niet in aanmerking komen voor de toepassing van het renovatietarief overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 ingevolge de aard en de omvang van de afbraakwerken (6) (7) (ongeacht of er al dan niet sprake is van een wezenlijke uitbreiding (8)), wordt voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw, gelijkgesteld met de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning (9). Een wezenlijke afbraak wordt dus aanvaard door de btw-administratie. Het gaat om een feitenkwestie die geval per geval moet worden beoordeeld.

[(5) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1. in fine onder hoofding ‘Administratieve toegeving’.]

[(6) In de bestuurspraktijk wordt het onderscheid tussen nieuwbouw en omvorming/renovatie onder meer als volgt verduidelijkt (Btw-Commentaar, editie 01.07.2024, Boek II, Hoofdstuk 7, Afdeling 4,titel 8, rubriek C, subrubriek a.):

“Onder ‘omvorming’ wordt verstaan de verbouwing zowel aan de buitenkant (en inzonderheid de rehabilitatie) als aan de binnenkant van het gebouw of de vergroting door toevoeging van nieuwe vertrekken en de uitbreiding van bestaande vertrekken (Aanschrijving nr. 6 van 22.08.1986, punten 29 t.e.m. 31). Evenzo wordt het bestaan van een verbouwing niet bekritiseerd wanneer de renovatiewerken op een relevante wijze steunen op oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw (zie ook: Cass. 25.06.2020, nr. F.19.0069.N; Cass. 21.10.2022, nr. F.21.0053.N.; Aanschrijving nr. 6 van 22.08.1986, punt 30; Parl. Vr. nr. 1350 VISEUR van 29.06.2006, Vr. en Antw. Kamer, 2005-2006, nr. 133, 26247-26250; Parl. Vr. nr. 531 VAN DER MAELEN van 24.03.2010, Vr. en Antw. Kamer, 2009-2010). Hierbij dient de totale lengte van de behouden dragende muren betekenisvol hoger te zijn dan de totale lengte van de nieuwe dragende muren. De oude dragende muren die werden afgebroken en heropgebouwd (zelfs indien gemetseld op de dezelfde plaats) worden aangemerkt als nieuwe (dragende) muren”.

Het gaat om een feitenkwestie die geval per geval moet worden beoordeeld.

In de mate waarin er sprake is van een uitbreiding, kunnen de werken bovendien slechts worden aangemerkt als een omvorming (en niet als nieuwbouw) wanneer de oppervlakte van het oude gedeelte betekenisvol is ten aanzien van het nieuwe gedeelte. Met andere woorden, de uitbreidingswerken mogen er niet toe leiden dat de vóór de aanvang van de werken bestaande oppervlakte wordt verdubbeld of nog meer wordt uitgebreid (Beslissing nr. E.T. 106.933 van 01.09.1994; Parl. Vr. nr. 1117 LETERME 09.10.2002, Vr. en Antw. Kamer, 2002-2003, nr. 153, 19612; zie ook: Parl. Vr. nr. 846 VAN BIESEN 16.06.2005, Vr. en Antw. Kamer, 2005-2006, nr. 51-097, 17453). Verder mag het nieuwe gedeelte dan niet onafhankelijk van het oude gedeelte functioneren, maar dient deze nieuwe ruimte het oude gedeelte aan te vullen en dient deze er dus - wat het gebruik van het gebouw betreft - een coherent en complementair geheel mee te vormen (Informaties en Mededelingen, Btw-Revue, 1994, nr. 111, 1103). Het nieuwe gedeelte hoeft zich daarentegen evenwel niet onder hetzelfde dak te bevinden als het oude gedeelte (Beslissing nr. E.T. 106.933 van 01.09.1994).

[(7) Het criterium in de bedoelde rubriek XXXI heeft immers betrekking op de aard en de omvang van de uitgevoerde werken (eenvoudige verbouwing, renovatie, rehabilitatie maar geen afbraak en heropbouw) en niet op het uiteindelijk uitzicht of het behoud van de bestemming van het goed.

[(8) Het bedoelde 6%-heropbouwtarief kan dus bij wezenlijke afbraak niet worden toegepast ingeval een woning aanzienlijk wordt uitgebreid (vergroot) (lees: ‘als de vóór de aanvang van de onroerende werken bestaande oppervlakte wordt verdubbeld of meer dan verdubbeld’), zonder dat dit gepaard gaat met belangrijke afbraakwerken (lees: ‘zonder dat het merendeel (meer dan 50%) van de oude dragende structuur (lopende meters) wordt afgebroken’).]

[(9) Memorie van Toelichting, nr. 55-1662/001, 21; zie ook: Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1. i.f.]

Er kan worden beschouwd dat aan de voorwaarde van die specifieke administratieve toegeving is voldaan als meer dan de helft van de oude dragende muren na de uitvoering van de werken werd afgebroken (niet overgebleven of behouden is). Bijgevolg kan het bedoelde 6%-heropbouwtarief ook worden toegepast bij een dergelijke ingrijpende verbouwing.

Deze gelijkstelling geldt overigens ook bij de levering (verkoop) van woonunits, gerealiseerd na een dergelijke ingrijpende verbouwing.

Toepassing in casu

24. In principe moet het af te breken gebouw volledig worden gesloopt. De btw-administratie aanvaardt dat aan die voorwaarde is voldaan wanneer een gebouw bovengronds volledig wordt afgebroken, met dien verstande dat ondergronds een kelder en een garage worden behouden, op voorwaarde dat de behouden ondergrondse fractie slechts een klein deel van het afbraakpand vormt. Dit is een feitenkwestie (10).

[(10) Cf. ‘‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’ d.d. 02.06.2021 (gepubliceerd op de website van de FOD Financiën) – punt 2.4. In dit verband wordt in de circulaire nr. 2024/C/32 van 08.05.2024 – FAQ 59 bevestigd dat deze FAQ ‘Praktische toepassingsgevallen’ voor de meeste punten nog kan worden toegepast omdat de nieuwe definitieve regeling hoofdzakelijk gebaseerd is op de voorwaarden van de (uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw.]

Het bestaande gebouw wordt zowel bovengronds als ondergronds volledig afgebroken, met uitzondering van twee zijwanden van de ondergrondse kelder en een gedeelte van de vloerplaat van verdieping -y. De aldus behouden ondergrondse fractie bedraagt naar het oordeel van de DVB slechts een klein deel van het afbraakpand, zodat er volgens haar kan worden aanvaard dat de gedeeltelijke afbraak van het betreffende pand voor de toepassing van deze maatregel wordt gelijkgesteld met een volledige afbraak.

25. De btw-administratie voorziet verder ook in een specifieke toegeving (zie randnr. 23 supra).

De DVB merkt hierbij op dat, voor zover de behouden ondergrondse fractie niet als een klein deel van het afbraakpand zou kunnen worden beschouwd, quod certe non in casu, er volgens haar dan in ieder geval toepassing kan worden gemaakt van voornoemde specifieke administratieve toegeving. Het lijdt immers geen twijfel dat er in deze geen sprake kan zijn van toepassing van het renovatietarief, de aard en omvang van de afbraakwerken is dermate ingrijpend dat quasi alle dragende muren van het gebouw worden afgebroken. Het restant na de afbraakwerken is op zijn beurt minimaal ten opzichte van de afgebroken delen én is bovendien op zichzelf niet in staat om het op te bouwen gebouw zelfstandig te dragen, getuige waarvan de noodzaak om de behouden vloerplaat te verstevigen om de nieuwe constructies te kunnen dragen.

26. Aldus besluit de DVB op dit punt dat het behoud van de vloerplaat op verdieping -y en twee kelderwanden met het oog op hun integratie, na versteviging, in het Project, geen afbreuk doet aan de volledigheid van de afbraak met het oog op de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief. Het gehele gebouw is geaffecteerd door de afbraak en alle appartementen steunen op de nieuwe dragende structuur. Het Project voldoet bijgevolg aan deze voorwaarde.

De gelijkstelling met afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning (woongebouw) vindt volgens de DVB in de omstandigheden eigen aan de zaak dan ook toepassing.

III.B.3. Heropbouw van het nieuwe woongebouw op hetzelfde kadastrale perceel als de afgebroken gebouwen

27. Het optrekken van een gebouw komt slechts voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw, in aanmerking als het de heropbouw betreft van een gebouw dat als woning wordt gebruikt en als de bouwheer, met het oog op die heropbouw, het gebouw van het perceel waarvan hij eigenaar was zelf afbreekt of dit voor zijn rekening laat doen en op voorwaarde dat het weder op te bouwen woongebouw wordt opgetrokken op hetzelfde kadastrale perceel, zonder dat dit gebouw echter op dezelfde plaats als het gesloopte pand moet worden heropgebouwd (11).

[(11) Mond. Vr. nr. 13833 ARENS van 23.06.2009, Beknopt Verslag, COM 601, 10.]

28. De af te breken gebouwen en weder op te bouwen woningen dienen gelegen te zijn op Belgisch grondgebied. De afbraak van een gebouw en ermee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beiden zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden (12). Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen (13). Er dient wel een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, in die zin dat de afbraak van gebouwen gebeurt met het oog op de wederopbouw van de woningen, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

[(12) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al: Informaties en Mededelingen (A.O.I.F.-BTW) nr. E.T. 112.400 van 22.06.2007, Info 22.06.07/1.]

[(13) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11..2024, punt 3.2.1.]

Hierbij kan overigens geen rekening worden gehouden met de kadastrale indeling/(pre)kadastratie met het oog op de realisatie van het Project, maar enkel met de ‘oorspronkelijke’ kadastrale indeling (14). Dit is vaste rulingpraktijk. De DVB neemt de oorspronkelijke kadastrale indeling als uitgangspunt en niet de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken of op het moment van commercialisatie.

[(14) Cf ‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’ d.d. 02.06.2021 (gepubliceerd op de website van de FOD Financiën) – punt 2.5. In dit verband wordt in de circulaire nr. 2024/C/32 van 08.05.2024 – FAQ 59 bevestigd dat deze FAQ ‘Praktische toepassingsgevallen’ voor de meeste punten nog kan worden toegepast omdat de nieuwe definitieve regeling hoofdzakelijk gebaseerd is op de voorwaarden van de (uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw.]

Het Project omvat a aantal appartementen die worden heropgebouwd op hetzelfde perceel als dat waarop het afgebroken gebouw zich bevond, te weten het perceel kadastraal gekend onder nummer k. De afbraak gebeurt met het oog op de realisatie van het Project. Er is dan ook een verband tussen de afbraak en de heropbouw, in die zin dat de afbraak van het gebouw gebeurt met het oog op de heropbouw van de woningen.

Rekening houdend met wat voorafgaat, is volgens de DVB bijgevolg ook deze voorwaarde vervuld.

III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

29. De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop (15) alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

[(15) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11..2024, punt 3.2.1 a.i..]

30. Onder de bedoelde regeling moet het afgebroken gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een significante omvang heeft, ook in verhouding tot de op te richten woongebouwen (wooneenheden). De btw-administratie verduidelijkt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed uit zijn aard waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. Zij stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (16). Deze beoordeling moet geval per geval gebeuren en is een feitenkwestie (17).

[(16) Memorie van Toelichting, ParL. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; zie overigens ook al: Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

[(17) Ibidem.]

31. De evenredigheidsverhouding is als zodanig geen wettelijke voorwaarde maar werd destijds wel opgenomen in de Memorie van Toelichting bij de (vervallen/uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw (18).

[(18) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 37.]

In de bestuurspraktijk worden sindsdien ter zake geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet bevoegd is om normatieve criteria ter zake op te stellen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de herop te bouwen woningen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie.

32. Op voornoemd perceel bevindt zich thans een kantoorgebouw met x aantal bovengrondse en y aantal ondergrondse niveaus, dat met het oog op duurzaamheid werd opgetrokken. Het bestaande kantoorgebouw zal worden afgebroken, waarna vervolgens een nieuw gebouw zal worden opgericht met z aantal bovengrondse bouwlagen en y aantal ondergrondse bouwlagen. Het nieuwe gebouw zal a aantal appartementen en 1 (één) commerciële ruimte omvatten.

De a aantal appartementen zullen principieel bestemd worden als privéwoning. Alle appartementen zullen volgens de verklaringen van de aanvrager een bewoonbare oppervlakte hebben van niet meer dan 175 m² (19).

[(19) Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 4.1.1.5.; zie overigens ook al: Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 4.1.1.5.]

33. Zoals reeds vermeld, bestaat het gebouw op vandaag uit een kantoorgebouw van x aantal bovengrondse en y aantal ondergrondse verdiepingen, terwijl het herop te bouwen gebouw bestaat uit z aantal bovengrondse en y aantal ondergrondse verdiepingen. Er is met andere woorden sprake van een significant gebouw zowel op zichzelf beschouwd als in verhouding tot het heropgebouwde gebouw.

34. In de gegeven feitelijke omstandigheden is er sprake van de afbraak van een ‘significant’ gebouw. Ook de verhouding tussen het afgebroken gebouw en de betrokken heropgebouwde woonunits staat niet in enige wanverhouding (20).

[(20) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1.]

Uit de aan de DVB voorgelegde stukken blijkt dat het af te breken gebouw significante omvang genoeg heeft, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject.

III.B.5. Bijgebouwen

35. Garages die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het bedoelde 6% btw-tarief.

Maar dit is anders wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is dit verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage (21).

[(21) Circulaire 2021/C/18/ van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.]

36. De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6% btw, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m².

37. Voor de verkoop van de ondergrondse auto- en fietsenstaanplaatsen en bergingen die in dit project samen met de gerealiseerde wooneenheden zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%. Deze standpuntbepaling is gebaseerd op de volgende vaststellingen:

i. in de regelgeving staat te lezen dat zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte wooneenheid. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voormelde bepaling worden beschouwd;

ii. wanneer, zoals in het onderhavige geval, de parkeerplaats van onmiddellijk nut is voor de woongelegenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaires.

38. De wooneenheden die in dit project worden gerealiseerd komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% en de prijs voor een wooneenheid inclusief ondergrondse auto- en fietsenstaanplaats en berging moet niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet.

IV. Conclusie

39. In de gegeven feitelijke omstandigheden is het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025, in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW, principieel van toepassing op de levering (verkoop) van de bedoelde a aantal residentiële units (appartementen) op de hiervoor genoemde en besproken Projectsite te L, mits de koper (verkrijger) voldoet aan de voorwaarde inzake bestemming (i.e. bestemming voor (i) enige en hoofdzakelijk eigen woning, (ii) sociale verhuur of (iii) verhuur aan een natuurlijke persoon die er zijn domicilie neemt) en de vormvoorwaarden worden nageleefd (i.e. het (tijdig) indienen van de voorafgaande verklaring en het naleven van de factuurvermeldingen).

40. Ook de levering (verkoop) van de hiervoor bedoelde ondergrondse auto- en fietsenstaanplaatsen en bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor deze a aantal woongelegenheden, is onderworpen aan het bedoelde 6%-heropbouwtarief.

41. De commerciële ruimte die deel uitmaakt van de hiervoor bedoelde Projectsite en de levering daarvan zal onderworpen zijn aan het standaard btw-tarief en maakt aldus niet het voorwerp uit van deze rulingaanvraag.

42. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.

43. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit 6%-tarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII, nieuw, opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft, de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktevereiste (175 m² maximale bewoonbare oppervlakte van de woning, uitgezonderd in geval van sociale verhuur waarvoor geen oppervlaktevereiste geldt), de termijnvoorwaarde (5 jaar of desgevallend 15 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten.