Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belgeTVA - Taux - Démolition de bâtiments et reconstruction conjointe d’habitations sur le territoire belge et leur livraison - Article 37, § 1 du C.TVA - Rubrique XXXVII, § 3 du tableau A de l’annexe de l’AR n^o 20

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite.

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvrager is eigenaar van de grond en constructies/gebouwen gelegen te “” en treedt op als projectontwikkelaar.

2. Het bestaande onroerend goed gelegen te “” , “”, was bekend onder volgende 3 kadastrale percelen die samen één projectsite vormen:

A: Bebouwd

B: Bebouwd

C:Deels bebouwd

3. De stedenbouwkundige vergunning voor het project gelegen “” werd ingediend op “” en toegekend op “” waarbij goedkeuring werd verleend voor het slopen van de in deze ruling beschreven woningen en het bouwen van X eengezinswoningen met ondergrondse garage.

4. Op de hierboven genoemde projectsite bevinden zich twee eengezinswoningen en twee bijbouwen.

5. Met oog op projectontwikkeling zal aanvrager de eengezinswoningen en achtergebouwen laten afbreken door een onderaannemer. Deze onderaannemer zal instaan voor de afbraak, sanering en asbestverwijdering. Er zal ook een contract worden afgesloten met voornoemde onder aannemer.

6. Na de afbraakwerken van de projectsite een appartementencomplex worden gerealiseerd met X woningen/units en een ondergrondse parkeergarage met X plaatsen.

7. De heropbouw van de site zal door een andere onderaannemer gebeuren.

8. De aanvrager verklaart dat de onderaannemer die zal instaan voor de afbraakwerken, alsook de aannemer die zal instaan voor de heropbouw van woningen, ‘derden” zullen zijn ten aanzien van de aanvrager.

9. De aanvrager verklaart dat op te richten wooneenheden kleiner zullen zijn dan 175 m2 en het appartementencomplex waarin deze units zich zullen bevinden omvat de percelen "", "", "" aan de volledige straatkant. Het ongebouwd deel van perceel ""en perceel ""zal fungeren als privatieve tuinen ( zie bijlage 6 en 7 van de rulingaanvraag).

II. Vraagstelling

10. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat de bouwheer het gebouw zal leveren aan verkrijgers-natuurlijke personen met de bedoeling de woning te gebruiken als hun enige en (hoofdzakelijk) eigen woning gedurende minstens vijf jaar EN/OF de bouwheer (rechtspersoon of natuurlijk persoon) zal leveren aan een verkrijger met het oog op een langdurende verhuur (minstens vijftien jaar) aan een natuurlijk persoon die er zijn domicilie vestigt in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 procent overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 wbtw vanaf 01/07/2025.

III. Beslissing

11. Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt:

De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A.1. Wettelijk kader

12. Artikel 37, § 1 W.BTW bepaalt het volgende:

“Bij in Ministerraad overlegd besluit bepaalt de Koning de tarieven en geeft Hij de indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, rekening houdend met de door de Europese Gemeenschappen ter zake uitgevaardigde reglementering.”

13. In uitvoering van deze wetsbepaling bepaalt rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 dat het voordeel van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6 % onderworpen is aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m²;

b) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 2, tweede lid, 1°;

c) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 4, tweede lid, 1°, a) en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m²;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbare feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt, naast het nationaal nummer en het telefoonnummer van wie die verklaring indient, de identificatiegegevens van alle verkopers en kopers van het heropgerichte gebouw, de respectievelijke aandelen van de kopers in dat gebouw, evenals het adres en de kadastrale gegevens van dat gebouw, dat dat gebouw het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m², hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor, dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan hen toegekend beheermandaat, hetzij te worden verhuurd als woning aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m², en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

14. X bevestigt dat alle wooneenheden die zullen worden opgericht zullen voldoen aan het oppervlaktecriterium van 175 m².

15. Daarenboven maakt X, als bouwheer zich sterk te zullen voldoen aan de vormvoorwaarden zoals uiteengezet in rubriek XXXVII, § 3 van tabel A bij het Btw-KB nr. 20 (indiening voorafgaande verklaring/ factuurvermelding) mits de eindverbruikers uiteraard voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

16. De nieuwe maatregel met ingang van 01.07.2025: de levering van een woning na afbraak en heropbouw door een leverancier/bouwheer die rechtspersoon is of natuurlijke persoon die de woning zal verkopen:

• hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen (in dat geval gelden sociale criteria inzake oppervlakte (max bewoonbare oppervlakte 175m²), eigen woning, enige woning en domicilie);

• hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) sociaal zal verhuren (niet onderworpen aan een voorwaarde inzake bewoonbare oppervlakte);

• hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) privé zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m2.

17. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen dat de levering van woningen na afbraak en heropbouw door een leverancier/bouwheer die rechtspersoon is die de heropgebouwde woningen zal verkopen aan verkrijgers-natuurlijke personen met de bedoeling de woning te gebruiken als hun enige en hoofdzakelijk eigen woning gedurende minstens 5 jaar. In deze situatie mag de bewoonbare oppervlakte van de woning niet meer dan 175 m² beslaan (overeenkomstig § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 7 van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 kan de beperktere bewoonbare oppervlakte van 175 m² wel op dezelfde manier en volgens dezelfde wettelijke en administratieve normen worden berekend als onder de vorige (vervallen/uitgedoofde) regelingen afbraak en heropbouw).

Uitsluitingen van de toepassing van het bedoelde 6%-tarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3

18. Het bedoeld verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op:

• zwembaden, sauna’s, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties ((zwem)vijvers, fonteinen, basketbalvelden en dergelijke meer);

• ( sinds 01.07.2025 ) de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de definitieve regeling overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw

19. In de regelgeving wordt onder meer als voorwaarden gesteld dat:

• de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd – dat wil zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 ook de verkoper genoemd) ;

• de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

III.A.3. Afbakening van de geformuleerde vraagstelling

20. De bedoelde X wooneenheden die worden verkocht in het Project te “”die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de wooneenheden voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m² overeenkomstig § 3, tweede lid, 1°, a) jo. § 7 van voornoemde rubriek XXXVII).

Daarenboven maakt de verkoper van deze wooneenheden zich sterk te zullen voldoen aan de formele toepassingsvoorwaarden zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 2° en 3° van voornoemde rubriek XXXVII ((tijdige) indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/specifieke factuurvermelding) mits uiteraard de koper inhoudelijk voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

21. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat deze x wooneenheden die in het kader van het project te “” worden verkocht, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%-tarief overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025, omdat zij allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 1° van voornoemde rubriek XXXVII.

22. Deze rulingaanvraag is alsook op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat de woonéénheden die door de eindverbruiker natuurlijke persoon kunnen worden verhuurd voor een termijn van minimum 15 jaar aan een andere natuurlijke persoon mits men voldoet aan de voorwaarde opgelegd volgens rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 wbtw. ( zoals o.a. tijdig en correct indiening voorafgaande verklaring,...)

III.B. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op Belgisch grondgebied en de levering ervan (rubriek XXXVII, § 3, nieuw, tabel A, bijlage, BTW-KB nr. 20): toepassing in casu

III.B.1. Eenheid van bouwheerschap

23. Voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3 is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van het (de) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. De toepassing van het bedoelde 6%-tarief vereist dat de bouwheer is opgetreden als bouwheer van zowel de afbraakwerken als de heropbouwwerken (eenheid van bouwheerschap). De afbraak- en heropbouwwerken dienen aldus door dezelfde persoon te gebeuren binnen een eenheid van project.

24. X is de eigenaar van de site en zal als bouwheer optreden in het project te “”.

25. De aanvrager verklaart dat de afbraak en heropbouwwerken in haar opdracht zullen worden uitgevoerd.

26. De DVB deelt mee dat de aanvrager voldoet aan de voorwaarde van eenheid van bouwheerschap.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

27. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw. Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

28. In casu worden de bestaande gebouwen volledig afgebroken. Deze voorwaarde is aldus vervuld.

III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woongebouwen op hetzelfde kadastrale perceel als de afgebroken gebouwen

29. Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3 wbtw is dat de heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

30. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden. Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen

Er dient wel een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, in die zin dat de afbraak van gebouwen gebeurt met het oog op de wederopbouw van de woningen, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

Hierbij kan overigens geen rekening worden gehouden met de kadastrale indeling/(pre)kadastratie met het oog op de realisatie van het project, maar enkel met de ‘oorspronkelijke’ kadastrale indeling. Dit is vaste rulingpraktijk. De DVB neemt de oorspronkelijke kadastrale indeling als uitgangspunt en niet de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken of op het moment van commercialisatie.

31. Uit het opmetings- en het inplantingsplan blijkt dat x woonéénheden zich voor meer dan 50% van hun oppervlakte op de kadastraal percelen “” “” en “” zullen bevinden.

32. Het appartementencomplex komt op een kadastraal perceel waar vroeger X woningen en X bijbouwen stonden. Het appartementencomplex zal voor minstens 50% gelegen zijn op de vroeger bebouwde percelen, waardoor het integrale project in aanmerking kan komen voor het verlaagd tarief van 6% in kader van de afbraak en heropbouw en de daaropvolgende verkoop/levering.

Het nieuw op te richten project zal zich aldus op de oorspronkelijk bebouwde percelen bevinden.

III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

33. De aanwending van het gebouw vóór de afbraak is van geen belang. Het gesloopte gebouw hoeft op zich geen woning te zijn. Ook is de ouderdom van het gebouw van geen belang.

34. De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

35. Het gesloopte goed moet wel een 'gebouw' zijn voor de toepassing van de btw. Het gaat dus in beginsel over 'ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden' (artikel 1, § 9, 1°, van het Btw- Wetboek).

36. De btw-administratie verduidelijkt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed uit zijn aard waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. Het gebouw moet bovendien een significante omvang hebben, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). Deze beoordeling gebeurt per geval.

37. In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant', terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria ter zake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

38. Het project wordt gerealiseerd op volgende kadastrale percelen: “”, “” en “”.

Uit wat voorafgaat kan de DVB bevestigen dat de percelen kwalificeren als ‘bebouwde percelen’ in kader van de regeling.

39. De oude gebouwen betreffen x woningen en x achtergebouwen. Deze gebouwen zijn opgericht uit duurzame materialen, waardoor de afbraak van de voorgenoemde gebouwen kunnen worden beschouwd als significante afbraak.

Er is met andere woorden sprake van significante gebouwen zowel op zichzelf beschouwd als in verhouding tot de heropgebouwde woningen.

40. De afbraak van verschillende gebouw(en) kwalificeert volgens de DVB als de afbraak van een oud gebouw met significante omvang en staat in de gegeven omstandigheden in verhouding tot de woonéénheden die worden heropgebouwd.

III.B.5. Bijgebouwen

41. Garages die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het bedoelde 6% btw-tarief.

Maar dit is anders wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is dit verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage.

42. De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6% btw, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van (in casu) niet meer dan 175 m².

43. De wooneenheden die in dit project worden gerealiseerd komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% en de prijs voor een wooneenheid inclusief ondergrondse autostaanplaatsen, garageboxen en bergingen moeten niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet.

IV. Conclusie

44. De DVB bevestigt dat in de gegeven feitelijke omstandigheden het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025, in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW, principieel van toepassing is op de levering (verkoop) van de bedoelde residentiële units (appartementen) op de hiervoor genoemde en besproken Projectsite, mits de koper (verkrijger) voldoet aan de voorwaarde inzake bestemming (i.e. bestemming voor (i) enige en hoofdzakelijk eigen woning, (ii) sociale verhuur of (iii) verhuur aan een natuurlijke persoon die er zijn domicilie neemt) en de vormvoorwaarden worden nageleefd (i.e. het (tijdig) indienen van de voorafgaande verklaring en het naleven van de factuurvermeldingen);

45. Ook de levering van de hiervoor bedoelde ondergrondse auto staanplaatsen, garageboxen en bergingen die van onmiddellijk nut zijn voor deze 11 wooneenheden onderworpen is aan het bedoelde 6%-heropbouwtarief;

46. Deze voorafgaande beslissing slechts geldig is voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing;

47. Het voor zich spreekt dat de toepassing van dit 6%-tarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft, de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, het oppervlaktecriterium (maximale bewoonbare oppervlakte van de woning), de termijnvoorwaarde en de naleving van de te vervullen formaliteiten.