Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstructionTVA - Taux - Taux réduit de la TVA de 6% concernant la démolition et reconstruction de bâtiments d’habitation - Rubrique XXXVII, § 7 du tableau A de l’AR n^o 20 fixant les taux de TVA (le texte de l’AR n^o 20, rubrique XXXVII, est remplacé et applicable à partir du 01.01.2024 (article 60, Loi-programme du 22.12.2023, MB, 29.12.2023,p. 124003)

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De onderneming Y, gekend bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer < > en gevestigd te <>, is eigenaar van een site in < >, bestaande uit twee percelen A en B.

2. Enkel het eerst genoemde perceel A is op dit moment bebouwd. Het tweede perceel B bestaat uit braakliggend terrein dat tot heden deels gebruikt wordt als (onbebouwd) parkeerterrein.

3. Y heeft op < > een omgevingsvergunning aangevraagd (referentie: < >).

4. Het doel van het project X zal erin bestaan om het grootste gedeelte (d.w.z. ongeveer ¾) van het bestaande gebouw af te breken met als doel er een nieuwe constructie op te zetten. De nieuwbouw zal niet enkel op het huidig bebouwde perceel komen te staan, maar zal ook deels opgericht worden op het huidig braakliggend terrein.

5. Het resterende gedeelte van het bestaande gebouw (neerkomend op ca. ¼ van dit gebouw) zal op verregaande wijze worden gerenoveerd door onder andere het aanleggen van een nieuw dak, een aanpassing van de circulatiekern en structurele werken in het gebouw zelf.

II. Vraagstelling

6. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er meer bepaald toe van de rulingdienst de bevestiging te verkrijgen dat toepassing gemaakt kan worden van de regeling inzake 6% BTW op afbraak en heropbouw van gebouwen in stadsgebieden zoals voorzien in Rubriek XXXVII, §7 van Tabel A als bijlage bij Koninklijk Besluit nr. 20 btw-wetboek ten aanzien van de btw die op die handelingen opeisbaar zal worden uiterlijk op 31 december 2024.

III. Beslissing

Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

7. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Voorwaarden gesteld onder de regeling van rubriek XXXVII, §7, tabel A van K.B. nr. 20 WBTW

8. De handelingen die het voorwerp uitmaken van deze aanvraag zijn niet langer opgenomen in rubriek XXXVII van Tabel A als bijlage bij Koninklijk Besluit nr. 20 WBTW in de versie van toepassing na 31 december 2023, dit was wel het geval in de versie van toepassing op 31 december 2023.

9. Ingevolge rubriek XXXVII, §7, Tabel A van K.B. NR. 20 WBTW (versie van toepassing na 31 december 2023) blijft rubriek XXXVII (in de versie van toepassing op 31 december 2023) echter van toepassing op de handelingen die niet bedoeld zijn in rubriek XXXVII in de versie van toepassing na 31 december 2023, wanneer (1):

[(1) Art. 58, Programmawet van 22.12.2023, BS, 29.12.2023, p. 124002.]

1° de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van de woning werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 1 januari 2024;

2° de op die handelingen verschuldigde belasting uiterlijk op 31 december 2024 opeisbaar is overeenkomstig artikelen 22 en 22bis, § 1 WBTW.

10. Het verlaagd tarief van 6 pct., is van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, die tot voorwerp hebben de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning (rubriek XXXVII, eerste lid, in de versie van toepassing op 31 december 2023).

11. Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan het vervullen van de navolgende voorwaarden (rubriek XXXVII, tweede lid, in de versie van toepassing op 31 december 2023):

1° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privé-woning wordt gebruikt;

2° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die gelegen is in één van de grote steden opgesomd in de koninklijke besluiten van 12 augustus 2000, 26 september 2001 en 28 april 2005 ter uitvoering van artikel 3 van de wet van 17 juli 2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid;

3° …;

4° de bouwheer moet:

a) vooraleer de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 22 van het Wetboek, bij het controlekantoor van de belasting over de toegevoegde waarde van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen een verklaring indienen. Deze verklaring dient te vermelden dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning te worden gebruikt en dient vergezeld te zijn van een afschrift van:

- de bouwvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en).

b) aan de dienstverrichter een afschrift van de verklaring bedoeld onder a) overhandigen.

5° het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 22 van het Wetboek, moet zich voordoen uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw;

6° de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van het afschrift bedoeld onder punt 4°, b), hiervoor, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

12. Het verlaagd tarief is in geen geval van toepassing op (rubriek XXXVII, derde lid, in de versie van toepassing op 31 december 2023):

1° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

2° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

3° gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

III.B. Het verlaagde btw-tarief van 6% op grond van rubriek XXXVII, §7 tabel A van K.B. nr. 20: toepassing in casu

III.B.1. Omgevingsvergunning

13. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door rubriek XXXVII, § 7 tabel A van K.B. nr. 20 is vereist dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning met betrekking tot de handelingen inzake de heropbouw van een woning werd ingediend bij de bevoegde overheid vóór 1 januari 2024.

14. Y heeft op 13 juli 2023 een omgevingsvergunning (referentie: < >) aangevraagd.

15. In deze omstandigheden is voldaan aan de voorwaarde gesteld met betrekking tot de omgevingsvergunning.

III.B.2. Ligging van de woning

16. Het project X wordt gerealiseerd aan de < > te < >. Omdat < > is opgenomen in de Koninklijke Besluiten van 12.08.2000, 26.09.2001 en 28.04.2005 ter uitvoering van artikel 3 van de Wet van 17.07.2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid (2), is voldaan aan deze voorwaarde.

[(2) < > wordt ook opgelijst in de administratieve toelichtingen omtrent de toepassing van rubriek XXXVII, tabel A, Btw-KB nr. 20, zie Circulaire nr. AFZ 3/2007 (AFZ/2006-0362 - AFZ/2006-0718) van 15.02.2007.]

III.B.3. Afbraak gepaard gaande met de heropbouw van een privéwoning

III.B.3.1. Gebruik als privéwoning

17. Om de regeling te kunnen toepassen moet de nieuw op te richten gebouwen na realisatie uitsluitend of hoofdzakelijk zullen worden gebruikt als privéwoning.

18. De te realiseren woonentiteiten in casu zullen hoofdzakelijk worden bestemd als privéwoningen.

19. In deze omstandigheden is voldaan aan de voorwaarde gesteld met betrekking tot het gebruik als privéwoning.

III.B.3.2. Volledige of wezenlijke afbraak

20. Voor de toepassing van het tarief van 6 pct. van rubriek XXXVII, §7, moet er in beginsel sprake zijn van de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning.

21. In het voorliggende project zal een beperkt gedeelte van het gebouw blijven bestaan doch grondig worden gerenoveerd en bijgevolg dus niet volledig worden gesloopt in de strikte zin van het woord.

22. Een ingrijpende verbouwing van een bestaand gebouw kan worden gelijkgesteld met een afbraak gevolgd door heropbouw. De administratieve Informaties en mededelingen van 22.06.2007 (E.T. 112.400) (3) vermelden ter zake het volgende:

[(3) Informaties en Mededelingen 22.06.07/1 - Afbraak en heropbouw van gebouwen in stadsgebieden. Toepassing btw-tarief vanaf 1 januari 2007 (E.T. 112.400), randnummer 2.2.]

“Een ingrijpende verbouwing zonder wezenlijke uitbreiding van het bestaand gebouw, waarbij de werken ingevolge afbraak niet op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw, kan niet worden aangemerkt als een handeling als bedoeld in het K.B. nr. 20, artikel 1bis, § 1, 1° of bijlage, tabel A, rubriek XXXI § 1, 1°. Dergelijke ingrijpende verbouwing wordt voor de toepassing van rubriek XXXVII echter gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.”

23. Zoals toegelicht in randnummer 4 en 5 van deze beslissing zal ongeveer 75% van het bestaande pand worden afgebroken en heropgebouwd. Ongeveer een kwart van het bestaande gebouw (d.i. het hoekgebouw) zal niet gesloopt worden, maar ingrijpend verbouwd worden.

24. Dit deel van het oude gebouw zal op dermate wijze gerenoveerd worden dat er niet langer gesproken kan worden van het feit dat de werken ingevolge afbraak op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw.

25. Volgende werken zullen namelijk onder andere plaatsvinden in dit stuk van het huidige gebouw: de aanlegging van een nieuw dak, de aanpassing van de circulatiekern, structurele werken in overblijvend gedeelte, etc.

26. Uit de voorgelegde stukken aan de rulingdienst blijkt dat het grootste deel van de dragende structuur van het hoekgebouw (i.e. het gedeelte dat ingrijpend gerenoveerd wordt) volledig zal worden afgebroken om tegemoet te komen aan de intentie om de bestemming van het gebouw te wijzigen naar residentieel gebruik. Hierbij zal rekening gehouden worden met de laatste bouwtechnische vereisten.

27. Het feit dat de dragende structuren van het gebouw ingrijpend worden gewijzigd blijkt ook uit het stabiliteitsvooronderzoek dat aan de rulingdienst werd overgemaakt.

28. In deze omstandigheden is voldaan aan de voorwaarde van volledige of wezenlijke afbraak.

III.B.3.3. Afbraak van een oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

29. Onder de regeling moet het gesloopte gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een ‘significante’ ‘omvang’ heeft (4).

[(4) Mondelinge parlementaire vraag nr. 13883 van de heer Josy Arens d.d. 23.06.2009.]

30. De Circulaire 2021/C/18 van 25/02/2021, punt 3.2. vermeldt ter zake het volgende:

“Het is belangrijk te weten dat de aanwending van het gebouw vóór de afbraak van geen belang is. Het gesloopte gebouw hoeft dus op zich geen woning te zijn.

Het gesloopte goed moet wel een 'gebouw' zijn voor de toepassing van de btw. Het gaat dus over 'ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden' (artikel 1, § 9, 1°, van het Btw-Wetboek).

In de regel worden in het kader van deze regeling aangemerkt als een gebouw: alle gebouwde onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend (gewone huizen en villa's, flats, nijverheids-, handels- of landbouwgebouwen).

Uit de memorie van toelichting blijkt bovendien dat het moet gaan om een gebouw met een significante omvang, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

Deze beoordeling gebeurt dan ook geval per geval en op dezelfde manier zoals dat reeds het geval was in het kader van de reeds bestaande maatregel inzake afbraak en heropbouw in de 32 centrumsteden.

Bijvoorbeeld: een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte zullen normaliter op zich beschouwd aangemerkt worden als significant.

Een constructie opgetrokken uit niet-duurzame materialen daarentegen zal normaal gezien niet beantwoorden aan dit criterium. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld wanneer enkel een fundering, ondergrondse buizen of leidingen of een omheining worden afgebroken.

Worden bijvoorbeeld niet aangemerkt als een significant gebouw: een duiventil, een tuinhuis, een schuilplaats voor een paard in de wei.

In het kader van de vraag die zich kan stellen of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant' terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.”

31. In dit kader kan worden vastgesteld dat in casu de afgebroken bebouwing van significante aard zal zijn.

32. De bestaande bebouwing bedraagt in totaal een bovengrondse oppervlakte van ongeveer < > m² die zal worden afgebroken op perceel A. Dit zal vervangen worden door een nieuwbouw met een bovengrondse oppervlakte van < > m² over de twee percelen (te verdelen over < > verdiepingen).

33. Uit wat voorafgaat blijkt dat de af te breken gebouwen (cf. supra) genoeg significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject.

III.B.3.4. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als het afgebroken gebouw - hoofdzakelijkheidscriterium (50%-regel)

34. Onder de regeling aanvaardt de administratie dat het nieuw op te richten niet op exact dezelfde plaats staat als het afgebroken gebouw, voor zover het op hetzelfde perceel wordt gebouwd (5).

[(5) Mondelinge parlementaire vraag nr. 13883 van de heer Josy Arens d.d. 23.06.2009.]

35. In casu zijn twee percelen betrokken: A en B. Het nieuw op te richten gebouw zal integraal gelegen zijn op deze twee percelen terwijl het afgebroken gebouw zich enkel bevindt op perceel A.

36. De Circulaire 2021/C/18 van 25/02/2021, punt 3.3. vermeldt ter zake het volgende:

“Indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50 % gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse gebouw, in principe, in aanmerking om het verlaagd btw-tarief van 6 % toe te passen.

In het omgekeerde geval zal het normale btw-tarief van toepassing zijn op de werken met betrekking tot dat gebouw.

Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met het grondoppervlak (alle ruimten en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw.

Het criterium wordt bekeken voor het volledige gebouw (en niet voor een deel van het gebouw zoals bijvoorbeeld een individueel appartement).”

37. Deze precisering in de Circulaire 2021/C/18 betreft echter het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied, maar kan naar analogie worden toegepast bij de regeling inzake afbraak en heropbouw in de 32 centrumsteden.

38. In casu bestaat het nieuw op te richten gebouw uit twee woonblokken die bovengronds niet verbonden zijn.

39. De Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan, editie 02.06.2021, punt 2.7 vermeldt ter zake het volgende:

“In beginsel worden woonblokken aangemerkt als afzonderlijke gebouwen.

Een loutere fysieke verbinding tussen beide woonblokken is op zich beschouwd niet voldoende om ze aan te merken als één gebouw. Evenmin het bestaan van een basisakte waaruit blijkt dat de grond en de toegangswegen tot de site gemeenschappelijk zijn.

Er werd reeds beslist dat, opdat het zou gaan om één gebouw, er sprake moet zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse kelder en/of garage met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimten, alsook van gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op beide woonblokken (zoals trappen of liften die voor alle bewoners van de woonblokken toegankelijk zijn, gemeenschappelijke toegangen, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen en technische lokalen, …)”

40. De woonblokken in het onderhavige project zijn ondergronds verbonden door een gemeenschappelijke ondergrondse kelder met gemeenschappelijke inrit en gemeenschappelijke technieken (warmtepomp met geothermie, een afvallokaal, tellerlokalen, stormbassin).

41. Beide woonblokken kunnen bijgevolg worden aangemerkt als één gebouw.

42. Indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50 % gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen komt het ganse gebouw, in principe, in aanmerking om het verlaagd btw-tarief van 6 % toe te passen.

43. De totale grondoppervlakte van het nieuwe gebouw bedraagt < > m2 waarvan < > m² op perceel A (i.e. het huidig bebouwd perceel) en < > m² op perceel B (i.e. het huidig onbebouwd perceel).

44. Dit betekent dat 56,14% van de nieuwbouw op het huidig bebouwde perceel gelegen is, waardoor voldaan is aan de voorwaarde dat ‘ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen’.

45. Bijgevolg komt het ganse gebouw in aanmerking om onder het verlaagd tarief van 6% te kunnen vallen.

III.B.4. Hoedanigheid van de bouwheer

46. De administratieve Informaties en mededelingen van 22.06.2007 (E.T. 112.400) (6) vermelden ter zake het volgende:

[(6) Informaties en Mededelingen 22.06.07/1 - Afbraak en heropbouw van gebouwen in stadsgebieden. Toepassing btw-tarief vanaf 1 januari 2007 (E.T. 112.400), punt 4.]

“Alleen de bouwheer (m.n. degene die het gebouw laat afbreken en heroprichten) kan, indien alle voorwaarden zijn vervuld, zich beroepen op het voordeel van het tarief van 6 pct. van rubriek XXXVII.

Geen enkel onderscheid moet daarentegen worden gemaakt naargelang de bouwheer een beroepsoprichter, een toevallige oprichter of een onderneming is waarvan de economische activiteit bestaat in het verhuren van privé-woningen.

De bouwheer kan overigens de werken toevertrouwen aan één aannemer of aan meerdere vaklieden.”

47. Y zal de enige bouwheer zijn van de afbraakwerken én van de werken tot heroprichting van de woonentiteiten op het perceel waarvan ze eigenaar is, die zij vervolgens hoofdzakelijk zal bestemmen om te worden verhuurd als privéwoning.

48. Hieruit volgt dat Y, bijgevolg wegens haar hoedanigheid - als bouwheer met economische activiteit bestaande uit de verhuur van privéwoningen - in aanmerking komt voor toepassing van voormeld btw-tarief van 6%.

III.B.5. Formaliteiten en timing

49. De aanvrager maakt zich sterk dat de in rubriek XXXVII, tweede lid, punten 4° tot en met 6° bepaalde formaliteiten en timing nageleefd zullen worden bij de commercialisatie van dit project. Dit betreft in het bijzonder het voorafgaand indienen van de (elektronische) verklaring 111/4 via het portaal van MyMinfin met de omgevingsvergunning als enige bijlage, die door de bouwheer op < > werd ingediend (referentie: < >).

III.C. Conclusie

50. Het verlaagd btw-tarief van 6 %, zoals bedoeld in rubriek XXXVII, §7 van Koninklijk Besluit nr. 20 is van toepassing op de hierboven beschreven afbraak- en heropbouwwerkzaamheden van het Project X wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting uiterlijk op 31 december 2024 opeisbaar is overeenkomstig artikelen 22 en 22bis, § 1 WBTW.