Exonération, travail immobilier, bâtiment ancien transformé, bien immeuble

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing beoogt de bevestiging te verkrijgen dat:

• de werken in onroerende staat die door de Aanvrager zullen worden uitgevoerd aan het onroerend goed gelegen op het kadastraal perceel … onder het toepassingsgebied vallen van rubriek XXXI, tabel A van het K.B. nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven (hierna genoemd: “Btw-KB”), en er toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% voor zover door de Aanvrager aan de daartoe gestelde vormvoorwaarden wordt voldaan;

• de verkoop van de eengezinswoningen die zullen worden gerealiseerd in het schoolgebouw gelegen op het kadastraal perceel…, vrijgesteld is van belasting overeenkomstig artikel 44, §3, 1° van het Btw-Wetboek;

II. Beslissing

Uit het door de DVB gedane onderzoek blijkt het volgende :

1. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van artikel 21 en 22 van de wet van 24 december 2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

II.A. Toepassing rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20

II.A.1. Algemeen

2. Rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20 van 20 juli 1970 genomen ter uitvoering van artikel 37 van het btw-wetboek, voorziet in de toepassing van het btw tarief van 6% voor het uit te voeren werk in onroerende staat, mits navolgende voorwaarden vervuld worden:

• de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben;

• de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privéwoning wordt gebruikt;

• de handelingen moeten worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming ten minste vijftien jaar voorafgaat aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich voordoet overeenkomstig artikel 22, § 1 of artikel 22bis van het Wetboek;

• de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker […];

de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van een duidelijk en nauwkeurig attest van de afnemer, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast het attest van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

• het verlaagd tarief is in geen geval van toepassing op:

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

3. Werk in onroerende staat dat de omvorming van een woning tot voorwerp heeft, is, indien alle andere voorwaarden zijn vervuld, onderworpen aan het tarief van 6%. Onder ‘omvorming’ wordt verstaan de verbouwing zowel aan de buitenkant (en inzonderheid de rehabilitatie) als aan de binnenkant van het gebouw of de vergroting door toevoeging van nieuwe vertrekken en de uitbreiding van bestaande vertrekken.

4. Evenzo wordt het bestaan van een verbouwing niet bekritiseerd wanneer de renovatiewerken op een relevante wijze steunen op oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw.

5. De uitbreiding van een bestaand gebouw kan worden aangemerkt als een omvorming (of verbouwing) van dat gebouw, in de zin van rubriek XXXI, voor zover voldaan is aan de twee volgende voorwaarden:

• de oppervlakte van het oude gedeelte blijft betekenisvol in vergelijking met het nieuwe gedeelte en

• het nieuwe gedeelte kan niet onafhankelijk van het oude gedeelte functioneren maar het vormt er integendeel een coherent en complementair geheel mee, wat het gebruik van het gebouw betreft.

Ondernemingen die oude woningen, waarvan ze eigenaar zijn ingevolge aankoop of een andere wijze van verwerving, renoveren en daarna verkopen of verhuren, kunnen, in de geest van de nieuwe regeling, aangemerkt worden als eindverbruiker zonder dat er nog een onderscheid hoeft gemaakt te worden naargelang ze deze gebouwen bestemmen voor de verhuur of de verkoop. Het tarief van 6 pct. mag dus worden toegepast op de renovatiewerken voor zover ze betrekking hebben op gebouwen welke tenminste sedert twintig jaar in gebruik zijn genomen.( Aanschrijving nr. 6 dd. 22.08.1986, randnummer 76)

II.A.2. Toepassing op onderhavige situatie

6. De aanvrager is van oordeel dat gezien de bescherming van het gebouw als monument, en daaraan gekoppeld de conserverende werkzaamheden die zullen worden uitgevoerd, de geringe afbraak (die gedeeltelijk een uitvoering van de richtlijnen van het Ministerieel Besluit uitmaakt), de afwezigheid van enige uitbreiding en de mogelijkheid om het gebouw op relatief eenvoudige wijze zijn bestemming als schoolgebouw terug te geven, de werkzaamheden kwalificeren als een omvorming/renovatie overeenkomstig rubriek XIII, §1, tabel A van het Btw-KB.

7. Ter ondersteuning van zijn stelling brengt de aanvrager volgende stukken bij:

- Omgevingsvergunning

- Overzicht afbraakwerken

- Nota tussenverdiepingen

- Afbakeningsplan van de privatieve kavels

- Ministerieel Besluit tot definitieve bescherming als monument van de

Gemeenteschool

- Bouwplannen

- Fotomateriaal huidige toestand

8. De te verrichten werkzaamheden worden door de aanvrager als volgt omschreven:

- Gelet op het beschermd karakter van het gebouw beschermd als monument ingevolge het Ministerieel Besluit mogen er uitsluitend restauratiewerken en beperkte ingrepen worden doorgevoerd om het gebouw te behouden;

- In navolging van het Ministerieel Besluit de buitenarchitectuur qua schaal, volume,

materiaal en afwerking dient te worden behouden;

- De bescherming van het gebouw met behoud van de bestaande materialen en

uitvoeringen voorop staat; Indien strikt noodzakelijk door gebrek aan kwaliteit of

beschadiging zullen de bestaande materialen en uitvoeringen worden hersteld, vervangen en/of vernieuwd;

- Per klaslokaal wordt er één eengezinswoning ingericht. De huidige indeling van het

schoolgebouw in 3 klaslokalen wordt aldus gerespecteerd, waarbij de klaslokalen worden omgebouwd tot eengezinswoningen;

- De tussenverdieping die zal worden gerealiseerd door middel van inbouwmodules op relatief eenvoudige wijze kan worden verwijderd teneinde het gebouw zijn oorspronkelijke bestemming als schoolgebouw terug te geven;

- Er geen uitbreiding van de footprint van het initiële gebouw, noch uitbreiding van het

volume van het gebouw plaatsvindt (in overeenstemming met het Ministerieel Besluit);

- Er ten opzichte van de huidige opbouw van het schoolgebouw, er een tussenverdieping bijkomend wordt gerealiseerd door middel van inbouwmodules;

- De vloer van de bestaande verdieping wordt vervangen, gezien dit noodzakelijk is cf. het advies van de houtworminspectie;

- De tussenvloer en verdieping worden gedragen door middel van stalen liggers die worden ingewerkt in de bestaande dragende muren van het schoolgebouw;

- De dragende muren in degelijke staat zijn en geen extra versteviging nodig hebben;

De bestaande houten spanten en structuur van het hoofd dak wordt behouden, waartegen een nieuw onderdak, isolatielaag en pannen zullen worden geïnstalleerd.

- De beglazing wordt vervangen door hoogwaardiger isolerend glas;

- De ramen in de achter- en zijgevel die momenteel dichtgemetseld zijn en die worden opengebroken worden voorzien in nieuw schrijnwerk;

- De installatie van keuken en badkamer in de 3 eengezinswoningen;

- Het bestaande schrijnwerk zal worden vervangen door nieuw schrijnwerk wanneer tijdens de werkzaamheden blijkt dat het bestaande schrijnwerk in zeer slechte staat verkeert omwille van houtrot. Indien mogelijk zal het bestaande hang- en sluitwerk worden hergebruikt;

9. Om te bepalen of de uitgevoerde werken enkel de renovatie, omvorming en verbetering van de woning tot voorwerp hebben dient vooreerst onderzocht of de uit te voeren werken de structuur en het bestaande bouwwerk niet dermate aantasten dat ze leiden tot de totstandkoming van een nieuw gebouw.

10. Uit de door de aanvrager bijgebrachte stukken en beschrijvingen blijkt dat de uitgevoerde werken op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van het bestaand hoofdgebouw. Concreet blijven meer dan 50% van de oude dragende muren behouden en vormen deze bovendien meer dan 50% in het totaal der dragende muren na uitvoering der werken.

11. Tot slot dient de oppervlakte uitbreiding onderzocht te worden. In dat kader stelt de DVB vast dat er geen uitbreiding zal plaatsvinden van de footprint van het initiële gebouw, noch uitbreiding van het volume van het gebouw. Er zal ten opzichte van de huidige opbouw van het schoolgebouw, een tussenverdieping bijkomend gerealiseerd worden door middel van inbouwmodules en de vloer van de bestaande verdiepingen zal vervangen worden.

12. Zelfs na realisatie van de tussenverdiepingen en de nieuwe vloer op de bestaande verdieping en in zoverre die tussenverdiepingen en nieuwe vloer als nieuw gedeelte dient te worden beschouwd blijven de wooneenheden echter overwegend oud. (Immers Unit 1 bedraagt het oude gedeelte … tegenover …nieuwe gedeelte; Unit 2 bedraagt het oude gedeelte … tegenover …nieuwe gedeelte; Unit 3 bedraagt het oude gedeelte … tegenover …nieuwe gedeelte.)

13. De DVB is dan ook van oordeel dat het oude gedeelte meer dan 50 % van de totale oppervlakte van de woningen zal bedragen zodat er kan worden geconcludeerd dat de oppervlakte van het oude gedeelte betekenisvol is ten aanzien van het nieuwe gedeelte en derhalve de uit te voeren werken beoogd worden door rubriek XXXI, tabel A.

14. Zoals blijkt uit de door de aanvragers voorgebrachte stukken werd het gebouw reeds meer dan 15 jaar geleden in gebruik genomen en beantwoordt hierbij aan de voorwaarden opgenomen in rubriek XXXI voornoemd;

15. Conform de aanschrijving nr. 6 dd. 22.08.1986, randnummer 76 die bepaalt dat ondernemingen die oude woningen, waarvan ze eigenaar zijn ingevolge aankoop of een andere wijze van verwerving, renoveren en daarna verkopen of verhuren, kunnen worden aangemerkt als eindverbruiker, wordt de aanvrager die de woningen na voltooiing van de werken zal verkopen beschouwd als eindverbruiker.

16. De woningen zullen uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt als privéwoning. Immers de woningen die zullen worden gecreëerd worden ingericht als eengezinswoningen en worden verkocht als privéwoning.

17. Dat de aanvragers er verder zelf moeten op toezien dat ze de voorwaarden en formaliteiten als opgenomen in rubriek XXXI tabel A Btw-KB, nakomen en vervullen;

Conclusie:

18. Op basis van de hiervoor weergegeven elementen dient besloten te worden dat de in de aanvraag beschreven werken beoogd worden door rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20.

II.B. Verkoop van de woningen

II.B.1. Beoordeling per individuele entiteit – artikel 44, §3, 1° a) van het btw-wetboek – toepasselijke werkwijze

19. Verwijzend naar artikel 44, § 3,1° a) van het btw-wetboek, dient gesteld dat men met de levering van uit hun aard onroerende goederen, onder meer de levering van een gebouw in zijn geheel als gedeelten van gebouwen beoogt.

20. Bij de vervreemding van oude gebouwen die verbouwd worden, dient in het kader van hun overdracht, onderzocht te worden of de verbouwing ertoe bijdraagt dat het gebouw na verbouwing als btw technisch nieuw aangemerkt moet worden. De administratieve commentaar opgenomen in de btw-handleiding nr 152/2 reikt hiervoor een aantal criteria aan, opgenomen in drie gevallen, opdat men bij vervreemding de toepasselijke regelgeving, met name artikel 44, §3, 1 a) eerste lid dan wel artikel 44, §3, 1 a) tweede lid van het btw-wetboek, zou kunnen bepalen.

21. In de btw-handleiding nr. 152/2 en in de Btw-commentaar editie 01.07.2022, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C, op basis van gevallen omschreven in de Btw-commentaar editie 01.07.2022, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek C wordt het begrip ‘nieuw’ gebouw uitgebreid tot verbouwingen, zoals de renovatie van een oud gebouw dat de eigenschappen krijgt van een nieuw gebouw.

22. De op onderhavige casus te onderzoeken, twee gevallen zijn de navolgende :

“In het eerste geval: wegens de in het oude gebouw uitgevoerde werken heeft dit een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen van zijn structuur ondergaan (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, ….) namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming (cfr. circ. Nr. 16/1973, nr. 10.3°). In die onderstelling gaat het ontegensprekelijk om een nieuw gebouw, welke overigens ook de kostprijs is van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging.

In het tweede geval: de werken die aan het oude gebouw werden uitgevoerd, hebben het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen gewijzigd, zoals in het eerste geval hierboven, maar hadden tot doel, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren, zoals dit het geval is bij het plaatsen van centrale verwarming; het inrichten van een badkamer; het vernieuwen van de dakbedekking, enz…

In die onderstelling gaat het niet om een gebouw dat in zijn wezenlijke elementen wijzigingen heeft ondergaan. De doorverkoop van dit gebouw of van een gedeelte van dit gebouw en bijhorend terrein of de vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten, andere dan het eigendomsrecht- die slaan op een dergelijk gebouw, gedeelte van gebouw en het bijhorend terrein na de uitvoering van de werken, kan dus in principe niet aan de btw worden onderworpen, zelfs niet wanneer het kadastraal inkomen van het goed werd verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevond vóór de aanvang van de werken.

Opdat de handeling met betrekking tot dit verbouwde gebouw in het bovengenoemde eerste geval een levering uitmaakt die aan de belasting kan worden onderworpen, is daarenboven nog vereist:

- dat de uitgevoerde verbouwing aanleiding geeft tot de wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend vóór de aanvang van de werken;

- dat de beoogde handeling plaatsheeft binnen de termijn bepaald in art. 44, §3, 1° van het btw-wetboek;

- dat de persoon in wiens hoofde de btw opeisbaar is ten opzichte van de administratie het belang van de uitgevoerde werken aantoont.”

23. Geconcretiseerd in onderhavige aanvraag, leidt dit ertoe dat besloten moet worden dat bij het beoordelen of de uitgevoerde werken de aard en de structuur van het gebouw aangetast hebben, uitgegaan wordt van een beoordeling ervan per individuele zelfstandige wooneenheid die deel uitmaakt van eenzelfde bouwtechnische structuur.

II.B.2. Toepassing artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het Btw-Wetboek bij verkoop van desbetreffende woningen gerealiseerd in het schoolgebouw.

24. Zoals blijkt uit de voorgelegde stukken en beschrijvingen blijkt dat de uitgevoerde werken op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van het bestaand hoofdgebouw. Na de geplande werken zal het oude gedeelte van de gerealiseerde woningen betekenisvol blijven ten aanzien van het nieuwe gedeelte.

25. De DVB is van oordeel dat de opgesomde verbouwingswerken, die aan het gebouw uitgevoerd gaan worden het gebouw niet in zijn wezenlijke elementen gaan wijzigen, maar eerder een bevestiging zijn van het behoud van de bestaand structuur zodat de verkoop van de drie gerealiseerde woningen vrijgesteld zijn van btw overeenkomstig artikel 44, §3, 1° van het BTW-Wetboek.