Travaux immobiliers, Taux réduit, Vente bâtiments anciens, ExemptionTVA - Travaux immobiliers - Taux réduit - Vente bâtiments anciens - Exemption

Texte de la décision

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. les travaux immobiliers exécutés à un ancien bâtiment en vue de sa transformation en appartements destinés à la vente pourront bénéficier du taux réduit de 6% de TVA conformément à la rubrique XXXI du tableau A de I'annexe à l'arrêté royal n° 20 ;

1.2. la vente des différents appartements ainsi que les garages et les emplacements de parking sera exemptée de la TVA par l'article 44, § 3, 1°, a), du CTVA et pourra s’opérer sous le régime des droits d’enregistrement.

II. Description des faits

2. Dans le cadre de son activité de promotion immobilière, la société X va acquérir un bien immobilier qui était affecté à une activité commerciale.

3. Le bâtiment commercial a fermé ses portes définitivement en 201X.

4. Après plusieurs années de recherche, il n'a pas été possible de trouver un repreneur et, dès lors, les dirigeants de la société Y ont décidé de reconvertir l'intégralité de l’immeuble à usage commercial en appartements. Le projet a été transmis. Le compromis a été signé en 2021 et l’acte sera signé en 2022. Après transformation de l’ancien bâtiment à usage commercial en appartements, les appartements seront vendus sous la loi Breyne.

5. La liste des travaux immobiliers qui vont avoir lieu consiste en :

5.1. l’agrandissement des fenêtres ;

5.2. le remplacement des menuiseries intérieures et extérieures ;

5.3. le remplacement de la cabine et de la machinerie de l’ascenseur ;

5.4. l’ajout de cloisons intérieures ;

5.5. le remplacement des revêtements de sol ;

5.6. la rénovation complète de l’électricité, du chauffage et des sanitaires ;

5.7. l’escalier principal en bois sera remplacé par un escalier en béton ;

5.8. l’ajout d'un étage sur une partie du petit bâtiment formant liaison avec le bâtiment principal ; il s’agit des appartements M et N, construits sur les 3 garages ; ils sont à considérer comme neufs ; ils ne reposent pas sur la structure portante d’origine ; donc, le taux de 6% ne sera pas applicable ;

5.9. la structure de l’immeuble est inchangée ;

5.10. la volumétrie et la superficie ne sont pas fondamentalement modifiées, à I‘exception des appartements M et N ;

5.11. les dalles en béton sont maintenues intégralement ;

5.12. la toiture est maintenue sauf I'extension (point 5.8.) ;

5.13. les dalles de sol sont conservées ;

5.14. aucune démolition des murs porteurs ;

5.15. aucune transformation importante de la façade.

6. Le permis d’urbanisme a été délivré à la SA Y, la modification au nom de la société X est en cours.

7. Les travaux sont prévus début 2022 dès réception de la position sur la demande de décision anticipée.

III. Décision

8. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

III.1. Application du taux réduit aux travaux immobiliers

9. Conformément à l’article 37 du CTVA et à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

10. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d'habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

Condition 3° : les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation précède d'au moins quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA survenue en vertu de l'article 22, § 1er ou de l’article 22bis du Code ;

Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ;

Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base d'une attestation formelle et précise du client, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

11. Au préalable, comme le demandeur le précise (v. point 5.8. ci-avant), les deux appartements M et N, construits en surélévation sur les garages existants après démolition du volume de liaison reliant le bâtiment principal et l’extension, ne reposent pas de manière significative sur d’anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble ancien. Dès lors, les travaux qui les concernent constituent des travaux de construction auxquels le taux réduit de 6% n’est pas applicable.

12. Pour le reste, compte tenu des informations fournies (plans, photos, description des travaux par l’architecte et permis d’urbanisme), il apparaît que les travaux envisagés pour transformer l’ancien bâtiment en appartements s’appuient de manière significative sur d’anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble ancien.

13. En outre, hormis la construction des deux appartements en surélévation, la volumétrie et la superficie totale du bâtiment principal ne sont pas fondamentalement modifiées.

14. Par conséquent, à l’exception des travaux relatifs aux appartements M et N, les travaux qui seront effectués constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 1 est donc remplie.

15. Par ailleurs, le demandeur a confirmé que les appartements seront à l’issue des travaux effectivement utilisés comme logement privé et que la première occupation de l’immeuble précède de plus de quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. Les conditions 2 et 3 sont donc bien remplies.

16. Ensuite, comme la société X fait transformer cet ensemble immobilier en appartements en vue de les vendre, elle peut être considérée comme un consommateur final au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’AR 20 (comp. points 71 et 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986). La condition 4 est donc satisfaite.

17. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs à la transformation de l’ancien bâtiment à usage commercial, à l’exception de ceux relatifs aux appartements M et N, pourront en principe bénéficier du taux de 6%. Le bénéfice du taux de 6% s’étendra aux travaux d’aménagement des parties communes, des garages individuels et des caves individuelles, à l’exception des travaux qui seraient à relier aux appartements M et N.

18. Enfin, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable :

18.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

18.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

19. Ainsi, le taux réduit ne sera notamment pas applicable aux travaux relatifs au réaménagement du parc paysager autour de l’immeuble, à l’aménagement des zones de parkings en plein air et aux éventuelles voies d’accès qui seraient spécifiquement destinées à ces parkings.

20. Dans la mesure où les travaux qui seront effectués à l’immeuble devront être soumis à deux taux différents, le SDA accepte, par mesure de simplification, que la base imposable des travaux soumis au taux de 6% soit déterminée par une fraction, au numérateur de laquelle figurera la superficie des appartements dont les travaux sont soumis au taux réduit de 6%, en ce compris leurs dépendances (quote-part dans les parties communes, garages, caves) et au dénominateur de laquelle figurera la superficie totale de l’immeuble.

III.2. Livraison des appartements exemptée de TVA par application de l’article 44, § 3, 1°, a), du CTVA

21. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

22. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, N° 152/2).

23. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

23.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

23.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

24. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

25. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation visée sous le point 23.2. ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

26. En l’espèce, des informations fournies (plans, photos, description des travaux par l’architecte et permis d’urbanisme), il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement l’immeuble concerné dans ses éléments essentiels.

27. En effet, même si certains éléments de la structure de l’immeuble seront impactés par les transformations (aménagement des appartements M et N en surévaluation des garages existants après démolition du volume de liaison reliant le bâtiment principal et l’extension), l’ancienne structure de l’immeuble est, pour l’essentiel, maintenue puisque le nombre de niveaux ne variera pas et que la volumétrie et la superficie totale du bâtiment principal ne seront pas fondamentalement modifiées.

28. Comme la société X souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 23.2. ci-avant.

29. Dès lors, la vente par la société X des appartements résultant de la transformation de l’ancien bâtiment à usage commercial, à l’exception des appartements M et N, sera exemptée de TVA et sera soumise aux droits d’enregistrement. Le même régime sera applicable à leurs dépendances (quotes-parts dans les parties communes, garages, caves, emplacements de parking).