Le taux réduit de TVA, conformément à l’article

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvrager wenst te vernemen of de nieuw opgerichte woningen en staanplaatsen, na afbraak van een vierkantshoeve, verkocht kunnen worden tegen het verlaagd btw-tarief van 6 % overeenkomstig artikel 1 quater Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven.

II. Beslissing

2. Onderhavige rulingaanvraag heeft betrekking op de afbraak van een vierkantshoeve met de bedoeling om na deze afbraak woningen met staanplaatsen op te richten en deze onder heffing van 6 % btw te verkopen.

3. Artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20 vermeldt het volgende:

. “Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.”

4. Opdat het bedoelde verlaagde btw-tarief van toepassing zou zijn, dienen derhalve een aantal materiële en formele voorwaarden vervuld te zijn.

II.A. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon

5. Voor het verlaagd tarief van artikel 1qauter, § 3 KB nr. 20 is vooreerst vereist dat de afbraak en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige.

6. Zoals in de rulingaanvraag beschreven, heeft de bouwpromotor een recht van opstal verkregen teneinde de bestaande vierkantshoeve af te breken en zeven woningen en staanplaatsen op te richten.

7. Daarnaast werd bevestigd dat de grondeigenaar en de bouwpromotor verbonden partijen zijn en in casu betreft het verlenen van het recht van opstal, de afbraak van de vierkantshoeve en de heropbouw van de woningen en staanplaatsen één globaal project.

II.B. Betekenisvolle afbraak ten opzichte van de nieuwe constructies

8. Het verlaagd btw-tarief is van toepassing wanneer het gesloopte goed een ‘gebouw’ betreft in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek. De aanwending vóór de afbraak is van geen belang, zodat het gebouw geen woning hoeft te zijn.

9. In casu wordt een vierkantshoeve grotendeels afgebroken.

10. Voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief is vooreerst vereist dat het gesloopte goed een gebouw is voor de toepassing van de btw, zijnde een bouwwerk dat vast met de grond verbonden is (artikel 1, §9, 1° van het Btw-wetboek). De bouwheer moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.

11. Echter voorziet de administratie om praktische redenen in een specifieke toegeving. In het geval er sprake is van een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge de afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, worden deze werken gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.

12. Zoals beschreven in de rulingaanvraag zijn de behouden gedeelten van de oude vierkantshoeve verwaarloosbaar in vergelijking met de te slopen gedeelten en de toekomstige toestand, dit zowel uitgedrukt in oppervlakte, volume als in lopende meter:

13. In dergelijke omstandigheden kan aanvaard worden dat de werken met betrekking tot het beschreven bouwproject gelijkgesteld worden met de afbraak en heropbouw van een gebouw.

14. Rekening houdende met het bovenstaande en de overgemaakte foto’s kan de DVB aanvaarden dat de desbetreffende afgebroken vierkantshoeveeen duurzame constructie betreft en hierdoor kwalificeert als een gebouw, in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek.

15. Daarnaast dient de omvang van het afgebroken gebouw betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuwe constructies.

16. Na de afbraak van de vierkantshoeve zullen er op bijna identiek dezelfde oppervlakte 7 woningen en staanplaatsen worden gebouwd.

17. Daar de btw-wetgeving de draagwijdte van het begrip ‘significant’ niet omschrijft, terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft om terzake normatieve criteria op te leggen kan de DVB enkel onderzoeken of een kennelijke wanhouding bestaat tussen de afgebroken constructie en de heropbouw.

18. De DVB is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afbraak van de vierkantshoeve derhalve betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw van de 7 woningen en staanplaatsen.

II.C. Afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel

19. Voor het verlaagd tarief van artikel 1qauter, § 3 KB nr. 20 is tevens vereist dat de heropbouw gebeurt op hetzelfde kadastrale perceel als het gesloopte gebouw.

20. De aanvrager heeft bevestigd de wederopbouw te verrichten op dezelfde plaats en dus hetzelfde kadastrale perceel als waarop de oorspronkelijke vierkantshoeve gelegen is.