Article 1 quater, §3 AR nr. 20TVA - Taux - Article 1 quater, §3 AR nr. 20 - Démolition et reconstruction

Texte de la décision

La décision est publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite

I. Voorwerp van de aanvraag

1. X wenst als bouwheer bevestiging te bekomen omtrent de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig KB nr. 20 artikel 1quater, §3 (nieuw) met betrekking tot de levering van … eengezinswoningen. Het betreft woningen die deel uitmaken van éénzelfde projectsite gelegen over één kadastraal perceel en dit na afbraak van respectievelijk een grote feestzaal die geheel gelegen en verspreid was op dit perceel.

2. Het verzoekschrift beperkt zich tot de btw die opeisbaar wordt in de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022 zoals bepaald in KB nr. 20 (nieuw), artikel 1quater, §3.

3. Het verzoekschrift beperkt zich evenzeer tot verkopen aan kopers die in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd tarief overeenkomstig KB nr. 20 artikel 1quater, §3, 1° a zijnde verkopen aan natuurlijke personen die er zonder uitstel domicilie nemen en die de woning op het tijdstip van eerste ingebruikneming of inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk eigen woning (in de zin van artikel 5/5, §4 tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten) gebruiken.

4. Er wordt uitgegaan van de premisse dat de algemene sociale toepassingsvoorwaarden (enige en eigen woning, 200 m²,…) voor dit project voldaan zijn en bijgevolg niet het voorwerp uitmaken van deze aanvraag tot ruling.

II. Beslissing

5. Onderhavige rulingaanvraag heeft betrekking op de afbraak van een feestzaal met de bedoeling om na deze afbraak een perceelsplitsing door te voeren en … ééngezinswoningen onder heffing van 6 % btw te verkopen.

6. Artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20 vermeldt het volgende:

. “Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.”

7. Opdat het bedoelde verlaagde btw-tarief van toepassing zou zijn, dienen derhalve een aantal materiële en formele voorwaarden vervuld te zijn.

II.A. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon

8. Voor het verlaagd tarief van artikel 1qauter, § 3 KB nr. 20 is vooreerst vereist dat de afbraak en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige.

9. Zoals in de rulingaanvraag beschreven, heeft de grondeigenaar voor 10 jaar een kosteloos recht van opstal verleend aan de bouwpromotor … en dit zonder eigendomsvoorbehoud voor de bestaande opstallen.

10. Bouwpromotor … heeft via een aannemer-zusterfirma de afbraak van de oude opstallen / feestzaal uitgevoerd en zal ook de bouwheer zijn voor de oprichting van de …ééngezinswoningen na de afbraak.

11. Daarnaast is bevestigd dat de grondeigenaar en de bouwpromotor verbonden partijen zijn en in casu betreft de afbraak van de feestzaal, het verlenen van het recht van opstal en de heropbouw van de woningen één globaal project.

II.B. Betekenisvolle afbraak ten opzichte van de nieuwe constructies

12. Het verlaagd btw-tarief is van toepassing wanneer het gesloopte goed een ‘gebouw’ betreft in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek. De aanwending vóór de afbraak is van geen belang, zodat het gebouw geen woning hoeft te zijn.

13. In casu werd een grote feestzaal met aanhorigheden afgebroken.

14. Rekening houdende met de overgemaakte foto kan de DVB aanvaarden dat de desbetreffende afgebroken feestzaal een duurzame constructie betreft en hierdoor kwalificeert als een gebouw, in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek.

15. Daarnaast dient de omvang van het afgebroken gebouw betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuwe constructies.

16. Na de afbraak van de feestzaal zullen er op bijna identiek dezelfde oppervlakte … ééngezinswoningen worden gebouwd.

17. Daar de btw-wetgeving de draagwijdte van het begrip ‘significant’ niet omschrijft, terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft om terzake normatieve criteria op te leggen kan de DVB enkel onderzoeken of een kennelijke wanhouding bestaat tussen de afgebroken constructie en de heropbouw.

18. De DVB is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afbraak van de oude feestzaal derhalve betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw van de … ééngezinswoningen.

II.C. Afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel

19. Voor het verlaagd tarief van artikel 1qauter, § 3 KB nr. 20 is tevens vereist dat de heropbouw gebeurt op hetzelfde kadastrale perceel als het gesloopte gebouw.

20. Zoals beschreven in de rulingaanvraag is er voorafgaand aan de afbraak sprake van één kadastraal perceel waarop de oude feestzaal gelegen was. Met het oog op de heropbouw en de verkoop werd een opsplitsing gedaan voor de verschillende ééngezinswoningen.

21. De verschillende ééngezinswoningen worden dus gebouwd op hetzelfde kadastrale perceel waar één groot gebouw, dat verspreid was over het ganse perceel, afgebroken werd. De nieuw opgetrokken woningen zullen derhalve gelegen zijn op een nieuw perceel dat deel uitmaakt van een oud bebouwd perceel

22. Rekening hiermee houdende kan de DVB bevestigen dat de splitsing van het in de rulingaanvraag beschreven bebouwd perceel en de heroprichting van 7 ééngezinswoningen bedoeld worden in randnummer 3.4 van Circulaire 2021/C/18.