La transformation d’un ancien bâtiment industriel dont la première occupation remonte

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que les travaux de rénovation d’un immeuble désaffecté (ancien laboratoire) en 6 logements privés, peuvent bénéficier du taux de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'AR n° 20 du 20 juillet 1970.

II. Description des faits

Description du bien

2. La demande de décision anticipée concerne le taux applicable à des travaux de rénovation / transformation d’un bien datant de 1952, en l’occurrence un bâtiment avec toutes dépendances et terrain, d’une contenance mesurée de treize ares trente-cinq centiares, situé à X.

3. Les demandeurs souhaitent rénover ce bâtiment, et plus particulièrement y construire 6 appartements.

4. Dans ce cadre, les demandeurs souhaitent obtenir la confirmation que les travaux qui seront réalisés à cette fin pourront bénéficier du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'AR n° 20 du 20 juillet 1970, dès lors qu’il s’agit d’une opération visant à rénover un bâtiment d’habitation, qu’après les travaux, les logements seront loués à des particuliers, que la première occupation du bien précède de plus de quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA survenue en vertu de l'article 22 du CTVA, et que les opérations seront fournies et facturées à un consommateur final.

Description de l’opération projetée

5. Les demandeurs ont signé en 2018 un compromis de vente relativement à un bien situé à X.

6. Les demandeurs souhaitent transformer ce bien en 6 logements privés/appartements.

7. Le bâtiment actuel est constitué de murs porteurs extérieurs et de 8 colonnes en béton et acier qui portent la dalle de l’étage. Toutes les cloisons intérieures du rez-de-chaussée sont non portantes. La toiture est réalisée avec des fermes en bois et une charpente traditionnelle.

8. Concernant les travaux à réaliser, les précisions suivantes doivent être apportées : les caves existantes seront conservées ; au niveau du rez-de-chaussée, les cloisons non portantes seront abattues et seules les colonnes en béton et acier qui portent la dalle seront conservées ; au niveau du 1er étage, cet espace est vide à l’heure actuelle, à l’exception de deux petits locaux séparés par des cloisons non portantes, qui seront également abattues ; la dalle de sol sera par ailleurs renforcée afin qu’elle puisse supporter les charges des nouveaux aménagements ; une nouvelle dalle en béton sera réalisée au deuxième étage en vue de l’aménagement des chambres des appartements ; les murs de séparation des différents appartements porteront la nouvelle dalle en béton des chambres du 2ième étage, une cage d’escalier intérieure sera construite afin de permettre l’accès aux appartements situés à l’étage ainsi qu’à la cave ; le mur arrière du bien sera rehaussé d’environ un mètre afin d’être au même niveau que le mur de la façade avant ; la toiture sera en conséquence rehaussée, la hauteur du mur de l’avant du bâtiment n’est pas modifiée, seul le mur situé à l’arrière est rehaussé d’environ un mètre pour obtenir une hauteur de toiture au même niveau à l’avant et à l’arrière, et par conséquent, une hauteur sous toiture plus importante ; enfin, les fenêtres seront modifiées.

9. Les demandeurs notent que les travaux qui seront réalisés n’entraineront aucune démolition des murs porteurs. Toutefois, des nouveaux murs porteurs seront érigés afin de supporter la dalle de sol.

10. Une isolation supplémentaire sera apposée sur les murs extérieurs du bâtiment (lesquels, comme précisé ci-avant, seront conservés), et ce, afin de satisfaire aux normes actuelles en la matière, étant entendu que le bâtiment n'est pas en pierres du pays ni en matériaux "nobles".

11. Par ailleurs, les volumes et la superficie du bien resteront inchangés, à l’exception, d’une part, de la construction d’une cage d’escaliers intérieure à l’arrière du bâtiment ; d’autre part, du rehaussement du mur arrière et de la modification conséquente de la pente de toit, tel qu’explicité ci-avant, et enfin de la construction de trois duplex à l’étage.

12. Enfin, les demandeurs souhaitent louer ces appartements à usage d’habitation, une fois la rénovation du bâtiment achevée.

III. Décision

13. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

14. Conformément à l’article 37 du CTVA et à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

15. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d'habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

Condition 3° : les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation précède d'au moins quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA survenue en vertu de l'article 22, § 1er ou de l’article 22bis du Code ;

Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ;

Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base d'une attestation formelle et précise du client, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

16. En l’espèce, des informations fournies (demande de permis d’urbanisme, permis d’urbanisme, plans, photos, description des travaux par l’architecte), il apparaît que les travaux envisagés pour transformer le bâtiment en un immeuble de 6 appartements reposent de manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant, même si certains de ces travaux modifient et affectent la structure portante existante du bâtiment.

17. Ainsi, les murs porteurs extérieurs du bâtiment sont totalement conservés en l’état à l’exception du mur arrière qui sera rehaussé d’environ un mètre afin d’être au même niveau que le mur de la façade avant. Le volume du bâtiment n’est donc que très légèrement augmenté. Les colonnes en béton et en acier soutenant le plancher du 1er étage et ce plancher sont aussi conservés, même si ce plancher est renforcé. Des nouveaux murs porteurs sont ajoutés à l’intérieur du volume pour séparer les différents appartements et soutenir les planchers des 1er et 2 ème étages mais ces nouveaux murs porteurs ne représentent pas plus de 25% de la structure portante totale du bâtiment.

18. Par ailleurs, les plans fournis montrent clairement que la superficie ancienne qui subsiste dans chaque appartement après les travaux est supérieure à la moitié de la superficie totale de chaque appartement.

19. Ainsi, la surface du rez-de-chaussée n’ayant pas été modifiée, les trois appartements qui s’y trouvent reposent intégralement sur le plancher/dalle existant. En ce qui concerne les appartements du 1er étage, l’ajout d’un plancher au 2ème étage pour les transformer en duplex a bien entendu augmenté la surface existante mais, pour chaque duplex, la superficie totale de la partie ancienne qui subsiste après l'exécution des travaux reste supérieure à la moitié de la superficie totale de chaque appartement après la réalisation des travaux.

20. Dès lors, les travaux qui seront effectués à ce bâtiment constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 1 est donc remplie.

21. Par ailleurs, les demandeurs ont confirmé que le bâtiment sera à l’issue des travaux effectivement utilisé comme logement privé et que la première occupation de l’immeuble précède de plus de quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. Les conditions 2 et 3 sont donc bien remplies.

22. Ensuite, comme les demandeurs font transformer cet ensemble immobilier en appartements en vue de les donner en location, ils peuvent être considérés comme un consommateur final au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 (comp. points 71 et 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986). La condition 4 est donc satisfaite.

23. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs à la transformation de l’ancien laboratoire, situé à X, en un immeuble de six appartements, en ce compris l’aménagement des caves individuelles et des quotes-parts des parties communes, pourront en principe bénéficier du taux de 6%.

24. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable

24.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

24.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.