Logement dans le cadre de la politique socialeLogement dans le cadre de la politique sociale - TVA - Taux réduit

I. Objet de la demande

1. La. demande vise à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. la construction des logements sociaux et assimilés est passible de la taxe au taux de 6% ;

1.2. la construction des commerces, des parkings et des trottoirs est passible de la taxe au taux de 21% ;

1.3. comme les travaux de gros œuvre fermé et d'installation du chantier concernent l'ensemble de l'immeuble, le montant relatif à ces travaux peut être ventilé entre les deux taux de TVA suivant une clé de répartition basée sur le rapport entre la superficie utile des commerces ou des logements et la superficie utile totale du bâtiment.

II. Description des faits

2. Le demandeur est une société de logement de service public agréée par la Société Wallonne du Logement.

3. La société gère notamment un patrimoine immobilier de près de X logements sociaux et réalise notamment des opérations immobilières pour y créer des logements sociaux locatifs ou acquisitifs.

4. L'opération consiste à réaliser un immeuble comprenant :

4.1. des appartements dont des logements sociaux subsidiés et des logements de type sociaux assimilés (par logement social assimilé, est visé le logement, à l'exclusion du logement social, géré, mis en location ou financé par un opérateur immobilier, dans le cadre de la politique sociale développée par la Région - v. art. 1, aliéna 10°, du Code Wallon du Logement) ;

4.2. des commerces situés au rez-de-chaussée ;

4.3. un parking enterré sous l'immeuble comprenant des emplacements de voiture dont certains seront réservés aux commerces et les autres aux locataires sociaux ;

4.4. un parking extérieur situé dans la cour intérieure attenante à l'immeuble dont les emplacements seront réservés aux locataires sociaux ;

4.5. des locaux techniques et de service destinés tant aux logements qu'aux commerces ;

4.6. un trottoir construit sur le domaine privé à rétrocéder au domaine public.

5. Les travaux d'une durée de deux ans débuteraient début 2015. Le permis d'urbanisme a été obtenu.

6. Les logements et les commerces sont destinés à la location.

III. Motivation de la demande

7. Le demandeur estime que le taux de TVA applicable aux travaux liés aux commerces et aux abords (parking et trottoirs) est de 21% tandis que celui applicable aux logements publics (sociaux et sociaux assimilés) est de 6%.

8. Le bénéfice de ce taux de 6% lui paraît justifié compte tenu de l'article 37 du CTVA et de la rubrique XXXVI du tableau A de l'annexe de l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant le taux de TVA et déterminant la répartition des biens et services (telle que modifiée par l'article 55 de la loi programme du 26 décembre 2006)

9. Par ailleurs, vu que les commerces situés au rez-de-chaussée sont complétement imbriqués dans le reste de l'immeuble, vu que les fondations, la structure portante, les couvertures de toitures, les gaines techniques et les revêtements de façade sont donc communs aux logements sociaux et aux commerces, vu que les travaux de parachèvements, d'électricité, de sanitaire, de chauffage et de peinture dans les commerces ne seront pas réalisés directement par le maître d'ouvrage/propriétaire et vu l'impossibilité de répartir et de détailler pour les autres postes du marché de travaux les parties purement liées aux commerces, le demandeur estime que, pour les travaux de gros-œuvre fermé et d'installation de chantier communs et indissociables aux logements et aux commerces, le montant facturé peut être ventilé suivant une clef de répartition basée sur un rapport entre la superficie utile des commerces ou des logements et la superficie utile totale du bâtiment.

10. Le demandeur définit la superficie utile du logement ou du commerce comme étant la superficie mesurée entre les parois intérieures du logement ou du commerce à l'exclusion des caves, greniers, annexes non habitables, garages, espaces communs ainsi que les locaux qui ne communiquent pas par l'intérieur avec le logement ou le commerce. Les murs et cloisons intérieurs des logements et des commerces ne sont pas déduits.

IV. Décision

11. Conformément à l'article 37 du CTVA et à l'article 1er, alinéa 2, a), de l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux (AR 20), la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

12. Le § 1er de la rubrique XXXVI du tableau A de l'annexe à l'AR 20 prévoit l'application du taux réduit de 6% :

1° aux livraisons de biens ci-après, visés à l'article 1er, § 9, du Code, ainsi qu'aux constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels portant sur de tels biens, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code, lorsque ces biens sont destinés au logement dans le cadre de la politique sociale :

a) les logements privés qui sont livrés et facturés aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci, au "Vlaams Woningfonds", au Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie et au Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale et qui sont destinés à être donnés en location par ces sociétés ou ces fonds;

b) …;

c) …;

2° aux travaux immobiliers au sens de l'article 19, § 2, alinéa 2, du Code, à l'exclusion du nettoyage, et aux autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A, effectuées aux logements privés visés au 1° et fournis et facturés aux sociétés régionales de logement, aux sociétés de logement social agréées par celles-ci et au "Vlaams Woningfonds", au Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie et au Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale;

3° à la location-financement d'immeubles….

13. En l'espèce, les travaux immobiliers qui seront fournis et facturés à une société qui est agréée comme société de logement de service public par la Société Wallonne du Logement, pourront bénéficier du taux de 6% prévu par la rubrique XXXVI précitée dans la mesure où ils concernent la construction de logements sociaux et assimilés dans le cadre de la politique sociale.

14. Toutefois, conformément au § 2 de la rubrique XXXVI, le taux réduit de 6% n'est en aucune façon applicable :

1° aux travaux et autres opérations de nature immobilière qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture;

2° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

15. Dès lors, les travaux immobiliers relatifs aux commerces, aux emplacements de parking intérieurs qui leur sont réservés, aux emplacements de parking extérieurs et aux trottoirs seront soumis à la taxe au taux de 21% puisqu'ils ne peuvent être considérés comme étant affectés au logement proprement dit.

16. Par ailleurs, compte tenu de la difficulté à distinguer dans quelle mesure les travaux de gros-oeuvre fermé du bâtiment (fondations, structure portante, toitures, gaines techniques, murs extérieurs et revêtements de façade) et d'installation de chantier sont relatifs aux logements privés ou aux commerces, la partie du montant de ces travaux à soumettre au taux de 21% peut être établie en appliquant à la totalité du coût de ces travaux un prorata dont le dénominateur est constitué par la superficie totale du bâtiment (total cumulé des surfaces du rez-de-chaussée et des différents étages, en ce compris les couloirs, escaliers et ascenseurs) et dont le numérateur est constitué par la seule surface des locaux commerciaux ainsi que des emplacements de parking intérieurs qui leur sont réservés.

17. Par ailleurs, si certains travaux se rapportent exclusivement aux logements privés et qu'ils ne concernent donc pas les commerces, ils pourront également bénéficier du taux de 6% (murs intérieurs des logements, et tous les travaux de finition de ces logements : électricité, chauffage, plafonnage, carrelage, peinture, etc…), étant entendu que, puisque les couloirs, escaliers et ascenseurs ne desservent que les logements, les travaux de finition relatifs à ces derniers peuvent également bénéficier du taux réduit.