Vente d'une construction nouvelle par un constructeur occasionnel ou acheteur-revendeur

Questions et Réponses, Chambre

Vente d'une construction nouvelle par un constructeur occasionnel ou acheteur-revendeur

QUESTION

Un assujetti occasionnel à la T.V.A. vend après le 1er mars 1982, dans le délai prévu à l'article 159, 8° du Code de l'enregistrement, un immeuble nouvellement construit. La vente a lieu sous le régime de la taxe sur la valeur ajoutée. La situation se présente comme suit:

1. le vendeur possède des factures d'un montant de 1.500.000 F, somme sur laquelle il a payé 17% de T.V.A., soit 255.000 F;

2. s'il revend l'immeuble pour un montant de 1.500.000 F (valeur de la construction, terrain non compris), il percevra 90.000 F de T.V.A.

Monsieur le Ministre pourrait-il me fournir une réponse aux questions suivantes:

a) Le vendeur bénéficiera-t-il d'une ristourne de T.V.A. égale à 11% de la valeur de l'immeuble, soit 165.000 F?

b) S'il vend l'immeuble au prix de 1.300.000 F, se verra-t-il également rembourser la différence entre la T.V.A. payée sur les factures (255.000 F) et la T.V.A. perçue (soit 78.000 F)?

c) Si le compromis a été signé avant le 1er mars 1982 et l'acte authentique après le 1er mars 1982, quelle est la date qui déterminera le régime de T.V.A. devant être appliqué?

REPONSE

Lorsqu'un constructeur occasionnel ou un acheteur-revendeur de bâtiments au sens de l'article 8, § 2 ou 3, du Code de la T.V.A., vend un immeuble d'habitation, dans le délai prévu à l'article 9, § 3, 1°, du même Code (voir aussi Code des droits d'enregistrement, art. 159, 8°), à un consommateur final qui l'utilisera principalement comme logement privé, le constructeur ou l'acheteur-revendeur dont il s'agit, peut déduire entièrement la T.V.A. qui a grevé, sous le régime ancien, la construction ou l'acquisition de ce bâtiment.

Dans les cas visés sous a) et b) par l'honorable Membre, le vendeur obtiendra par conséquent, selon le cas, le remboursement de 165.000 F ou de 177.000 F.

Toutefois, pour déterminer si la vente d'une nouvelle habitation par un constructeur occasionnel ou un acheteur-revendeur à un consommateur final, est ou non soumise au taux réduit de 6%, il y a lieu de se référer au fait générateur et aux autres causes d'exigibilité de la taxe, prévus par l'article 17, § 1er, du Code de la T.V.A.

En ce qui concerne la vente d'une nouvelle habitation par un constructeur occasionnel ou un acheteur-revendeur, qui a opté pour le régime de la T.V.A., la taxe est due au moment où le bien est mis à disposition de l'acquéreur ou du cessionnaire, mais au plus tard à l'expiration du délai prévu, pour la cession, par l'article 9, § 3, du Code (Code, art. 15, § 1er, al. 1er et 2, 3°, et 17, § 1er, al. 1er).

Cependant, lorsque le prix est facturé ou encaissé, en tout ou en partie, avant ce moment, la taxe est due, selon le cas, au moment de la délivrance de la facture ou au moment de l'encaissement et ce, sur la base du montant facturé ou encaissé (Code, art. 17, § 1er, al. 2).

En outre, la taxe est due au moment fixé contractuellement pour le paiement de tout ou partie du prix, et ce, à concurrence du montant à payer, lorsque ce moment se situe avant ceux mentionnés ci-dessus (Code art. 17, § 1er, al. 3).

Ces différents moments, qui situent la date à laquelle la taxe est due sur chaque acompte ou sur le solde du prix, permettent de déterminer le taux à appliquer.

La taxe devenue exigible avant le 1er mars 1982, doit être calculée au taux normal, tandis que, à partir de cette date, elle se calcule au taux réduit de 6%.

Certes, en vertu de l'article 2 de l'arrêté royal no 14, du 3 juin 1970, relatif aux cessions de bâtiments, l'obligation de déposer la déclaration de paiement ne naît, en pareil cas, qu'au moment où la taxe est due sur la totalité de la base de perception et la taxe ne doit être acquittée que dans le mois à compter de ce moment; cette disposition n'a cependant pour effet que d'accorder un délai de paiement et n'empêche pas que le taux à appliquer doit être déterminé en tenant compte du fait générateur et des causes d'exigibilité qui sont reprises ci-avant.

De ce qui précède, il apparaît que ni la signature de l'acte sous seing privé, ni la passation de l'acte authentique, ne constituent en eux-mêmes une cause d'exigibilité de la taxe et n'exercent donc aucune influence sur le taux applicable. Il va cependant de soi que, lorsqu'elle coïncide avec le fait générateur, en l'occurrence la livraison de l'habitation, ou avec une des autres causes d'exigibilité de la taxe, la date de la signature de l'acte sous seing privé ou de la passation de l'acte authentique, doit être prise en considération pour déterminer le taux applicable à tout ou partie du prix.

Exemple: Un constructeur occasionnel ou un acheteur-revendeur visé à l'article 8, § 2 ou 3, du Code, a, par acte sous seing privé, vendu une habitation pour le prix de 2.000.000 F (terrain non compris). Lors de la signature de cet acte, le 10 février 1982, un acompte de 200.000 F a été payé. En outre, l'acheteur paie encore un acompte, de 1.000.000 F, lors de la passation de l'acte authentique, le 10 mars 1982. Le solde du prix, soit 800.000 F est payé lors de la prise de possession de l'habitation, le 5 mai 1982.

Quoiqu'il soit tenu de déposer la déclaration relative à la vente de l'habitation visée, dans le mois à compter du 5 mai 1982, date à laquelle la taxe est due sur la totalité de la base de perception, et qu'il doive acquitter dans ce délai la taxe due, le constructeur occasionnel doit, dans l'exemple visé, calculer la taxe au taux normal sur le premier acompte (200.000 F) et il ne peut calculer le taxe au taux réduit que sur le deuxième acompte (1.000.000 F) et sur le solde du prix (800.000 F).