Immeuble. Valeur vénaleTVA. Immeuble. Valeur vénale

TVA - Immeuble - Valeur vénale

QUESTION

Il me revient que le ministère des Finances remplace automatiquement le prix de cession par la valeur vénale lorsque le prix de cession est inférieur à la valeur vénale. Cette pratique pénalise lourdement les acheteurs dans certains cas.

1. Sur quelles bases les services de la TVA établissent-ils la valeur vénale d'un immeuble?

2. En cas de désaccord, le contribuable peut-il contester une valeur vénale qu'il estime manifestement déraisonnable?

REPONSE

1) Taxe sur la valeur ajoutée

Pour les livraisons de biens, la taxe est calculée sur tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur du bien de la part de celui à qui le bien est fourni, ou d'un tiers, y compris les subventions directement liées au prix (article 26 du Code de la TVA).

Toutefois, la base d'imposition ne peut, en ce qui concerne les bâtiments cédés avec application de la TVA, être inférieure à la valeur normale (article 36, § 1 er , a), du Code de la TVA).

Cette valeur normale est représentée par le prix pouvant être obtenu, pour ces bâtiments, au moment où la taxe devient exigible, dans des conditions de pleine concurrence, entre deux parties indépendantes se trouvant au même stade de commercialisation (article 32, alinéa 2 du Code de la TVA).

Cette même valeur normale constitue une base minimale d'imposition dont le contrôle incombe au receveur de l'enregistrement dans le ressort duquel le bâtiment cédé est situé et correspond en fait à la valeur vénale du bâtiment transmis, telle que visée par l'article 46 du Code des droits d'enregistrement.

En cas de désaccord quant à la fixation de la valeur normale en question, les parties en cause à savoir l'Administration concernée et la personne qui est requise, à l'amiable ou par voie de contrainte, de payer une taxe complémentaire pour le motif que la base sur laquelle la taxe a été acquittée est inférieure à la valeur normale du bâtiment concerné, peuvent toujours recourir à la procédure d'expertise prévue à l'article 59, § 2, du Code de la TVA et à l'arrêté royal n° 15, du 3 juin 1970 organisant cette procédure.

2) Droits d'enregistrement

Si la cession de l'immeuble s'opère sous le régime des droits d'enregistrement, ceux-ci sont calculés sur le montant du prix et des charges stipulés sans que la base imposable puisse être inférieure à la valeur vénale de ces biens au moment de la vente (voir articles 45 et 46 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe).

Pour la notion de valeur vénale, il est renvoyé à la notion de valeur normale reprise ci-avant au point 1.

Lorsque le receveur (sur la base de comparaisons avec des ventes de biens semblables) estime que la valeur déclarée ne représente pas la valeur vénale, il propose à l'acquéreur d'augmenter cette valeur déclarée du montant de l'insuffisance qu'il a relevée.

Si l'acquéreur estime que l'évaluation du receveur est sujette à critique, il a le droit de la contester auprès du receveur. En cas de désaccord, le receveur ne pourra poursuivre le recouvrement des droits supplémentaires que si l'expertise de contrôle qu'il aura requise sur la base des articles 189 à 200 du code précité confirme l'existence de cette insuffisance.

Q.R. CH. 1994, n° 93.