Onroerend goed. Maatstaf van heffing. BTW. RegistratierechtenOnroerend goed. Maatstaf van heffing. BTW. Registratierechten.

Vr. en Antw., Kamer, 1993-1994, nr. 93, blz. 9112-9113

Onroerend goed - Maatstaf van heffing. BTW - Registratierechten.

VRAAG

De minister van Financiën vervangt de overdrachtsprijs automatisch door de handelswaarde wanneer die overdrachtsprijs lager ligt dan de handelswaarde. In sommige gevallen wordt de koper daardoor zwaar benadeeld.

1. Op grond van welke criteria stellen de BTW-diensten de handelswaarde van een pand vast ?

2. Kan de belastingplichtige in geval van onenigheid een handelswaarde die hij kennelijk onredelijk acht, betwisten ?

ANTWOORD

1. Belasting over de toegevoegde waarde.

Voor de leveringen van goederen wordt de belasting berekend over alles wat de leverancier van het goed als tegenprestatie verkrijgt of moet verkrijgen van degene aan wie het goed wordt geleverd, of van een derde, met inbegrip van de subsidies die rechtstreeks met de prijs verband houden (BTW-wetboek, artikel 26).

Onder normale waarde wordt verstaan de prijs die voor die gebouwen, op het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt, in dezelfde handelsfase kan worden verkregen onder vrije mededinging tussen twee van elkaar onafhankelijke partijen (BTW-Wetboek, artikel 32, tweede lid).

Evenwel mag de maatstaf van heffing met betrekking tot de met voldoening van de BTW vervreemde gebouwen, niet lager zijn dan de normale waarde (BTW-wetboek, artikel 36, § 1, a).

Onder de normale waarde vormt een minimummaatstaf van heffing waarvan de controle rust op de ontvanger van de registratie in wiens ambtsgebied het vervreemde gebouw is gelegen en stemt in feite overeen met de venale waarde van het overgedragen gebouw, zoals bedoeld in artikel 46 van het Wetboek der registratierechten.

In geval geen overeenstemming wordt bereikt inzake het vaststellen van de normale waarde in kwestie, kunnen de betrokken partijen, te weten de betrokken administratie en de persoon die in der minne of bij dwangbevel verzocht werd een aanvullende belasting te betalen om reden dat de maatstaf waarover de BTW werd voldaan lager is dan de normale waarde van het betreffende gebouw, altijd de schattingsprocedure vorderen, zoals voorzien in artikel 59, § 2, van het BTW-wetboek en in het koninklijk besluit nr. 15, van 3 juni 1970 tot regeling van die procedure.

2. Registratierecht.

Wanneer de overdracht van het onroerend goed onder het stelsel van het registratierecht valt, wordt dat recht berekend op het bedrag van de prijs en de lasten, zonder dat de heffingsgrondslag lager mag zijn dan de verkoopwaarde van die goederen op het ogenblik van de verkoop (zie artikelen 45 en 46 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten).

Wat de betekenis van het woord "verkoopwaarde" betreft, wordt verwezen naar de voormelde betekenis van het woord "normale waarde".

Wanneer de ontvanger (aan de hand van vergelijkingen met verkopingen van gelijkaardige goederen) meent dat de aangegeven waarde niet overeenstemt met de verkoopwaarde, stelt hij aan de koper voor de aangegeven waarde te verhogen met het door hem vastgestelde bedrag van de tekortschatting.

Indien de schatting van de ontvanger naar het oordeel van de koper aan kritiek onderhevig is, heeft die het recht om bij de ontvanger bezwaar te maken tegen diens schatting. In geval geen overeenstemming wordt bereikt, zal de ontvanger enkel bijkomende rechten kunnen invorderen wanneer de door hem gevorderde controleschatting krachtens de artikelen 189 tot 200 van voornoemd wetboek het bestaan van een tekortschatting bevestigt.