Déduction fiscale. Fiscalité. Promotion immobilière. Proprieté immobilière. Transmission de la proprieté. TVA

Chambre, Questions et réponses écrites, 2014-2015, QRVA 54/009, du 26.01.2015, p. 178

Déduction fiscale - Fiscalité - Promotion immobilière - Proprieté immobilière - Transmission de la proprieté - TVA

Question

Le gouvernement flamand encourage le redéveloppement de terrains d'activités économiques abandonnés (appelés "brownfields") en concluant des "conventions brownfield" avec des promoteurs et des investisseurs, dans le cadre du décret flamand du 30 mars 2007 relatif aux conventions brownfield. Celles-ci offrent aux promoteurs et aux investisseurs un certain nombre d'avantages juridiques, administratifs et financiers lors du réaménagement de terrains d'activités économiques négligés ou sous-exploités.

Le redéveloppement de brownfields soulève une question spécifique en matière de TVA lorsque le brownfield comporte des bâtiments, anciens ou récents, transférés dans leur totalité à un promoteur ou à un investisseur qui procède à leur destruction intégrale afin de réaliser un nouveau projet (résidentiel, public, social, etc.). La déduction de la TVA sur les "biens d'investissement" peut, conformément à l'arrêté royal relatif à la TVA n°3, faire l'objet de révisions lorsque ces biens sont affectés à un usage privé ou à la réalisation d'une activité qui n'ouvre pas droit à déduction. Les biens immobiliers sont également considérés comme des biens d'investissement et leur période de révision est de quinze ans.

Les articles 11 et 18, § 3, du Code de la TVA ont pourtant mis à profit la possibilité qu'offre l'article 19, premier alinéa, de la Directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée. Selon cet article, les États membres ne peuvent considérer la transmission d'une universalité de biens ou d'une branche d'activité comme une livraison de biens ou comme un service lorsque le cessionnaire est un assujetti susceptible de déduire partiellement ou intégralement l'impôt si celui-ci était dû à la suite de la transmission.

Selon la Cour de justice, cette "règle de non-livraison" s'applique à tout transfert d'un fonds de commerce ou d'une partie autonome d'une entreprise, contenant des éléments corporels et, le cas échéant, incorporels qui, ensemble, constituent une entreprise ou une partie d'une entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome (CJUE, 27 novembre 2003, Zita Modes Sárl, C-497/01).

La Cour de justice a également décrété que l'acquisition d'un terrain et des bâtiments construits sur ce dernier, en vue de la démolition de ceux-ci et de la réalisation d'un lotissement sur ce terrain pouvait constituer une "activité économique autonome" (CJUE, 29 novembre 2012, SC Gran Via Moinesti SRL, C-257/11).

Après la lecture conjointe de ces deux arrêts de la Cour de justice, on peut donc continuer à penser que l'acquisition d'une friche industrielle et des immeubles d'exploitation - anciens ou neufs - qui s'y trouvent, en vue de réaliser par la suite un projet brownfield, peut être considérée comme une activité économique autonome.

Peut-il être déduit de la lecture conjointe des arrêts que la vente de terrains et des immeubles d'exploitation construits sur ces derniers ne peut, dans le cadre du développement d'un projet Brownfield, donner lieu à une révision de la TVA pour les immeubles d'exploitation ayant moins de quinze ans?

Réponse

(du ministre des Finances du 21.01.2015)

Dans son arrêt rendu dans l'affaire C-497/01 du 27 novembre 2003, Zita Modes SARL, la Cour de Justice de l'Union Européenne a jugé que la règle de la non-livraison s'applique à tout transfert d'un fonds de commerce ou d'une partie autonome d'une entreprise, comprenant des éléments corporels et, le cas échéant, incorporels qui, ensemble, constituent une entreprise ou une partie d'une entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome. Le bénéficiaire du transfert doit cependant avoir pour intention d'exploiter le fonds de commerce ou la partie d'entreprise ainsi transmis et non simplement de liquider de manière immédiate l'activité concernée et de vendre le stock le cas échéant.

S'agissant de la cession, à un promoteur de projet ou à un investisseur, d'un terrain industriel abandonné ou sous-exploité sur lequel sont construits des bâtiments, dans le cadre d'une convention Brownfield visée dans le décret du 30 mars 2007 du gouvernement flamand, la question de savoir si une telle cession peut se faire avec application de l'article 11 du Code TVA dépend des circonstances de fait. Ainsi, il est notamment important de vérifier quel est, dans le projet Brownfield, le rôle de la partie acquéreuse du terrain construit et si ces biens immobiliers sont effectivement exploités par le cessionnaire dans le cadre d'une activité économique ou si, au contraire, ils sont destinés à être ultérieurement vendus ou grevés d'un droit réel.

Si l'article 11 s'applique, le cessionnaire est censé continuer la personne du cédant en ce qui concerne l'exploitation des biens cédés. Dans ce cas, le cédant ne doit pas procéder à une révision des déductions de la TVA ayant grevé l'acquisition ou la construction des bâtiments visés, ni de la TVA ayant grevé les travaux de transformation ou d'amélioration effectués à ces bâtiments par le cédant.

Toutefois, ce qui précède n'exclut pas la possibilité que, pour une autre raison, le cédant ait déjà été tenu d'effectuer une révision de sa propre déduction de TVA.

Quand, durant la période de révision visée à l'article 9, § 1er, deuxième alinéa, de l'arrêté royal n° 3 du 10 septembre 1969, relatif aux déductions pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée, un bien d'investissement cesse d'exister dans l'entreprise, une révision de la déduction de la TVA doit en principe être effectuée, sur la base de l'article 10, § 1er, 4°, du même arrêté, à moins qu'il ne soit établi que le bien d'investissement a été détruit. Par conséquent, le cessionnaire ne doit effectuer aucune révision de la déduction de TVA opérée par le cédant, quand, dans le cadre d'un projet Brownfield, le premier cité procède à la démolition de bâtiments qui lui ont été cédés.